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接道に課される条件とは？
- 私の貸地に家を立てて住んでおられる方が、改築しようとしたところ、公道に接する２ｍ幅の通路を設置する必要が生じました。
- その家の前には私の所有のマンションの駐車場があり、借地人はこれまでその駐車場を通って家に出入りしていました。
- 建築確認申請をしたところ、通路の境界線の変更と駐車場の車の通行を制限する指摘がありました。
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＞弁護士にこの問題を相談したところ、それは行政の裁量の範囲ではないか（つまり、その指導にあなたは従う方が良い）、と受け取れる事を言いました。 弁護士さんのいう通りです。 ＞私は出来上がった通路で十分建築基本法を満たしているように思うのですが、やはり建築許可は下りないのでしょうか？ 下りません。 ＞の家を改築しようとしたところ、そこが袋地であったために、公道に接する２ｍ幅の通路を設置する必要が生じました。 ここの解釈が違います。通路が必要ではなく、改築する家の敷地を道路まで２ｍ幅で延ばす必要があります。結果的には同じでも大きく違います。 通路ではなく、改築する家の敷地内に改築する家と道路をつなぐ専用の土地が必要です。 ＞接道義務規定がある理由は、消防活動可能な条件を確保するところにあるのだとしたら、現在の使用状態でもそれは十分確保できているからです。 これは建築基準法第43条に規定された接道義務の理由の一つを解釈しただけです。法文に従う必要があるので通路あるから良いでは通りません。 ではなぜダメなのかというと、基本的には一つの建物に対して敷地は一つであり、敷地は道路に接しなければなりません。この場合、改築する家とマンションの敷地は別敷地でなければなりません。質問者さんの案は敷地が重複しています。これはマンションの敷地が売却された場合、改築する家が道路に接しなくなりますので認められません。逆に改築する家の敷地が売却された場合、マンションの駐車場が使えなくなるためダメといったのでしょう。 この行政は寛大な対応してくれていますよ。また貸地の改築を認めないというのが普通の貸主（質問者さん）の対応だと思います。将来的なトラブルの元になりますから。
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- sirousagi1
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なるほど、接道がない敷地を隣地の一部を使って旗状敷地にしようと・・・。 大まかでも敷地平面で説明があれば、マシなコメントもできるんですが。 建物の延べ面積により路地状部分の長さで、接道の幅を２ｍを超えとする条例の自治体もあります。ひょっとしたら、そうした事を現状から裁量とした判断で条件をだしているのかもしれません。 まぁ、２ｍｍ以上頭の出たブロック（地先ブロックなんでしょうね）ってところは、建前の条件としか見て取れません。 つまりは、車両等の通行は監視されるものではないということです。 実際、人が住んでいる家には接道がないとなると、建築審査会でも取り上げづらい状態に思います。ただ、借家なので確認申請自体却下が通常に思います。 若しくは、この際将来のことはさておいて、経費がかかりますが、路地状敷地として分筆してしまうのも一案でしょう。現駐車場との状況判断はつきませんが、市街化地域だと役所からは境界杭や鋲だけを言われるので、通行の邪魔にはなりません。 ここんところは、行政の顔を立てた方がよいでしょう。
お礼
ご回答いただき、ありがとうございます。 ＞「大まかでも敷地平面で説明があれば、マシなコメントもできるんですが。」 ⇒そうだと思いますが、私は質問に記述した条件だけでのアドバイスをお願いしています。 ＞「建物の延べ面積により路地状部分の長さで、接道の幅を２ｍを超えとする条例の自治体もあります。ひょっとしたら、そうした事を現状から裁量とした判断で条件をだしているのかもしれません。」 ⇒問題の敷地から行動までの距離は１０ｍ程度ですので、それには当たりません。 ＞「２ｍｍ以上頭の出たブロック（地先ブロックなんでしょうね）ってところは、建前の条件としか見て取れません。」 ⇒もし行政がこの点のみにこだわるのであれば、それは公権力の過剰な行使であるとみなして、私は提訴しようと考えていました。 ＞「経費がかかりますが、路地状敷地として分筆してしまうのも一案でしょう。」 ⇒設置した通路については既に分筆登記を終えています。測量・通路設置・登記を含めて50万円かかりましたが、私が負担しています。建築確認申請は分筆登記をした後に行いましたが、行政が問題にしたのは、分筆登記のあるなしに関係していません。行政が問題視しているのは、回答Ｎｏ２さんの指摘にあるように、分筆登記した通路部分を駐車場の車も毎日利用するであろう事です。私は通路設置の必要性は消防活動を保証することが主目的であると考えていて、それは十分保証できるので、こういう形にしたのでした。通路は駐車場の中央を通っていますので、その通路を駐車場の車（数台）は毎日使います。しかし貸地に立っている家が火災になった場合は、消防車がその家のそ傍まで行って消火活動できる条件は十分に保証されているのです。これが保証されていないと、消火が遅れて延焼を広げてしますので、公共の福祉に反する事になります。それを防止するのは行政の重要な役割であると、私は考えます。 行政は消防活動の保証以上の事を通路に求めています。その通路を駐車場の車も日々通行する事は認められないという事が、問題の核心です。 色々細かな点にわたりアドバイスをいただきました。ありがとうございました。
- takepan_toki
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建築許可が下りるかどうかは、担当者の解釈・裁量がとてつもなく大きなものとなります。これは法的根拠や理屈ではありません、担当者が駄目だと思ったら駄目なのです。 既に指摘を受けている状態ですので、その指摘内容について争うのであれば、建築許可は諦めたほうが良いかもしれません。
お礼
ご回答いただき、ありがとうございます。ご意見は参考にさせていただきます。
お礼
ご回答いただき、ありがとうございます。ご回答は丁寧な理論展開になっているので、説得力を持っています。おそらく法律に詳しい方であろうと私は推察します。あなたの説明には一部に誤解があるのですが、私はそこを問題にしません。 ＞「また貸地の改築を認めないというのが普通の貸主（質問者さん）の対応だと思います。将来的なトラブルの元になりますから。」 ⇒この指摘は、私には耳新しいものでした。私は借地人の希望を最大限実現できるようにしようと思い、上に書いたような対応をしたのでした。借地人には、長期に渡り私達に地代と言う形で利益をもたらしてくれた事の見返りとして、そのような対応をしたのです。しかし、この問題は中々ややこしく、「将来的なトラブルの元になる」とのあなたの指摘は、私もそうかもしれないと、考えていた所でした。なので、あなたの議論は大変私には参考になります。この問題の議論に参加していただきまして、ありがとうございました。感謝いたします。