借地権を売るようにすすめられてます（複雑・・・）

質問

今借地権を売ることをすすめられています。元々その借地（プラス建物）は私の祖父祖母の物でした。祖父が亡くなり、借地は私の母が相続しました。その後、母も亡くなり、借地権は私が相続しました。（祖母はまだ生きています）この度私が結婚して家を出ることになりました。私としては、元々は祖母の住んでいた家ですし、祖母には経済的ゆとりもあるので、祖母が亡くなるまでは祖母にそのまま住んでもらおうと思っていました（地代は祖母に負担してもらう）。しかしここで、叔母（祖母の娘・私の母の妹）から「元々はおばあちゃんの住んでいた土地なのだから、あなたがこの土地に執着しないなら、おばあちゃんに返して（売って）あげたらどうか？」と薦められました。その理由として叔母が言うには、私が結婚してその家を出るので居住していない期間が3年以上になると、その後借地を売るのには税金がかかってくるからということです。（3年以内ならかからないとのこと）確かに私自身その土地・家にはあまり執着がないとはいえ、まだ若くこれから先どうなるかもわからないので、できればそのまま残しておこうと思っていたのですが、3年以上経ってもし売るようなことになった時に、かかる税金というのはどの程度のものなのでしょうか？場所にもよるのでしょうが、都内で駅から5分くらいで50坪程の便利な所ではあります。また、その税金がかかってしまうというのであれば、将来もし必要ないと判断したら、今祖母に借地権を売ってしまった方がよいのでしょうか？（売買の時は第三者を介する予定）私の願いは、お金が欲しいとかそういうことよりも、母がせっかく残してくれた財産ですから無駄にしないようになるべく有効に活用できればいいなということです。内容が良く分かりにくいと思うのですが、私自身このような知識がないので、もし何かアドバイスがありましたらお願いします。必要なら補足いたします。

回答No.4

aminouchi

まったく別のうがった観点から考えさせていただきます。

今のままで何も問題はないように思えるのですが、その叔母さんが売却を勧める理由はなぜでしょうか。そうすることによって、叔母さんになんらかの利益が生じないでしょうか。と、こう考えることで一つの疑惑が浮かんできます。

それは現状のままではその土地の借地権はpyoko_pyokoさんとその妹さんにあって、叔母さんには何の権利もありません。しかし、借地権がお祖母さんに移り、その上でお祖母さんが亡くなったとするとその叔母さんにも相続の権利が発生します。もちろん、pyoko_pyokoさん姉妹もふたたび相続します（他に相続人がいないとすれば現在の半分の権利です）。それが分かり易い利益であるかどうかは判りません。しかし、借地権があればその土地に住むことは当然の権利となります。

なお、現状のままでお祖母さんに住んでもらうのなら、「借地代を払うことを条件とした使用貸借契約」を結んでおくことをお勧めいたします。これをしておけば、お祖母さんにはそこに住む権利が正当に与えられますし、その権利が第三者に譲渡されることもないでしょうし（ちゃんとした賃貸契約ですとその権利の売買が可能です。考えにくいことですが何があるかわかりません）、将来においてその借地権をどう処分するかも決めやすいです（上にも書いたようにお祖母さんが亡くなったあとまた借地権を受け継ぎますし、今は姉妹二人で決められますが、お祖母さんに売ると叔母さんを交えた３人で話し合うことになります）。

回答No.3

marklin

借地権を売却した場合の税金についてはNo2の方のおっしゃる通りです。
なお、もしお母さんがなくなった後３年以内であれば相続税（支払っている場合ですが）のうち借地権相当分を取得費に加算できます。
また、借地権を売却して譲渡損がでる場合には他の所得と損益通算もできます。
ただ、おばあさんがなくなった場合（縁起でもなくて申し訳ありません）にどなたかがその土地を相続する場合、別途相続税がかかる可能性があります。
今すぐにお金が必要でないならば、急いで借地権を売却せず、おばあさんに土地を賃貸する形をとり、青色申告をして不動産所得で赤字をだし、他の所得と損益を通算する形をとると、他の所得（結婚後も働きつづけるという前提ですが）を圧縮でき、税負担が少し軽くなるはずです。いかがでしょうか？

お礼

みなさん、丁寧なご回答ありがとうございます！
こういう話は難しくて本当に自分ではさっぱりわからないのですが、なんとなく、今は特にお金が必要なわけでもないし、将来のこともわからないので、今すぐに祖母に売るメリットもないような気がするので、このまま地代だけ祖母に払ってもらう形を取ろうかな～と思ってきました。
・・・ということでいいのかな・・（ちょっとまだ不安ですが(^^ゞ）
今週家族（実は妹も相続人の一人なのです）と相談して、またわからないことがあったら質問させていただきます。
ありがとうございます。

回答No.2

korotyan28

取り急ぎ２点だけ申し上げますと、税率に関してはSingolloさんのおっしゃるとおりですが、直系血族への譲渡に関しては、居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除は適用ありませんので、所得税の計算に関しては次のようになります。

（売却金額－取得費（売却金額の５％か実際に祖父が取得した金額）－譲渡費用－100万円）×税率

ですので、いくらなんでも、売却金額が100万円位ということはないので、祖母に譲渡した場合ですと、所得税は必ず発生するものと思われます。

仮に、ちょうど税金が０円になるように売却した場合ですと、今度は、低額譲渡（本来の金額よりも著しく安い金額で売った）ということで、時価と実際の売買価額との差額が贈与税の課税対象となり、その贈与税を祖母が支払うことになります。

補足

丁寧なご回答ありがとうございます。
別のお友達に聞いたら、私がもし家を出ても身内（祖母）が住んでいれば居住用財産のままおいておけるのでは？ということなのですが、そうなのでしょうか？
それからもし祖母に売る場合は、直接だと家族内での財産移動になるので、第三者を間に挟む、と叔母には言われました。。。
むずかしい・・・(+_+)

回答No.1

Singollo

通常の譲渡所得税の特別控除額は100万円、税率は国税20%、地方税6%ですが、自己の居住用の財産の場合は、特別控除額が3000万円となり、税率も国税10%(特別控除後所得が6000万超の場合は15%)、地方税4%(同5％)となります