不動産の所有権について

質問

不動産の所有権について質問です。

Ｘ所有の土地aを、Ｘには黙ってＹが虚偽文書にて勝手に登記して、
さも自分に所有権があるかのようにふるまい、善意のＺに土地aを売ってしまった場合、土地aの所有権は誰にあるのでしょうか。

またこの場合、ＹとＺ間で土地aについて売買が成立したときに、意思表示による当事者間の物権変動は起こり、ＺはＸに対して対抗することができるのでしょうか。

出来れば、法律素人にも簡単にわかるように解説して頂ければと思います。不動産登記法はよく分かりませんので、民法のごく基本的な範囲でお願いします。

回答No.2

wodka · ベストアンサー

基本的にはＸの所有権は動きません。
日本は不動産登記を信用して取引した者を保護する「公信の原則」はありませんので、Ｚが善意だろうと原則として保護されません。
また、Ｚが対抗できるかについてですが、この場合ですと、ＹＺ間の売買はあくまでＸＹ間の権利変動を前提としています。こういう転々移転した関係は対抗問題とは言いませんから、Ｚは民法177条の定める「第三者」には該当しないことになります。
例外的にＺがＸに対抗できるのは、Ｚに取得時効が成立したとか、ＸがＹの行為に気付いていながらＹＺ間の売買に何の措置もとらなかったとか、特段の事情がある時だけでしょう。

お礼

取得時効は思いつきませんでした・・・。勉強不足です。
とても分かりやすくご回答いただきありがとうございました！

回答No.3

noname#110938

質問の内容だけならＸ。もしそれ以外にも何か事情があったとすると判らない。

2番の回答で十分だと思うけど、もうちょっと丁寧に言っておくね。
まず、Ｙはａ土地については登記があろうとなかろうと所有者ではないことに代わりはない。これは解るね？で、所有者ではないのだからａ土地を売却することはできない。これも解るね？だからＹＺ間の売買契約が成立してもそれは単なる他人物売買にすぎない。他人物売買ではＹＺ間には債権的な効力はあるが物権的効力は一切生じない。これも解るね？即ち物権変動は起こらない。だから所有権移転の効力も絶対的に生じないから土地ａの所有権はＸから全く移転しない。ここまで解るね？

そこでＹ名義の登記が存在することがこれに何か影響するか？ということになるんだけど、2番の回答にあるとおり、登記を信頼しても法律的には何もないよというのが日本の民法の原則なの。これを登記には公信力がないと言うのね。登記は常に虚偽である可能性があるから注意しなさいよってこと。だから、Ｙ名義の登記が存在してもやっぱり土地aの所有権の帰趨には何の影響もないの。だから所有権はＸから全く移転しない。ここまで解った？
で、これは原則だけど例外もある。それはこの質問の事実だけでは該当しないから説明は省くけど（キーワードは94条2項類推適用だ）、例外的にＹが保護されることもあるってことは理解しておいてね。

ところで対抗問題だけど、これも2番の回答にあるとおりＸ→Ｙ→Ｚと所有権が移転した場合には対抗問題じゃないの。対抗問題は極々簡単に言っちゃうとＸ→Ｙ、Ｘ→Ｚという風に、同じところを基点に二股に分かれた場合の話なのね（かなりアバウトな説明だけど）。だからここでは関係がないの。

ちなみにこのレベルなら不動産登記法の知識は不要だよ。強いて言えば、なんで公信力がないのかという点について、登記官には形式的審査権しかないから虚偽の登記を十全に防ぎ得ないところそんなものに公信力を認めては真の所有者の権利保護に欠けることになってしまうからという理由の中で「形式的審査権しかない（申請の形式的不備しかチェックしない。その内容の真偽は確認しないってこと）」ってのが不登法の知識といえるかな。

お礼

登記の方法は公信力のあるドイツ法、でも物権変動は日本民法の規定はフランス型なんですね・・・
詳細に説明して頂きありがとうございました！

回答No.1

poolisher

第９６条
１．詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
２．相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
３．前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない。

詐欺は善意の第三者に対抗できない。（zはxに対抗できる。）
（参考　脅迫は善意の第三者は対抗できる。）

お礼

ご回答ありがとうございました！