借地権と底地権

質問

借りている土地購入についてのご相談です。「いずれ購入する」という事で約20年前に借り始めて店舗は自分達で建てました(自分名義)。現在は事情により店舗は閉鎖していますが、土地はそのまま借りています。地主さんも事情は理解されていますが、数年前からこの土地を買って欲しいと言われて、前向きに購入を考えております。これから価格交渉を進めようと思っておりますが、相続の絡みで税理士さんが以前税務署に確認した際、この地方では借地権がない(考慮しない慣習?)、と言われたそうです。従って相続の際、この土地に関しては一切計算に含めずに済みました。
この借地を購入するに際して、私としては借地権を差し引いた底地権での購入を主張したいと考えています。地主さんは、更地であった隣地を、約10年前他人に売った額と同額を提示しています。ふっかけていると感じています。そこでこちらとしては、路線価(20Gと表記されています)や公示地価の底地権分で、と切り出したい訳です。しかし税務署は、「この地方では借地権はない」と公式に言っていたとすれば、売買交渉で借地権とか底地権というものを出しても意味を成さないという事なのでしょうか。
仲介業者を挟む予定ですが、地方の慣習などがあるとすれば、地元の業者に依頼すべきなのか、或いは離れた場所のお互いの縁がない業者に頼んだほうが公正な取引が出来て良いものか、考え中です。
アドヴァイスをお願いします。

回答No.4

dripdrop

前のご質問と併せて拝見しました。
たしかに相手のペースで話が進んでいるときは、相手の言い値とかけ離れた値段はなかなか言い出しにくいですね。しかし図々しいのは地主のほうなので、ひるむことはありません。

１．借地権の有無について
借地権があるとか無いとかご心配のようですが、借地権が成立するための条件は、借地借家法（あるいは旧借地法）によって規定されています。「借りた土地に自分名義の家を建てた場合でも、地方によっては借地権が認められないところがある」などということは一切ありません。
では、「この地方では借地権を相続の計算に入れることはしない」という税務署員の発言は何を根拠にしているのでしょうか。その出所は、おそらく国税庁の「財産評価基本通達」（参考URL参照）だと思います。その27の「借地権の評価」というところを見ると、借地権の価額は更地の価額に借地権割合を掛けて評価する、とした後に、「ただし・・・借地権の取引慣行があると認められる地域以外の地域にある借地権の価額は評価しない」と書かれています。
つまり、もしもお住まいの地域が「借地権の取引慣行がない地域」だったとしますと、そこでは、借地権を持っていても（相続税の計算上は）財産として評価しないことが認められているわけです。
しかしご心配には及びません。ここで問題なのは、地主の所有する底地の評価ですから、同じ「財産評価基本通達」の25（１）を見ると、貸宅地（＝地主の持っている底地）の評価は、「・・・自用地（＝更地）としての価額・・から27((借地権の評価))の定めにより評価したその借地権の価額（同項のただし書の定めに該当するときは、同項に定める借地権割合を100分の20として計算した価額とする。・・）を控除した金額によって評価する」と書いてあります。
何とも分かりにくい文章ですが、「同項のただし書の定めに該当するとき」とは、上に述べたように「借地権の取引慣行がない地域では」ということですから分かりやすく言い直すと、
「他人に貸している宅地は、更地価格から借地権価額を差し引いて評価する。ただし"借地権の取引慣行がない地域"では、借地権割合を20％、（底地権割合を80％）とみなして評価する」ということになります。
つまり「借地権の取引慣行がない地域」では、底地価格は相続税の計算上では更地価格の８割と評価されます。
このように借地人の持つ借地権の評価がゼロ、地主の持つ底地権の評価が8割とすると、後の2割はどこにいってしまったのかという疑問が生じます。
要するにこの基本通達は、底地権と借地権の割合を定めたものではなく、「借地権の取引慣行のない地域では、借地権をもっていても、その権利を他人に譲渡したり地主に買い戻させたりすることはむずかしいので、財産とみなして税金をとるのは酷である。しかし地主の側から見ると、底地を更地の価格で買う人はいないし、土地を返してもらうことも容易にできないので、更地より安く評価する必要がある」という税務署の配慮を反映しているのです。

２．底地の妥当な価格について
いずれにせよ、地主側の税金を計算する際には、借地権価額は当然控除されるのですから、借地人に底地を買わせるのに、更地価格での取引を提案すること自体非常識です。

「借地権の取引慣行が確立されていない地方であっても、その土地が借地権ぐるみで売買される場合には、その対価のうち、何割かは借地人が収受し、また、その土地（いわゆる底地）を借地人等が取得する場合には、更地の価額より相当低い値段で取引されているのが通常となっている」（『借地権課税実務事典』（著者は国税庁の課長、課長補佐））

