借地よりはみ出て50年家が建っていたらどうなる

質問

借地に50年ほど前に家がたてられ、1５年前に家・借地権を相続しました。また８年前に借地権の更新をしました。このたび地主さんが変わり測量が行われましたが、家と庭との面積が借地の面積より大きい事がわかりました
登記簿をとってみましたが、確かに地主さんが変わり、登記簿の地番の面積は借地よりおおきい事がわかりました。（地番の面積が借地より大きいことについて、借地権の更新のときも話はありませんでした。）この場合今後どのようなことになるでしょうか

(1)借地よりはみ出している土地についてあらたに地代を請求されるのでしょうか、更に借地権の購入を要求されるでしょうか
(2)また宅建の本で調べて見ましたが、時効取得という項目：　経過年数（１０－２０年）　その他条件を満たすと土地を自分のものに出来る　というのがありますが、用件はみたされるでしょうか

測量以後新しい地主さんからまだ連絡はありません。今後の対応について、こころ構え　アドバイスいただきたくよろしくお願いいたします

回答No.5

agboy

＃３です。補足でようやく理解できました。具体的な契約面積は１５坪との事ですから、実測の結果、例えば３０坪あったのであれば、今後の地代は今までの倍にしてくださいよ、と請求される可能性はあると思います。

質問（１）も従来の契約１５坪に加えて、１５坪からの超過部分について、借地契約の締結を求められやしないか？という意味だったのですね。
その可能性は無いでは無いという程度だと思いますが、地主側に立って考えると、そういった契約締結を要求して、借地人であるあなたから拒絶された場合に『じゃあ、１５坪残して、残りは返してくれ』とは言えませんよね？言えないから、そういった要求はしてこないでしょう。

ただ、『今までのことは私の名義になる前のことだし、黙っていたこちらの責任もあるので何も言わないが、契約面積からこれだけ増えているのだから、今後の地代や更新料については、その増えた面積を基準にして払ってくださいね。』とは言ってきてもオカシク無いでしょうね。
その場合でも地代増額請求と考えると、借地人であるあなたが拒んだ場合、最終的には裁判、ということになります。
『坪当たり単価で考えると、周辺の貸地に比べ、著しく安く貸していることになる』、という点が地主側の強みであり、『契約時の地主はその状況を黙認していた可能性があり、今の地主はその状況で相続（ですよね？）し、面積の相違は契約後５０年して、初めて発覚した』というのが弱みでしょうか。

今後、地主側からどういった投げかけがあるか判りませんが、争う姿勢を見せることなく、即断即決しないことです。何を言われても『仰ることは判りましたが、自分は不動産に疎いものですから、よく相談してお返事します』と答えて多少の時間稼ぎをすることですね。
こういったところで質問したり、行政が行っている『不動産（法律）無料相談』などを利用することです。印を付いてからその内容を変えるのは至難のワザですよ。

お礼

素人にわかりやすく詳細にご説明いただき大変ありがとうございます。まったく白紙の知識で、あてのない心配ばかりでしたが、少し足を地に着けることができたように思います。これから地主さんから具体的話がありましたら、ご教授していただいたように慌てて印を押したり、争う事をせず、出来るだけ双方が納得できる内容になるようにしてゆきたいと考えております。今後またなにか疑問などありましたら、またご教授いただければ幸いです。改めてお礼申し上げます。（田舎に滞在していて、お礼遅れましたことお詫びいたします。）

回答No.4

-phantom2-

(1)借地よりはみ出している土地についてあらたに地代を請求されるのでしょうか、更に借地権の購入を要求されるでしょうか

大家さん次第の話でしょう。

今一度正確に測り直して契約を結ぶと同時に、借地代が上がる可能性もある。

正確に測り直して契約を結ぶが地代はそのままと言うことも有り得ます。

はみだしが少々であり、大勢に影響ない話なら今のままで契約も地代も変化なしもあるでしょう。って事です。

(2)また宅建の本で調べて見ましたが、時効取得という項目：　経過年数（１０－２０年）　その他条件を満たすと土地を自分のものに出来る　というのがありますが、用件はみたされるでしょうか

