区分所有者の義務違反についての訴えの提起について

質問

「マンシヨンの区分所有者の義務違反についての訴えの提起」について、
区分所有法では、総会の決議が必要となっていますが、標準管理規約
では、「理事長は、理事会の決議を経て、管理組合を代表して、訴訟
その他法的措置を講じる事ができる」と記載されており、総会の決議
がなくても訴えの提起ができる様になっていますが、どちらの手続き
が正しいのですか？

回答No.7

kanrishi

「義務違反」とは「規約若しくは使用細則等の違反｝ということでしょうか。それでしたら標準管理規約第６３条第３項ですね。

しかし規約上で想定する訴訟の提起にはそのほかに「共同の利益に反する行為」（４８条第１０項）と「管理費等の未納」（６０条第３項）が明記されています。
「管理費等の未納」は６３条とほぼ同じ記述ですから総会決議不要と解されますが、「共同の利益・・・」は区分所有法第５７条第二項ｊにも規定があり、明らかに総会決議事項とされています。

「共同の利益・・・」を総会決議事項としたのは、事柄の性格が客観性に欠け異議を申し立てられやすいことから、組合員（居住者）の大多数が被害者意識を抱いていることを前提としたのではないかと想像されます。
それに反して他の二種は比較的立証しやすいということでしょう。

とかく混乱しがちなところですからご注意ください。

お礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.6

masaaki509

全ては管理規約に準じます。

ただ、それだけです。

管理規約に記載無い場合はマンション法に準じます。

競売や使用禁止に関しても管理規約に記載あります、記載ない管理規約なぞ無いと言える程の内容です。

義務違反の内容は不明ですが、まずは、管理会社が間に入り話すべき、その後、告知すべきと思います。
話し合いなく提訴は余りにも、強行過ぎますが、再三の注意はされて来て切羽詰った状況と言う事なんでしょうかね。
ただ、裁判となると裁判費用も莫大ですから、金額的には総会決議は必然的に必要になって来ると思いますよ、費用は当然管理費から出費なんでしょうからね。

余り強行過ぎると、理事会の信任を問われ、住民によって解散させれられますよ。

共用部の問題なら、場合によっては消防法で罰する事も出来ますよ。

よく、管理組合と管理会社で話すべきと思いますよ。

お礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.5

tk-kubota

要するに、総会の決議がないと訴訟はできないのか、
又は、
管理規約に規定があるから、理事会の決議があれば、理事長単独で訴訟することができるか、
と言うことでしよう。
管理規約は区分所有法に優先するので、理事長単独で可、のようですが、
区分所有法58条の「使用禁止」や同59条の「競売」は、弁明する機会を与える必要がある(58条3項、59条2項)ので、それを省略すれば、同法同条に反することになります。
従って、訴訟の内容で変わることになります。

お礼

理解できました。
ありがとうございました。

回答No.4

commandeer

補足
「共同の利益に対する義務違反」について訴訟を提起するためには、総会決議が必要です(区分所有法６条、57～59条)。
規約によっても排除できません(26条とは別の問題です)。

お礼

理解できました。
ありがとうございました。

回答No.3

masaaki509

区分所有法、いわゆるマンション法は大まかな事を法律により決めています、細かい所はマンションの個々で決めて下さいと成ってるのです。

マンション法の中にも、マンションの管理規約を優先する条項があります。

マンション法より管理規約が優先されます。
結局、自分達の集合住宅なんだから、細かい規約は自分達で運営し決めなさいと言う事です、だから2/3だったと思いますが、大多数の賛成が無いと規約は変えれません。

＞標準管理規約
では、「理事長は、理事会の決議を経て、管理組合を代表して、訴訟
その他法的措置を講じる事ができる」と記載されており

管理規約でその様に定められているのであれば、理事会で決議を取り、理事長が提訴出来ます。

お礼

理解できました。
ありがとうございました。

回答No.2

commandeer

あくまでも、管理組合が原告になる際に理事長(管理者)が代表になることができるということに過ぎません(区分所有法26条４項を見よ)。
例えば、管理費の滞納を請求するについて、総会決議を必要とするかは争いがありますが(区分所有法６条、57条)、区分所有権の競売請求などは当然に総会の特別決議が必要です(59条競売)。
訴訟による請求は管理組合の強力な武器となりますが、それだけに厳格な手続きによらねばなりません。

お礼

理解できました。
ありがとうございました。

回答No.1

liar_story

当該マンションの管理規約に、「理事長は、理事会の決議を経て、管理組合を代表して、訴訟
その他法的措置を講じる事ができる」と定められていればその通り出来ますが、定められていなければ区分所有法が優先します。標準管理規約はあくまでも参考程度のもので何んら法的効力は有りません。
標準管理規約を参考にして、当該マンションの規約を作成しなさいと国土交通省が指針を示しているものにすぎません。

お礼

やっと疑問が解決しました。
早速の解答ありがとうございました。