借地権について

質問

祖母が持っている家が借地上に建っています。
それをそれを孫が譲り受けようと思っています。
借地権譲渡にはどのような金銭が発生するのですか？

建物は築40年位なので、ほとんど価値はないと思います。
土地は路線価で大体計算して、地主さんと祖父に払えば良いのですか？
路線価を見ると、70%になっています。

また、親から子の場合は相続になると思いますが、祖母から孫なので贈与になると思います。

金額にもよると思いますが、生前贈与する方がいいのか、借地権を購入？する方がいいのかわかりません。

調べても、どのような金銭が祖母と地主さんに対して発生するか分からず、困ってます。

回答No.2

titelist1

No.1です。質問があったので回答します。
贈与税や贈与税のことは検索するとタックスアンサーとして役所のホームページが出てきますので、詳しくは見てください。
説明を簡単にするために控除額を省略しますが、たとえ600万円の贈与でも40%の税率ですので、贈与と言う方法は貴方が納める現金がないと大変なことになります。土地の価値は路線価などでも分るように公的に判断され、1100万円評価の借地権を100万円で売ってもらったとしても、1000万円の贈与があったと見なされます。50%税率の500万円の贈与税が貴方に課せられます。支払わなかったら刑務所に入れられるのです。
不動産のことは法務局への登記を行なって初めて権利が確定するのですが、役所に届けるので隠すことは不可能なのです。登記後には税務署からお伺いの手紙が届きます。不審な回答があると金融機関等の税務調査が行なわれます。
相続は不確定なことが多いので、おばあちゃんの気が変わらないうちに貰っておきたいと思うのは人情ですが、生前贈与が平気で行なわれると相続税の脱税に繋がるので、不動産の生前贈与が実際には困難になっているのです。年間110万円までは無税ですが、毎年110万円の贈与を受けると連年贈与として総額に贈与税が課せられます。
相続に関しては祖母の子である叔父や叔母にも法定相続権があり、その方が死亡しておればその子の従兄弟たちにも権利があります。貴方が独り占めすることができないのです。おばあちゃんと仲良くなった者だけが独り占めすることができないようになっているのです。遺言書で建物が相続できても法定相続人には遺留分として1/2の権利があるので、貴方は相続時に現金を法定相続人に支払うことになります。
祖母の家が必要ならば今は借りておいて死後に相続を受け、法定相続人に支払うお金を貯めて置くのが良い方法です。先に貰っておこうとする行為は多額の税金を支払うことになり、貴方にとって得なことではありません。
祖母の古家を解体して家を建てるときには、解体時に空中権である借地権が消滅してしまうので、事前に多額の現金を地主に支払うことで借地権の継続を願い出ることになります。したがって、地代を払い続ける借地権は所有権ほどの価値はないのです。

回答No.1

titelist1

借地権は空中権なので、借地の建物の所有権が変わるだけです。地主には届けるだけで纏まったお金を支払う必要はありません。しかし、借地権は建物所有者の財産ですので、建物価値と借地権価値に相当する財産の問題になります。
相続は持ち主が死ななければ発生しません。したがって生前贈与されるとその相当額が1000万円を越えると5割の贈与税を孫が支払うことになるので非現実的です。建物と借地権の買取も現金授受があったとしても、祖母と孫の間柄では将来の相続税の脱税目的と判定されることがあり危険な行為です。脱税ならば追徴課税されるのでとても危険です。
孫に譲るとの遺言書を祖母に書いてもらい、相続するまで待つのが賢明です。控除額以下なら無税です。

補足

ありがとうございます。

建物と借地権合わせて1000万を越えなければ贈与の方がいいのでしょうか？
どこかで、年間110万円を越えなければ、贈与税が掛からないと見た気がするのですが。
また、脱税だと思われないギリギリの値引きでの売買も可能ですか？

(1)1000万円を越えなければ生前贈与

(2)1000万を越えたら遺言書で相続

(3)税務署に引っかからないくらいのギリギリの売買

1番簡単で得するのは(2)でしょうか？
でも、孫は自分だけではないのでできるだけ売買したいのですが、良い方法はないでしょうか。