満たされませんよ。

もう一度よく宅建の本を読んで見ましょう。

時効取得の要件の一つに「所有の意思を持って」というのがありますね。

つまり借地上に家を建てたら借地からはみ出していた・・・はみだした部分は借りたつもりは無く、所有の意思を持ってずっと占有してました！・・・そんなの有り得ないでしょ。って事です。

お礼

お礼おくれ申し訳ありません.（田舎に滞在していました）　まだ新しい地主さんから連絡ありませんがまったくの素人なので心配ばかりでしたが、アドバイスいただき、少しでも考える余裕も出たと思います。時効取得については宅建に”知らず他人の土地を使っていた場合10年で時効取得”という所を勝手に
当てはまるのではと解釈してしまいました。　ご検討いただきアドバイスありがとうございました。
またなにか疑問があったときご教授いただければ幸いです。

回答No.3

agboy

ご質問内容から、おそらく周辺一帯が同じ地主さんなのではないかと考え、その前提でお答えします。

『地番１－１の土地は５０坪あるから、１－１全部を幾らで貸す』という事で契約を開始したところ、実は地番１－１は５５坪あり、しかも敷地として利用していた部分が隣の地番１－２の土地に越境していた』ということでしょうか？

すると、借地の契約書で面積の記入が無い場合（マズ有り得ませんが）を除き、『地代坪当り○○円』という考えで地代の増額を請求される可能性はあると思います。
時効取得については、５０年前から土地を賃借して占有しているワケですから、所有権の時効取得はできません。

ただ、前提条件のハナシで、あなたが地番１－１の土地全部を使用しているのは確実なんですか？あなたが地番１－２に越境しているように、実は隣の家が地番１－１の土地に越境していて、結局使っている面積は契約書とホボ一緒だったという可能性は無いでしょうか？

補足

詳細なご検討有難うございます
５０年前のことで契約のいきさつは不明ですが、『地番１－１の土地は５０坪あるから、１－１全部を幾らで貸す』というようではなく『地番１－１の土地は５０坪ある、１－１の３０坪を幾らで貸す』というように契約されているようです。ただし実際の家は１－１の５０坪に建ててしまい、その事について現在まで旧地主さんからはなんの話もなく、更新のときも借地３０坪と記入され契約されたような話になると思います。
また隣の地番１－２にはみ出しているようではないようです。根拠は土地台帳地図というものがあり、地番と現在の家の形はあっています。
従って地番いっぱいに家が建っていて、ただし借地は地番全部でなく一部になっているという状況です

またこうした時、借地の部分は当然　時効取得とはならないと理解しているのですが、はみ出ている部分に関して時効取得ということは考えられませんか。（取得にこだわるのではなく、このまま従来の地代で
いければという思いがあります）

補足いただけるアドバイスなどありましたらお願いいたします。

回答No.2

foomufoomu

はみ出ているのではなくて、今回測量して、登記簿も調べたら、借地していた土地が、思っていたより大きかった。ということではないのですか？

補足

ご検討有難うございます
現在の借地の広さは、更新の時も変わらず１５坪ほどです。この面積で地代　更新料が計算されています。登記簿で地番を調べたら土地はこれよりも広く　土地台帳の付帯地図というものがあり地番と現在の土地の形とあっていました。恥ずかしいお話ですが１５坪の借地に今の家（４LDK)が建つはずもない事は当たり前の事でした。
また（地主さんによる測量の結果はまだ連絡がありませんが）測量の方は借地と家の大きさがあわないと口頭でおっしゃられていました。
以上明らかに借地より大きく家が建っている事が確認できています。
ご検討よろしくお願いいたします

回答No.1

mibuna

はみ出ている部分の土地の所有者は誰よ？
それを書かないと正解は出ないよ～。

補足

早速のご検討有難うございます
情報不足で申し訳ありません。
はみ出ている土地の所有者は借地を持っている新しい地主さんと同じと考えます
根拠は土地台帳の付帯地図というものがあり、地番と土地のおよその形が出ていますが、今の家の土地の形と地番があっています。（周辺の道路も一致していました）この地番の面積は登記簿を取得してみたら
現在の借地より広くなっています。従って借地の上に建っている家は借地をはみ出して同じ新しい地主さんの土地に建っていると考えられます。
以上ですが、情報が不足しておりましたらご連絡お願いいたします。