囲繞地と袋地、接道義務と建て替えに際してのトラブル

質問

Ａ地（Ａの住んでいる土地）はＢ地（他人Ｂ様所有）を通らないと出入りが出来ません、Ａ地はいわゆる袋地になりＢ地は囲繞地になります。元々Ａ地/Ｂ地は現在Ｂ地所有者Ｂ様の父が所有していた土地で、Ａ地は40年以上前にＡの祖父が、当時の所有者（Ｂ様の父）より購入した土地です、購入の際、Ｂ地の庭部分幅3Mを通って良いという内容の証書を作り、現在もその書面は当方の手元に残っております。内容的には図面も添付してあり、無条件にＢ地庭部分３M幅区域を通って良いという内容です。
築40年以上の家ですから老朽化が進み、現在Ａが立て直しを考えまして建築申請をしたところ、現在Ｂ地の所有者であるＢ様が、書面をかわしていた庭部分３M幅を超えて増築をしてしまい、袋地であるＡ地に家があるにもかかわらず、現状の庭通路部分は一番狭い幅で、幅1.7M強しか残っておりません、勿論Ａ地の立て直しは２M幅以上の接する道路が無いため建築許可が下りません。
ゆえに、ＡはＢ家を最低２M幅を維持出来るよう修復する方法を提案致しましたがなかなか了解して頂けません、勿論費用はＡ家負担です。
ちなみに現在Ａ地は当時土地を購入した故祖父夫婦である、Ａの祖母の土地です、祖母は健在で現在もＡ地にＡと３世代で暮らしております。
このままでは永遠にＡ家は立て直しが出来ないのでしょうか？（増改築は考えておりません。）
長々とすみませんが非常に困っております、どなたか法的に詳しい方等、アドバイス頂けませんでしょうか？宜しくお願い致します。

回答No.2

nhktbs · ベストアンサー

同様の事例は当時のものとしては多々あります。
新築時の建築確認申請時だけ通行承諾を添付して、その後通行承諾した土地には通行承諾した部分を含めて建築確認をとり更に別の家を建ててしまうケースです。
奥から１件ずつ建てて、それぞれ売ってしまい、接道の敷地以外は再建築不可となるケースは良くある話です。当時は自動車の通行も考えていませんし、再建築のことも考えていなかったケースが多いです。
当時の「幅3Mを通って良いという内容の証書」とは、建築確認申請時に添付のもので、地役権設定とまでは言えない事が多く（当時双方が新築の申請だけの便宜上のものと認識していた）、難しいところです。また、法律上の権利的にも地役権設定ではなく、無償の使用貸借であると思われます。（ですから、いつでも使用貸借は止めれます。）
この問題は囲繞地通行権の問題では解決しません。囲繞地通行権は認められますが、囲繞地通行権は認められたことが即、建築確認をとっての再建築には結びつきません。建築確認では権利はともかく申請時に建築基準に物理的に適合していなければなりません。
法律的に争っても無償通行権を有することの確認程度まででしょうから、ご希望の再建築というとこまでは行きません。同様のケースではB地所有者にA地を買い取ってもらうとか建築確認の要らない程度でのA家の修繕とか、あとはBの協力しかありません。下町では多いケースですが多くの事例では所有者が他人です。ご質問者さんの場合にはご親族のようですので、なんとか話し合いをうまく進める（B家の一部取り壊し）しかないでしょう。
法律上は、現状は再建築不可の土地です。

お礼

有り難うございます、やはり時間をかけてBの協力のもとでしか建て直しの目処はつかないと言ったところでしょうか。
囲繞地通行権、地役権、無償の使用貸借とお話をして頂きましたが、現状住人のいるＡ家があるにもかかわらず、通路が２M幅を維持出来ない状態になる増築をする事は法律上問題ないのでしょうか。

回答No.4

matthewee

１．まず、Ｂ地内の通路以外に、Ａ地が接面している道路（建築基準法上の道路）はありませんか。例えば、道路までの土地が多少傾斜していても、別の道路に接面しているのなら、Ｂ地の囲繞地通行権は認められない場合があります。

２．さて、Ｂ地内の通路以外に公道に出るための方法が全くない場合、囲繞地通行権が認められると思います（民法２１３条１項）。
　質問者さんの場合には、祖父がＡ地を購入した際に、Ｂ地内の通路を３ｍ幅に渡って利用できるという合意書があるので、囲繞地通行権というより通行地役権（民法２８３条）を時効取得していることも考えられます（時効取得を主張するには裁判所の判決が必要です）。

　Ｂ地の増築の際には、通路幅が２ｍを切れば、Ａ地が無道路地となり建築基準法上の接道義務を果たせなくなることを知っていたと思われるので、Ｂ地の地主は背信的悪意者といえると思います。他人の権利を不当に侵害してまで、所有権を主張することはできないと思います。

　また、東京地裁平成１１年７月２７日判決で、「囲繞地通行権の幅員を決定するに際して、建築基準関係法規による制限も事情として斟酌すべきであるとして、幅員３メートルの通路開設と既存建物の一部撤去を認めた事例」があるそうです（「判例タイムズ」１０７７号より）。

　ただし、通行権があるといってもそれを相手がおとなしく認めてくれなければ、最終的には裁判で決着をつける方法を取らざるをえないと思います。

３．それにしても惜しいですね。あと３０cmあれば、建築基準法が要求する２ｍの接道義務を果たせるのに…。

　もし、Ａ地の地主と懇意であれば、Ａ地とＢ地を合筆して１筆の土地とした上で、共有持分登記をすれば、Ａ宅もＢ宅もともに合筆した土地上に建っているので、Ｂ宅の立て替えも建築確認が取れると思います（合筆した土地は公道に面しているから）。１筆地に親と子が別の住宅を建てるのと同じだからです。
　ただし、Ａ地とＢ地とでは１m2当たりの評価額が異なるので、共有持分登記をする際には、Ｂ地所有者の持分は面積比で２／３程度になると思います（等価交換の場合）。

お礼

具体的なご意見アドバイス有り難うございます、頂いた内容を参考にして担当の建設会社営業マンに相談してみます。

回答No.3

nobugs

囲繞地通行権について、昭和５３年の最高裁判決では、歩行での通行を保障するものとして幅員９０ｃｍが妥当としていました。
しかし、最近の判例では車両使用が一般化しているため、幅員３ｍとする地裁判決も出てきています。

役所で、無料法律相談を行っているので、弁護士に相談するといいでしょう。
事前に電話で予約をする必要があります。

回答No.1

kazamatsuri

複雑な問題ではないと考えます。
答えは、いたってシンプルなのですが、＜お隣さん＞が相手方ということが、問題ですね。

結論から言うと、Ａ地はＢ地から分筆されたということですから、囲繞地通行権を主張できます。もっと言えば、Ｃ地ではなく、Ｄ地でもない、Ａ地のみに囲繞地通行権を主張できます。
Ｂ地を分筆したのは、当然、登記権利者であり、当事者であるＢ様です。Ｂ様は、分割・譲渡をする際に、通行権が発生することを前提に分割の範囲や譲渡代金を決めるのが相当である為、購入の際に支払った金額は、実質上、通行権を含む金額を一括払いされたものとみなすべきです。

参考までに、袋地の所有権を取得した者は、登記を経なくても、隣地通行権を主張することができる　という判例もあります。

ついでに・・・増改築の際も建築確認が必要となります。

お礼

アドバイス有り難うございます、通行権は間違いなくあるようですね、今後建築許可を取る為の参考にしたいと思います。