借地の購入価格について

質問

親の代から借りている土地購入についてのご相談です。「いずれ購入する」という事で約20年前に借り始めて店舗は自分達で建てました。しかし、親の死去に伴い、8年前より店舗は閉鎖しています。地主さんも事情は理解されているはずですが、数年前からこの土地を買って欲しいと言われています。私としても前向きに購入を考えていましたが、地主さんから提示された価格が高いと感じています。地元の不動産屋さんも高めと言っておりました。同じ地主さんが隣地(更地)を10年ほど前に売った際、15万/坪だったそうです。今は買った方が家を建てて住んでおられます。それを根拠に、15万/坪でと言われていましたが、この度「その1割引きの範囲内で」(13.5万/坪)と新たに言われました。路線化を見てもその当時から下がって現在は2万/m2(20Gと記載されています)ですし、近隣の公示地価も2.8万/m2位のようです。
都会では借地権云々などの事を良く聞きますが、地方のためか、余りそこは問題にならないのでしょうか。この土地を購入する場合、基本的に地主との合意が得られれば幾らでも良いのでしょうが、やはり適正な額、もしくは長年借りた事などを考慮に入れて交渉したいと言うのが私の本音です。なお、この土地は、地主が借金の担保に入れているようです。借金の額から計算すると7.5万/坪位のようです。これは銀行がこの土地の価格を最低このくらいの価値と評価しているのでしょうか。地主の提示額とかなりの開きがありますが、私からはこの額での購入を地主に提示しようと考えています。無謀でしょうか。
また、仲介人を頼もうと思いますが、もし交渉が決裂した場合も幾らかの費用は必要なのでしょうか。
土地売買の経験がなく、地主の提示額が適切なのかどうか不安です。借地の購入に際し、このように相手との開きが大きい場合の価格交渉の進め方、購入側の心構えなど教えて頂きたく存じます。

回答No.2

0621p

建物の登記はあなた側の名義になっていますか？それであれば借地権があるものとしてお話します。
No.１の方が回答しておられるように、あなたに借地権があれば底地分だけを買えばいいわけです。地主もそんな事は百も承知でしょうが、とぼけて借地権の話は出さずに値段を提示しているのでしょう。お互いが合意すればいくら高くてもいいわけですが、あなたとしては当然納得できませんよね。交渉が必要ですね。
さて地主があなたの借地権があるまま他の第三者に売る場合、底地割合が７割としても時価の７割ではまず売れないでしょうね。借地権が付いたままの土地など、よほど安くないと買う人はいません。
しかも今回は地主からの申し出ですから、本来はあなたの有利に交渉を進められるはずです。現在のところは地主が厚かましすぎるか、地主に舐められてるかというところではないでしょうか。
あなたとしては急いで買わなければならない事情はないでしょうから、仲介人を立ててじっくり交渉すれば良いでしょう。先にも書きましたように、よほど安くなければ他の第三者に売れる事はないと思います。
抵当権の額については、お金を借りた時期にもよるし、共同担保で他の物件も一緒に担保になっている可能性もありますので、登記簿に記載された抵当権の額だけでその土地の現在の価値を判断する事は難しいです。

補足

経験がないため言われるがままに居りましたが、
＞あなたに借地権があれば底地分だけを買えばいいわけです。地主もそんな事は百も承知でしょうが、とぼけて借地権の話は出さずに値段を提示している
と言うことなのですね。これまで、借地権などという事は一切話に出てきませんでした。うすうす感じておりました。ちなみに、建物はもちろん私名義です。借地権の有る無しというのは都会地方を問わず、このケースでは私に借地権がある、と言う事ですね。もともと親の名義で借りて、親が建てた店舗でしたが、会計士さんが借地権の相続を心配はしていたものの、一切何もありませんでした。従って、私どもに借地権はないのかな、と何となく勘違いをしていました。
＞今回は地主からの申し出ですから、本来はあなたの有利に交渉を進められるはずです。
年の差、立場の差もありますから、これまでは全て地主さんのペースに振り回されてきました。仰るとおり有利に進めたいところですが、その難しさを感じています。
＞登記簿に記載された抵当権の額だけでその土地の現在の価値を判断する事は難しいです。
分かりました。

回答No.1

takehagi10

まず、sirrus113さんが買う場合は、所有権価格から借地権価格を差し引いた、底地権価格になります。Ｇということは借地権割合が30％ですから、底地権価格は、所有権価格の70％ということになります。従って、隣が15万円/坪だとすれば、お宅は10.5万円/坪ということになります。
本件の場所の地価の推移がわからないのでなんともいえませんが、10年前と現在では、おそらく地価はそれほど変わらないのではないかと思いますので、地主さんとしては同じ単価でもらいたいのでしょうが。
新たに13.5万円といわれたのであれば、その70％で9.45万円/坪は主張できると思います。
あと、銀行の抵当権ですが、sirrus113さんの親御さんが借りる前についていたか後につけたかによって、7.5万円/坪の考え方が変わります。つまり、7.5万円/坪がすでに借地権分の30％を控除しているかどうか、ということになります。
更に言うと、地主さんとしては7.5万円借金していても、もしかしたら利息が膨らんでいるかもしれませんね。
仲介人のほうですが、仲介料というのは基本的に成功報酬ですから、交渉がまとまらなければ払わなくていいのですが、一応、頼むときにその前提でお願いすればよいかと思います。
相手との開きが大きいときは、自分としての許容範囲を決めておいて、それよりも少し有利なところで手を打つための論法を構築することだと思います。さきほどの論理なら、開きはあと2万円/坪くらいなので、その間でsirrus113さんの許容額を決めて交渉されてはいかがかと思います。
参考になりましたでしょうか？

補足

考え方、大変参考になりました。
＞sirrus113さんが買う場合は、所有権価格から借地権価格を差し引いた、底地権価格になります。
大まかな相場の考え方としては、地主さんから15万/坪と言われても、こちらは「10.5万/坪」と言ってそれほど常識外れな値切り方ではないのですね。
＞銀行の抵当権ですが、sirrus113さんの親御さんが借りる前についていたか後につけたかによって、7.5万円/坪の考え方が変わります。
これは、この土地を借りた後の事であり、数年前「買って欲しい」と言われた後の借金なようです。実は、地主さんが借金をするためにどうしても署名して欲しいと迫られ、数年前に仮の売買契約書に署名しました。「仮」と言うのも変ですが、その日付や金額(15万/坪)は、「いずれ実際に売買する時に詳細を詰めましょう」と言われました。地主さんは、これを盾に銀行より融資を受けたと思われますが、「実際の売買を証明したものではない」、つまり本物ではないという事は再三確認した上で署名しました。
地主さんは15→13.5万/坪と主張していますが、こちらからは7.5万→9.45万であれば正当な根拠のある提示額ということですね。
あとは交渉次第でしょうか。かなり金額に開きがありますが、一方的に言われるがままですので、こちらからも考えを提示してみたいと思います。