借地権もなしでローン！？

質問

かなり難しい事を承知で質問です。

現在母が借地権を持っている土地に、生前祖父が建てた未だ祖父名義の家に娘の私と主人、子供たちで住んでおります。
（借地人と建物の名義が違う事には問題なく現在に至ってます）
その家が限界にきてまして家の立て替えを考えております。
借地権を持っていてもその上に建てる家のローンを組むのはなかなか難しいのは承知していますが、その借地権すら持っていない私たち夫婦がローンを組むというのはいかがなものなのでしょうか？

現在の状況を書いておきますと・・・

●祖父の代から60年以上借り続けています。
●連名にしていた親戚から借地権の半分を買い取り、母一人の名義に変更したところなので、5年以内であれば立て替えによる条件変更の承諾には一切お金はかかりません。
●借地権を私名義に移すと「名義変更承諾料」なるものが110万ほど＋相続税もかかります。
●地主さんには私が家を建てる事に快く承諾を得ています。
（ちなみに株式会社である大地主さんで、このパターンを何度も経験されてるようです）
●私自身は自営ですが、もちろん主な生計は会社勤めの主人の収入です。
●土地を返却する時には借地権を買い取ってもらえるようなことはなく、ただ更地にして返すのが条件です。
●地主さんには底地権を売る気はありません。
●借地の更新は母が10年ほど前に済ませています。
●頭金に1000万ほどを自費で用意をしますが、さらにローンで1300万ほど借りたいと思ってます。

難しい事は重々分かっておりますが、
きつい事をいわれるのを承知でこれから銀行、公庫等聞いて回るつもりです。
厳しくても結構です。
ぜひ助言をよろしくお願いします。

回答No.1

mahopie

銀行側の発想で答えますと、
(1) 借地権上建物での住宅ローン自体が異例。
(2) 加えて、ローン借入者（恐らくは夫）は借地契約者でない。
(3) 夫は法定相続人（娘＝質問者）の一人の配偶者というだけの地位になる。
(4) 借地権者の相続発生時には、借地権自体が相続されるので質問者（妻）及びその兄弟に分割継承されることが予想される。（一人っ子なら本項は不要です）
(5) 厳密に案件を取り扱おうとすると、借入人＝質問者の夫、借地権者及びその法定相続人（質問者及びその兄弟）の全員を連帯保証人にしてのローン、という形を取らざるを得ない。
(6) 一方で、精々１３００万円程度の住宅ローンでそこまでの手間隙をかけて、法的に不安定な状態のローンを取り扱うよりは、「当行では取り扱いできません」で決着して、他のシンプルな案件を数多く捌いた方が銀行側では効率が良い。
といった事になりそうです。

どうしても本件を進めるのであれば、借地権ローンが銀行側でＯＫであることが前提で、１１０万円の負担をして母親から質問者なり夫への借地の名義変更をする他ありません。（尚、相続税については恐らくは必要ないと考えますが？）

お礼

とても分かりやすい回答をありがとうございます！
おかげさまで予想以上に難しいことも明解に・・・。

スミマセン、一点書き間違えてました。生前の名義変更なので譲渡による税金ですね。地主さんにも「かなりかかりますよ」といわれています。

可能性としては(5) の方法でしょうか。兄がひとりおりますが、そちらの方は協力してもらえる予定です。
それを前提に、母のツテで信金さんで一軒、話を聞いてくれそうなところがありそうなので、一度きいてみようと思います。
そこでだめなら恐らく銀行さんはまずダメと思ってよさそうですね。

内情を少し足しておきますと、実は体が不自由な子供が二人おりまして、そのためにも少しでも生活しやすい家を、と思ってます。
そんなこともあり駐車場まで遠くなる大きなマンションや敷地の狭い3階建ては正直気が乗らないのです。（当方けっこう都心部ですので）

といってもどうしようもなくなったら、もう一回頭を柔らかくして他の方法も考えないといけませんね。
でもでも、ご回答を参考にもう少しだけがんばってみます・・！