実際、ある地方都市に住んでいる私の親類は、地主として何件か借地人に土地を売却していますが、大体「路線価×底地権割合」をもとにして話を進めています。
それより1割か2割高く売れることもありますが、さらに値引きしなければならない場合もあります。
底地の買い取り交渉は、公示価格や路線価から借地権割合を控除した金額を出発点として、
そこから上乗せあるいは値引きの交渉をするのが常識だと思います。
借地権割合が３割なのか、２割なのかについては議論の余地がありますが、公共工事などで買収される場合は公表されている借地権割合により配分されるはずですので、あなたの立場としては当然３割を主張してよいと思われます。

３．交渉方法について
「不動産取引に詳しい親戚に相談したところ、路線価（坪6.6万円）×底地権割合（７割）（＝坪4万６千円）が妥当な価格と言われた」と、一発パンチを繰り出してみてはどうでしょうか。
実際私の場合のように、「借地の不動産取引に詳しい親戚」が本当にいたとすれば、上のように助言するに違いありませんから。（笑）

その上で、「長いおつきあいでもあり、それではあんまりなので、坪6万5千円（近隣の公示地価×底地権割合）で買いたい」という具合に持ちかけるのです。

地主が「とんでもない」と反発する可能性もありますが、話がまとまらなくて困るのはあなたではなく、地主のほうです。
地主がどうしても納得しないときは、「では不動産鑑定で」と提案することも考えられます。
不動産鑑定士に鑑定してもらうには、大体20万円くらいは費用がかかりますので、実際に依頼するのは馬鹿らしいし、鑑定士が地主の知り合いだったりするリスクもないわけではありませんが、路線価や公示価格の決定には鑑定士が関与しているはずであり、いいかげんな鑑定には懲戒処分もあります。法律的には客観的なものさしとしての意味があります。

「仲介人を頼む」ということについて言えば、地主と直接話し合うと気後れしたり感情的なやりとりになってしまうのであれば、不動産業者などを介して話し合うのもよいでしょう。ただし、あくまでも双方の考えを相手に伝える「メッセンジャー」としての役割に限るべきで、価格交渉をまかせるのは考え物です。というのは、仲介人は双方の顔を立てる必要があるので、地主の要求に何の根拠もない場合でも「足して２で割る」式の提案をしがちだからです。それに、不動産業者は「話をまとめる」のが商売であって、妥当な価格を守るのが商売ではありません。ですから、地主のほうが強硬で、あなたのほうが軟化させやすいと見れば、地主の味方をしてあなたを説得しようとすることも大いに考えられます。

もしも私があなたの立場であれば
１．近隣の公示地価×底地権割合７割（坪6.5万円。路線価×底地権割合の約4割増し）
２．受け入れられなければ不動産鑑定で
３．それでもだめなら買うのは見合わせる
という提案を仲介人を通して相手に伝えてもらい、それ以上の譲歩はしません。

ただ一つ注意しなければならないのは、あなたが現在借地上の建物を使用していないとしますと、地主から（脅しまたはいやがらせの手段として）「それなら自分で使うから土地を返せ」と請求される可能性があることです。
それでも何も心配はありません。準備しておくべきことは、
（１）土地および建物の使用計画をたてておくこと。
（これはある程度合理性をもつものであればよく、後で変えても差し支えありません）
（２）地代の滞納、用法違反、無断転貸など、契約違反に当たることをしないように注意すること
（３） 地主があなたに買い取りを促し、更地価格を提案したという証拠を保存しておくこと
（４）あなたが「公示価格×底地権割合」あるいは鑑定価格による買い取りを提案したという証拠を保存しておくこと
だけで、これらの準備さえあれば、地主が何を言おうと、法的に認められる可能性は全くありません。

最後に、もしもあなたが坪7.5万円程度なら支払ってもよいと考えているのであれば、タイミングを見計らって、「ぎりぎりの譲歩案」として、それを提案してみるのも一つの方法です。
そうすると仲介人が地主のところに行って、「借地人がもう譲歩できないというのを、膝詰めで談判してようやく上乗せさせました。これ以上はとても無理だと思います。」と説得するわけです。（笑）
地主に多少の分別さえあれば、その値段の近辺で話がまとまるでしょう。
交渉を先延ばししたとしても、今後田舎の土地が値上がりするような環境ではなく、地主の立場が不利になるだけです。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/01.htm

