区分所有法について教えてください。

質問

３階建てのアパートの３階部分全部を所有しています。３階部分のエレベータホールや廊下は、３階のみで使うため、区分所有法上は、区分所有法３条の「一部共用部分」となり、１４条で専有部分の面積に算入され、所有形態は私の単独所有となっています。
このような場合でも改修をするときには、１７条により全員の3/4以上の決議が要るのでしょうか？
　よろしくお願いします。

回答No.1

amida3 · ベストアンサー

なぜ？「コンピューター＆インターネット」のカテゴリーに投稿したのでしょうか？社会 > 法律のところに投稿すべきです。

本題ですが、まず、確認したいのが、 ３階部分のエレベータホールや廊下が共用部分の専用使用ではなく「一部共用部分」となっているという点については、区分所有法上の有効な管理規約または集会の決議によって定まっているのでしょうか？
少なくとも、不動産登記法上の区分所有権の登記と区分所有法上の専有部分とはまったくリンクしていません。たしか昭和５８年に同時に改正された両法律ですが、その点は法の不備としかいいようがありませんが・・・
もっとも、一部共用部分であるにせよ、専用使用にあるにせよ、共に区分所有法上は、区分所有者全員の共有物です。その共有物を専用使用させるか、一部共用部分とするかでしかありませんので、やはり、全員の3/4以上の決議が要るのでしょう。
また、改修の中身にもよりますが（単純な管理行為なら1/2、保存行為なら不要）躯体自体をいじったり、配線、配管など他の区分所有者に影響を及ぼす恐れのある場合や外観形状の変更を伴う場合、また、建物の強度に影響がある場合には、やはり集会の決議が必要と思われます。
何よりも他の区分所有者とのトラブルを避ける意味でも他の区分所有者の同意と形式的にせよ集会の決議または全員の書面による同意はとって方がよいと思われます。

お礼

申し訳ありません。間違えて「コンピュータ＆インターネット」のカテゴリに投稿してしまいました。
丁寧なご回答をいただきありがとうございました。私もいろいろと調べ回ってみたところ、次のとおりとわかりました。
(1)「一部共用部分」となっているのは管理規約でも集会の決議でもなく、分譲価額の明細（算定根拠）をみてわかったものです。それによると私の持分面積は3階専有面積(a)＋3階ホール等の面積(b)＋全体共用部分面積のうちの専用使用部分割合(私の場合はa+b）による按分面積となっていたからです。この価額の明細は他の区分所有者も承知しています。規約ではこのことは触れられていません。
(2)当該「一部共用部分」は区分所有法１１条１項但書により私の単独所有と考えられること（区分所有者全員の共有ではない）。
(3)一部共用部分の管理に関する事項（改修等もこれに含む）は原則として一部共用部分の所有者でのみ決する。（例外として全体の利益に関わる事項や全体の利益に関わらなくても規約で全体の決議を要するとしているものについては、全体で決議しなければならない。－16条及び31条2項）
(4)当事案の場合は、原則として決議は不要であるが、改修が建物全体の景観に影響する等全体の利益に関わるような場合には決議が必要である。
(5)以上が法律上の答えと思います。ただ、おっしゃるとおり、現実には全員の同意を取っておくに越したことはないとは思うのですが...
(6)なかには恐い人もいるので...どの程度のことが全体の利益に関わらないのか、知っておきたかったのです。