借地権って地主に売れるのですか？

質問

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は２年前にしたばかりであと１８年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか？

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか？
地主さんが応じないとだめなんでしょうか？
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか？

回答No.1

takuranke · ベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償（地代がものすごく安いか無料）の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税＋都市計画税（公租公課）程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法１条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります（通常契約書に書かれていたりします）。（民法４１５条）。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
１．借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
２．借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用（買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません）の回収を図らせるためです。

お礼

ありがとうございます。
そうなんですか、単純に買い取りを要請することは難しいですね。
借地権の契約内容を確認してみます。

回答No.5

akak71

現在の不動産の市況の状態では、借地権を購入する人はいません。

更地価格が坪20万程度の土地では、借地権の価格は0円でした。
建物の価格のみの売買でした。

銀行がいやがるため、住宅ローンも使用できないため、
購入する人とは、現金で購入することになります。

お礼

ありがとうございます。
そうなんですか。。本に書いてあったので期待してしまいました。。

回答No.4

tk-kubota

＞借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか？

「売る」「買う」は当事者の任意ですが、借地権の場合は、法律上の条件が成就すれば「地主は建物と共に借地権を買わなくてはならない。」ことになっています。
その「条件」と言うのは、借地権が満了していても建物が存続しておけば地主は引き続き土地を貸しておかなければならないのに、それを拒絶した場合に「それならば借地権を買って下さい。」と言う権利(建物買取請求権)が借地権者に与えられています。
この権利は「形成権」と言う権利で、借地権者の一方的な意思表示によって成立する特殊な売買契約です。
何故、そのような強い権利を与えるかと言いますと、建物が存続しているのに、地主の更新拒絶で取り壊さなくてはならないことになり、社会的損失が大とみているからです。
なお、今回の場合は「あと１８年あります。」と言うことなので、上記の規定によることはできませんが、その場合は、借地権建物として他人に売却すればいいです。
それには地主の承諾が必要ですが、地主が拒絶すれば、上記と同様「それならば借地権を買って下さい。」と言う権利があります。これも「形成権」です。

お礼

ありがとうございます。
やはり難しいそうですね。。。
他人に貸すことも検討してみます

回答No.3

fujic-1990

売ることはできます。ただ、なんでもそうですが、「売りたい」と言って、相手が「ウン、買おう」と言わなければ売れません。それを「合意」と言いますが、合意さえできれば、誰でもできます。

　借地権とは、ザックリ言うと、土地の「使用権」です。質問者さんが使用している現在は、地主は、所有はしていても、使用はできない状態です。ところが、時によって、地主の子供が帰郷して住むので自宅に近いその土地に家を建てて住まわせたい、などという場合もあります。そういう事情があるときに、質問者さんが「売りたい」というと、地主は「買おう」と言って、売買が成立します。即ち、借地権の売買とは、「土地使用権」の売買です。値段は、地主がその土地を使用したいと思う必要度に応じて安くも高くもなるでしょう。

　そういう事情がなく、「使用権を返してもらうより、地代をもらっていたほうがいいや」と思えば、「売りたい」と言っても「いやだね」と言うでしょう。売れません。質問者さんがその土地を不要として、もう地代を払い続けたくない、と思えば、地主に「タダで返します」という話になります。

お礼

ありがとうございます。
合意がなければ難しいですね。

回答No.2

akak71

借地権を買い取る地主はほとんどいません。
多分皆無と言って良いです。

一般的には、地主が現金を用意してまで、購入するメリットがありません。

お礼

ありがとうございます。
そうなんですね。期待しすぎました。。