お礼

以前の質問もお読み頂いた上で、私の不安な点を全て網羅した詳しいお答えを頂戴し、誠にありがとうございます。欲しかった答えが全て、或いはそれ以上に詳しく書かれていて、大変参考になりました。
＞１．借地権の有無について
借地権や底地権というのはなかなか奥が深いものですね。これまで考えた事もありませんでした。
＞２．底地の妥当な価格について
やはり底地と言う考え方を当てはめて価格を主張する事は、それなりに根拠のある事なのですね。こちら側も価格を提示する場合に、ただ単に高い安いと言うだけではなくて、「こういう根拠に基づいて計算した結果、この金額なら買います」と主張した方が良いと思っておりましたので、もしも借地権・底地権がこの土地に存在しないのであれば、どう金額を割り出そうと考えていたところでした。
＞３．交渉方法について
これまで調べたり聞いた事と合わせると、ご指南頂いた方針と概ね合っていると思いますので、「＞もしも私があなたの立場であれば」の方針で進めていきたいと考えています。
また、仲介人についての注意点も大変参考になりました。
単にどこかの業者へ依頼しようと思っていたのですが、過度の期待をするのではなく、メッセンジャーとしての役割に限るようこちらも心積もりをしておく必要があるわけですね。
最後の注意点として挙げられた(1)(2)(3)(4)項目は、私にとって何ら問題ありません。証拠は全て保存しておりますし、使用計画も出す事は可能です。強いて言えば、稀に知人から駐車させて欲しいと依頼されて無料で一時的に駐車している事がありますが、これは無断転貸や用法違反にあたらないですよね？
地主からは急いで売りたい感が伝わってきますが、私は急ぐ必要に迫られていないので、お互いの(地主側の)譲歩姿勢を見極めて結論を導きたいと思います。
ご丁寧に、本当にありがとうございました。

回答No.3

kuroneko_z

借地権と言うのは本当に難しい問題ですよね。
最初の契約書はもうないのでしょうか？
場所によっては借地権ではなく貸地で家を建てる事もありますので、場合によっては、貸地に家を建てたのかもしれませんので。
借地権だとしても、借地権割合と言うのは場所場所によって違いますので、（関西では５０パーセントが多いですし、関東でも50～70%とです）
　ですので契約書がないなら、地元の不動産に詳しい詳しい司法書士か弁護士に相談するのが良いです。
ただ税務署は＞考慮しない慣習?　と言うことは絶対しません。きちんと地域にあわせた大体の割合で計算してきます。

補足

＞ただ税務署は＞考慮しない慣習?　と言うことは絶対しません。きちんと地域にあわせた大体の割合で計算してきます。
そうですか。うちの税理士さんが税務署に出向いて確認したところ、この地方では借地権を相続の計算に入れることはしない、と言われたそうです。実際亡父の借りていた土地は、相続の際計算に入れることなく済みました。借りた土地に自分名義の家を建てた場合でも借地権がない場合もあるのですね。私の場合はどうなのでしょう？路線価を見ると借地権割合は30％の設定となっているようです。当初は契約書も作らずに賃貸を始めましたが、数年経って途中で地元の不動産に仲介してもらい、賃貸契約書を作成してもらいました。そこには借地権割合の記載はなかったように思います。いま地主から購入するよう求められており、適正な価格での購入を目指したいのですが、提示額が高いと感じて困っています。地主側が折れなければ立ち退きも覚悟です。大手の不動産に仲介してもらうよう知人から進められましたが、地方でもあり地元の事情に詳しい業者の方がいいのか、仲介依頼先の選定に悩みます。地元では、地主の息が掛かっている可能性もあるかと思うと躊躇します。色々教えていただき、ありがとうございました。

回答No.2

830damasii

２０年前の借地契約はご本人名義でしょうか？
相続の時の扱いと、売買の時の価格に参入するのとは違うと思いますので仰るとおり隣地より安く提示して良いかと思います。借地権は相続の対象ではないという意味ではないですか？
地主がその土地を第三者に売ろうとしてもあなたの建物が建っていて自由に出来ませんので、土地だけで売る場合より安くなります。
だから高く買ってくれそうなあなたに買ってもらおうと思っているのです。
双方の合意がないと契約には至りませんので、安く買おうと思うのであれば、地主の気が変わるまで居続けることになりますね。

お礼

借地の名義は父、建物も父名義でしたが、亡くなりましたので現在は母名義です。相続の時には、この借地権は相続の対象ではないと判断されたようでした。地主にしてみれば、私たちが借りている限り、私たち以外に売ろうと思ってもかなり安くなってしまう、つまり私達になるべく高く買って欲しいのでしょうね。しかし提示された額は、決して納得いく額ではないので双方の開きをどうやって折り合いつけるか、難しいところです。まだまだ借地契約の期間途中ですが、退くか買うかを地主より早急に決めるよう迫られています。折り合いがつくまでは居続けるのも選択肢の一つですね。
回答、ありがとうございました。

回答No.1

toteccorp

安くお願いする理由にはならないのではないですか。
貴方がいくらなら買うのか相手がいくらなら売るのかです。
こじつけずズバリ指値でお願いするのがいいと思います。
貴方が納得する理由と相手が納得する理由は違いますから貴方の安く買いたい理由は相手には関係ありません。
いくらで折り合えるかです。
お金がないという理由の方がまだいいような気がします。

お礼

内訳はともかく、要するにお互いがどこで折り合うかだと思いますから、仰るとおりズバリ価格を指摘出来ればそれに越した事はないですね。ただ、双方の考えにかなりの開きがあるため、こちらの考えている金額の根拠を示したほうが交渉しやすいかと、そこで底地権の話を出そうかと考えました。早速のお返事、ありがとうございました。