敷金：特約条項ではなく、「補修修繕説明書」に畳・襖・クリーニングが書かれてあるときは？

質問

要点だけ先に書きます。
１．畳・ふすまは通常損耗範囲内である。
２．特約条項はないが、畳・ふすはは退去時借主負担で張り替える別紙の「説明書」があり、私は入居の際、署名と判を押している。
３．畳（６畳）に３万円、ふすま５枚に１万５千円、クリーニングに３万５千円要求されました。

質問：この場合は小額訴訟で訴えても無負担、あるいは減額になることはないですか？

以下、詳細
約１年住んだアパートを退去したのですが、立ち退きの際、畳、ふすま、ハウスクリーニングの負担を８万円ほど求められました。ネットで調べていると、特約条項にこれらの負担が書いてあっても無効だという情報はよく目にするのですが、契約書の冊子に別紙で「退去時補修修繕説明書」というのがあり、その中に畳の張替え・ふすま張替え・ハウスクリーニングを借主負担とする旨の記述がある場合はどうなるのでしょうか。

この「説明書」には私の署名・捺印をしています。それぞれいくらかかるかは書かれてありません。

ちなみに、明け渡したときの状況はクロスやフロアーのキズを一部指摘されましたが、立会い業者が「生活感がないねぇ」というくらいきれいな状態でした。立ち退きの際の掃除もしました。入居したときは前入居者のタバコのヤニが壁・押入れ・ドアについていて雑巾が黒くなったぐらいなので、むしろ入居前よりきれいになっていると言っていいくらいです（ハウスクリーニングって壁とかドアは対象外の配管とか何か特殊なとこだけするものなのでしょうか？）。

畳や襖を張り替えるのは、通常損耗でも一度使ったら次の入居者は嫌がるからということです（そっちよりヤニのほうが嫌なんだけど・・・）。

回答No.1

saperu · ベストアンサー

答えがつかないみたいなので。

原則として自然損耗分の原状回復費用を借主負担とする特約は無効というのが最高裁の判例ですから、少額訴訟をすれば負担が無くなるか減免、あるいは貸主（又は不動産会社）が請求を取り下げるかの結果になる可能性が強いと思います。
少額訴訟をしないまでも監督官庁等然るべき所に相談しますと言うだけで何等か動きがあるかもしれません。

ただ原則としてと書いたように、特約は必ず無効という訳ではありません。
借主が内容を完全に理解していたとか、厳しいですが一定の要件をクリアすれば特約有効という判断もあり得る事には建前上はなっています。
その場合は案件ごとに個別の判断です。

今回のケースで言えば、退去時の負担について特化して説明した別紙に記名捺印していることから、質問者さんが最初から退去時に負担があることを理解して契約したと見なされる可能性は高いので、その部分がどう評価されるかですが（単に特約付きの契約書に記名捺印したというよりも効力は強いでしょう）、それでも部屋はきれいに使っておられた様ですし、やることをやればそれなりに負担は減るのではないかと推測します。

ただ最初からそういうものが請求されるってことは分かっていたわけですよね？
間取りが分からないので請求金額が高いのか安いのかは分かりませんが、金額の高い安いを問われている様でも無いですし、何を今さらそういうことを言い出すのか？
随分と軽い記名捺印ですねとは個人的には思います。

お礼

お礼遅くなってすみません。詳しいご回答ありがとうございました。ご指摘の通り、契約時に請求がくる事はある程度理解してました。ただ、そうであっても裁判すればお金が返ってくる可能性があるようなので質問しました。個人的には、契約（法）を破ることによって得られる利益が契約を破ることによって失う利益（社会的信用、刑罰、損害賠償、コスト等）より大きければ破るほうを選択すべきだと思います。これは、個人の遵法精神の問題というより、法や制度運用に欠陥があるのだと思います（性善説を前提とした法、あいまいな運用基準、軽い罰則等）。