借地権についてお伺いいたしたく、よろしくお願いいたします。

質問

借地権についてお伺いいたしたく、よろしくお願いいたします。

少し借地権とは話はずれてしまいますが、60年前に私の祖父が親戚Aから土地を買うために、契約を締結しないまま売買代金を親戚Aに対し、支払いました（領収書が残っています）。しかし、親戚Aは色々と言い訳をして土地の所有者を自分から祖父名義に変更する登記をしませんでした。祖父は、親戚Aに直談判したものの、かなり近い関係の親類だったたこともあり、いつか所有者の変更をしてくれると信用しきったまま亡くなり、祖母、母と親戚A間で所有権について話し合いましたが、言い訳ばかりで話が進まず、親戚Aも数年前に亡くなりました。

その後、親戚Aの相続人である親戚B（親戚Aの息子）とも、再度所有権の話し合いを持ちましたが、親戚Bが事業に失敗したうえに借金を負ったらしく、親戚Bの債権者と親戚Bとが今すぐ該当する土地から出てくように、祖母に対し激しく嫌がらせを始めました。3か月ほど嫌がらせが続いたこともあり、祖母が心労で入院し、亡くなったのをきっかけに、母と親戚Bの間で話し合いがもたれ、60年前の売買契約についてはもう問わないので、借地権とするなら現在の土地の価格の6割を親戚Bから母に支払うことを条件に土地を明け渡す、ということになりました（この会話の録音テープが残っています）。

しかし、契約を締結する段階で親戚Bが急死し土地の所有権が親戚Bの妻に相続された後、この親戚Bの妻が行方不明となったため、地代を数年間供託しておりましたが、最近所在が分かったために話合い再開させようと土地の登記簿を取得したところ、いつの間にか土地の所有者が故親戚Bの妻の親類の会社（以下「現所有者」といいます）に変更されていました。

過去の前置きが長くなってしまいましたが、
1.契約書は一切ありません（売買、賃貸借に係る契約書）。
2.建物の登記は母名義となっておりますが、土地に借地権設定はされていません。
3.地代は、過去の支払（売買代金として親戚Aに支払ったもの）もあるので
　毎年の固定資産額と同額。
となります。

　そこで、現所有者と母との間で、最後に故親戚Bと話したことを実行したい旨の話合いを持ちたいのですが、故親戚Bと母との間で話していたことを、契約書はなくとも現所有者に持ち出すことは可能なのでしょうか。　

　私としても、祖父、祖母や母が親戚AやBに対し、親戚とはいえなぜ都度適切な法的手段を取らなかったのかという腹立たしい気持ちはありますが、私自身も幼い時からこの話に巻き込まれ、また年老いた祖母に対しての酷い嫌がらせを目の当たりにして、どうしても親戚Aから現所有者に対しよい感情は持てず、また現所有者も素性の知れない会社のため、この先も不安なままです。

経緯が長文になってしまい、申し訳ありません。
どなたか借地権や法律にお詳しい方がいらっしゃれば、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.5

ppp4649

ANo.3
残念です。
本来、お金を支払った人の土地になるはずなのに・・・。
もっと早くに法律相談されてばと、悔やまれます。

せめて「時効の援用」を上手く使って、当時支払ったお金を取り戻せたら・・、と思うのですが。。

お礼

回答いただき、ありがとうございます。
売買をした当事者間で解決してくれていれば、母や祖母そして私も嫌な
思いをしなくて済んだのに…と本当に悔やまれます。。
一刻も早くこの親戚とは縁を切りたいので、弁護士に相談してみます。
ありがとうございました。

回答No.4

akak71

時効取得があったとしても、
時効した日以後に第三者には主張するには、登記の前後によります。（判例）

先に登記した人が勝ことになります。

回答No.3

ppp4649

人間お金が絡む変わるものなのですね。残念です・・。
支払いと登記は同時にされるべきでしょう。
当事速やかに登記されないなら、登記をして貰うか？返済を願うか？の裁判をするのが正解だったかもしれません。
６０年以上前にした売買契約ですから既に時効かと思います。
問題になっている土地は現在の持ち主となります。

故祖母と母は一緒に住んでいたのですか？現在も母は住んでいるのですか？

もしからしたら・・・・・・母の土地になるかもしれない？？？

現在あなた達は、土地所有者の意に反して居座っているのですから、たぶん不法占拠者となるでしょう。
賃貸していたのではなく不法占拠という事なら・・・
其の土地を自分の土地と思って、公然と所有していたなら10年で、不法占拠していた人の土地になります。
恐らく６０年占拠してるのですよね？？
それなら軽く20年以上立っているので、あなた方の土地に出来るかもしれません。
一度、弁護士・司法書士に相談されてみてはいかがでしょうか？？？
役所だと無料弁護士相談なんかやっている事もあります。

お礼

ご回答いただき、ありがとうございます。
この土地には、亡くなった祖母と父母そして私で住んでいました。
現在、私は独立しましたので父母で住んでいます。
おっしゃられるとおり、支払いと登記が同時になされないなんて、
今では信じられないことですよね（さらに契約書もない…）。
親戚Aは地元でも名士と言われていた人なので、祖父も信用しきっていましたし、
祖父が気の弱い人間と知っていたからこそ、その気持ちや気性を逆手に取られた
のだと思います。

何度か不動産関連のコンサルタント、弁護士や司法書士に相談はしたのですが、
近い親戚同士の昔からのトラブルなので、いざとなると受任していただけなかった
のですが、現所有者はほぼ第三者なので、母と親戚Bでまとまっていた話を再開
できるかどうか、という点だけは新たに相談してみようと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

akak71

＃１追加

日本では、現在では、お金を払ったら、登記するのが常識です。
登記しいない人は、不利益を受けるのはしかたがない。

回答No.1

akak71

固定資産税と同額では、地代とは言えません、借地権はありません。　
借地権を主張するには、固定資産税の２倍以上地代が必要です。

これは２重譲渡になるので、原則として登記が優先します。
特段の事情があるかは、弁護士に相談してください。

契約など当事者しかないもので、後の所有者に引き継いでは、不動産取引が円滑にできません。
買い主は不動産を買うことができない。　
登記されていない場合は、借地権は対抗できるとありますが、後は対抗できません。
登記しなかった人が不利益を受けるのはやもうえない。

そのための制度が登記なのです。

お礼

ご回答いただき、ありがとうございました。
「借地権がない」ということは、今時点では不法占拠者ということになるのでしょうか。。
第三者対抗要件としては、土地の上に建物登記をするということもあるそうですが
これも意味がないということですね。
騙される方が悪いとはわかっていますが、借地権さえ主張できないのであれば、
どうしようもないですね。
ありがとうございました。