袋地の通路のセットバック

質問

袋地に私の家（土地・建物は所有権有り）があります。
公道から私道に入り、私道が途中から通路となり突き当たりが私の家です。私道と通路は見た目は同じです。
私道・通路は地主のもので私は負担していません。
通路は、登記上は私道となっておらず地主の土地で通行に使用しているので事実上通路になっています。
私道部分は、以前は全て通路になっていたようで両脇の家の建て替え時にセットバックをして私道に変更したようです。

問題は残された「通路」です。このままでは私の家は再建築不可のままです。
現在、通路に面している家（地主からの借地）が建替工事中です。せっかく建替えですのでご近所（みんな同じ地主からの借地）の皆さんもセットバックを望んでいるのですが、その家はセットバックをしないで建替えを進めています。
区役所に問い合わせると、地主との話し合いでこの通路は私道ではないので「何でもない土地」だからセットバックは必要ないとのことで建築許可をだしています。

何とか私の家を再建築不可から脱出したいのですが、良い方法はないでしょうか？
またセットバックして通路を私道にする方法はないでしょうか？

回答No.4

rokosuke · ベストアンサー

ロコスケです。

質問者の私道と通路という言葉の使い分けが、僕が未熟なのか判りません。
あなたが公道より自宅まで地主さんの土地を通行目的の地役権を行使し
て通路として使っておられると推察するのですが . . .

再建築不可は仕方のないことですが、方法はあります。
新築にせずに改築にしましょう。
そうすれば建築確認申請は不要で建て替えができます。
柱を何本か残して建て替えれば良いのです。
詳細は建築士に相談されればよろしいです。

ただし、地役権は通行に限られたもの（登記可能です）と地主が
抵抗すれば通路に工務店の車を駐車することが出来なくなる可能性が
あるんで、工事を考える前に地主に工事の了解を得る必要があります。

他人の土地に建築資材や廃材を置いたり車の駐車をすることになります
ので了解がないと難しいです。

余談ですが、工事費用を銀行融資で行い、かつ保証を信用保証協会に
依頼する場合は、通路の土地所有者に工事するにあたって通路の使用
承諾書にハンコを押してもらわないと融資不可の場合があります。

具体的には、地域を特定して図面だけでなくて登記謄本、現地を見ない
と正確な回答が出来ないだけでなく見当違いな回答になってしまう可能
性があります。

建築士会で無料相談をおこなっているところが多いので
予め日時の確認と必要なら予約をとって利用される事をお勧めします。
それが無理なら建築組合 例えば○○建労とかでも無料で相談に応じる
でしょうし、建築士や工務店も紹介してくれるでしょう。

回答No.3

63ma

分りにくいので、推測で考えます。
　＞袋地に私の家（土地・建物は所有権有り）があります。＜
　と言う事ですから、現在の建物は建築許可を得てあると思います。
　その後の通路の使用状況の変更で、既存不適格な土地になるので、建て替えが出来なくなる、という事だと思います。
　ただ、質問者さんは現在居住されていますので、今後も奥の敷地への通行権が有ると思いますので、確認の為に、区役所の建築課に相談されては如何でしょうか。

回答No.2

walkingdic

ご質問の状況がやはり図面などもないのでよくわかりません。
またこのような話はかなり実は複雑であり、ケースバイケースで考えねばならないことが多数あります。

ご質問では接道条件を満たさなくて建築できないという話だと思いますけど、これには例外規定なども存在しますし、例外規定を使わない場合でも、解決策がある場合もありますし。

一番良いのは詳しく専門家（建築士など）にどういう可能性があるのかというのを色々検討してもらう、また複数の解決策について専門家から教えてもらうというのがまず第一に必要なことでしょう。

回答No.1

mainitiyukifuru

＞皆さんもセットバックを望んでいるのですが、その家はセットバックをしないで建替えを進めています。
セットバックは、建築基準法で定められているものです。
法律違反で無いのにセットバックを求めるのは無理です。

＞私道と通路は見た目は同じです。
＞私道・通路は地主のもので私は負担していません。

何年かわかりませんが、他人の土地を無償で使っていたわけですか？
地主は、何年も自分が所有する土地（私道・通路）を位置指定道路として、
質問者さんに無償で提供してきたのだと思います。
その事に対して、質問者さんは感謝や敬意を示してきたでしょうか？
（例えば、小額でも地代を払うとか）
※地代を払っていれば、借地権があります。

＞何とか私の家を再建築不可から脱出したいのですが、良い方法はないでしょうか？
＞またセットバックして通路を私道にする方法はないでしょうか？

相当額を支払い、セットバックに価する面積を譲渡してもらうしかないでしょう。

補足

ご回答ありがとうございました。
３０年以上無償で通行しておりました。
セットバックが無理なことは理解できました。

専門家への相談も含めもう少し考えて見ます。