袋地の新築と接道義務

質問

袋地のK宅が建築確認が下り建築が始まりました（既設建物取壊し建て替え）状況として現在K宅が袋地通行権を行使している囲繞地A宅の通路(間口1.5mの通路)は接道義務を果たせませんので他の囲繞地の敷地を借地して敷地延長として接道義務を果たし合法建築となりました。借地した土地は建物はなく駐車場とし使用しています、境界は波板トタン塀で仕切られていました。その仕切り塀を2m取り壊し敷地延長として建築確認が下りました。K宅は建築検査後に境界の仕切り塀を元に戻して借地した土地を元の駐車場にして敷地延長した通路を建築完成後閉鎖してもA宅への袋地通行権の行使は可能となるのか？　K宅への接道義務は違法とならないのか？　　民法、建築基準法　法律に詳しい方がおりましたらご回答お願いいたします。

回答No.3

-phantom2- · ベストアンサー

ANo1です。　再度補足を拝見しました。

建築指導課の回答はまさにお役所的な建前の回答です。

建築基準法上は、建築確認した適法な状態を維持してください。と言うしかありません。

しかし建築確認後に借地契約を当事者同士で解除することを、役所からの指導で解除させない、などという事は不可能ということです。

なぜなら借地料を○○ヶ月滞納すれば、契約違反で解除とする。などと定めるは普通のことですが、ならばわざと○○ヶ月滞納して解除にしてしまうのを止める方法がありますでしょうか？

つまりその後の状況の変化で既存不適格になるのは、役所としてもどうしようも出来ない、という事です。

また例えばその通路借地が借地借家法の適用を受ける土地であったとしても、競売になった場合にその借地権が対抗力を持たず解除になる場合があります。

これは競売の根拠になる抵当権の設定日より後に借地契約を結んだ場合は、競売の落札者に借地権者は対抗することが出来ません。

これは借地が抵当物件であること（万が一競売になれば追い出されること）を承知で借地契約をしたことになりますので、競売に於いてその権利は保護に値しないということです。

お礼

度々のご回答ありがこうございました、非常に参考になりました。
厚く御礼申し上げます。

回答No.2

-phantom2-

ANo1です。　補足を拝見しました。

質問者さんは競売になって所有権が譲渡されようとも、借地借家法により借地権は残るので、新しい所有者と今まで同じ条件で借地契約を結び直すだけであり、借地は存続するので借地通路は無くなったりすることは無いのでは？。と言われたいのでしょうか。

まず借地借家法は建物の所有を目的とした借地に適用される法律です。

駐車場として借りるとか、通路として土地を借りる、は建物の所有を目的としてませんので同法は関係なく、その保護を受けることもありません。

つまり質問の通路借地は民法の賃貸借でしかありません。

補足

再回答ありがとうございます、建築指導課にて今回の確認申請の内容を確認しました。K宅の建築敷地は敷地延長（借地）した敷地も含めて建築敷地としての申請であると回答。工事期間中だけの借地契約でも問題にはならないのか？の質問にて担当者は借地を建築敷地として申請しているので、建築建物が存続するまで継続しなければならないと回答されました。しかし契約内容においては当事者間の問題となります。

理解に苦しみます

お時間がありましたらアドバイスお願い致します

回答No.1

-phantom2-

まず建築基準法と袋地通行権の民法は別けて考える必要があります。

建築基準法で定められている、幅員4ｍ道路に間口2ｍ以上接している事。という法律の主旨ですが、これは火災などの災害時に救急車両の通行を考えて定められています。

なので質問の状況は建築確認を取るためだけに、便宜上つじつまを合わせただけですから遵法とは言えません。

しかし違法とも言えないのです。

例えばこのケースは明らかに建築確認を取るためだけの借地という悪意がある行為ですが、例えば質問のケースと同じ借地で建築確認を取って将来もそこを通行しようと思っていたが、借地の所有者が破産して競売になりその借地に建物が建ってしまった。というような事態もありえます。

このような状態の建物を既存不適格といいます。

最初（新築時）は適法であったが、その後になんらかの事情で違法になってしまった。ということです。

この既存不適格建物の存在は、やむを得ずそうなってしまった仕方無い物として行政からは黙認されます。

もちろん次回の建替え時には改めて遵法でなければ建築確認はおりません。つまり既得権のようなものはありません。

一方の袋地通行権ですが、袋地から道路に至る通路を周りの土地のどこに設定するかについては下記の定めがあります。

民法第211条　
通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。

（他の土地のために損害が最も少ないものを・・・）
これはどういう事かというと、公道と袋地が最も接近してる場所＝通路の長さが一番短くてすむ場所、という事です。

なので例えば今回の借地の方が、実は一番短くて済むとなれば、今までの通路がおかしかったという事です。

ただ袋地通路というものは昔からの慣習による通路も多く、公道に最短になって無い場合も多いのです。

袋地通行権は既得権でもありますので、昔から通行していたのに、よく調べたらあっちの方が短いからこっちはもう通るな。とは今更は言えないのです。

つまり民法211条は袋地の所有者が通路を開設したいのに、回りの土地が誰も協力してくれない時、訴訟して開設を要求することになった場合に、どの土地に開設させるかの法の判断基準になるものということです。

また現在の通路のある土地と袋地が以前は一筆の土地であり、それを分筆してる場合は、現在の通路のある土地以外には袋地通路を開設できないという下記の法律もあります。

第213条　分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。

お礼

有難うございました。民法勉強します

補足

ありがとうございます。不動産の譲渡による地主が変わっても民事関係特別法における、借地借家法の借地権（借地権の存続期限、借地権の対抗力、他）との関係はどのようになりますか？借地人の地位を強化するための制定とおもわれますが。