土地の借地権について

質問

友人Ａさんから相談を受けてまったくわからないことだったので、どなたか教えていただけませんでしょうか?
Ａさんは父親が建てた建物を1年前に遺産相続して所有しております。
土地は御祖父さんの持ち物で、先日御祖父さん亡くなって、土地の相続が発生しました。
相続人はお父さんの兄弟とＡさんの兄弟（代襲相続）となります。
お父さんが建物を建てる際（約250年前）に御祖父さんとの間に土地の賃借契約をしている書類が出てきたそうです。
契約書には、(1)地代が現在の固定資産税を月割りした額より安く設定されており、(2)土地に関する税金は御祖父さんが支払うことになっておりました。
実際には、賃料が支払われていた証拠（振込み記録や領収書）はなく、一方、固定資産税はお父さんが支払いをしていた記録があるそうです。
（契約家賃よりお父さんが多く支払っているとのこと）
また、Ａさんが建物を相続してからは賃料を支払っている証拠はなく、固定資産税はＡさんが支払っていたとのこと。
お父さんの兄弟から借地権は無効と言われているそうなのですが、Ａさんは借地権を主張することはできないのでしょうか?

回答No.4

matthewee · ベストアンサー

祖父の遺産が「5000万円＋1000万円×法廷相続人数」以内であれば、相続税は非課税です。祖父の遺産は、相続税を納税するほど多額ですか（実際、亡くなった方のうち５％程度の人しか相続税は納税していないのです）。

　ここからは、推測ですが、Ａさんが亡父から「借地権」付きの建物を相続したと仮定します。「借地権」は財産価値があります。建物を相続するということは、建物（主物）の従物である借地権も合わせて相続したことになります。

※主物と従物というのは、例えるならボールペンの本体（主物）とキャップ（従物）の関係です。

　借地権が付着している土地のことを「底地」といいますが、底地は地代徴収権しかないので、更地に比べ相当資産価値は下がります。相続税では、地域ごとに借地権割合というものを定めていますが、住宅地の場合、６０％のことが多いです。
　例えば、更地価格が１０００万円の土地でも、借地権（借地権割合６０％）が付着している底地の価格は、４００万円と評価されます。つまり、借地権を認めると、祖父の遺産である土地の評価額は４００万円と査定されます（借地権がない更地だと１０００万円）。

　叔父さんたちの「Ａさんに借地権がない」という主張は、祖父の土地の遺産価値が下がり自分たちの取り分が少なくなることを恐れてのことだと思います。また、借地権があれば、叔父さんたちは、Ａさん所有の建物が存続する限り（３０年間＋更新期間）、祖父の土地を利用することもできません。

　さて、No.２とNo.３の回答で書いたように、可能性として「Ａさんに借地権はない」と思います。ただし、ご質問文だけの断片的な情報で判断しているため、必ずしも借地権がないと即断するのは早いと思います。
　例えば、亡父が祖父に借地契約締結の際に、権利金（更地価格の20～60％相当）を祖父に預けていれば、借地権の存在が認められる可能性があります。ただし、この権利金は、祖父の相続財産になるので、叔父さんたちとの遺産分割の対象になってしまいます。

　借地権がない場合に、Ａさんが、建物の敷地利用権を確保する方法は、主として以下のものが考えられます。
（１）祖父の土地を全て相続する。祖父の遺産は土地だけではないとしたら、土地をＡさんが相続し、他の遺産を叔父さんたちが相続すればいいと思います。
（２）祖父の遺産が土地だけの場合には、共有という遺産分割の方法があります。Ａさんも共有者のひとりなので、祖父の土地を利用する権利があります。ただし、叔父さんたちは、地代を払えとか、裁判所に対して共有物分割請求をしてくる可能性があります。
（３）祖父の土地を相続する代償として、叔父さんたちに金銭を支払う。
（４）最も消極的な方法ですが、遺産分割がなされ、祖父の土地が相続されるまで、Ａさんは祖父の土地を使用借権に基づいて利用することができます（要するに、遺産分割がなされなければ、現状維持）。ただし、叔父さんたちが裁判所に調停や裁判を求めた場合、上記の（１）～（３）のどれかの方向へ進むことになると思います。

回答No.3

matthewee

No.２の続きです。

父が亡くなられたので、父の祖父に対する権利と義務は、Ａさんが包括的に相続します。
ですから、遺産分割協議がなされるまで、Ａさんは祖父の土地について使用借権により従来通り使用することができます。この場合、父の兄弟たち祖父の相続人に地代を支払う必要はありませんが、一方で、Ａさんは固定資産税を納税する義務はあります。

回答No.2

matthewee

１．借地権の定義は、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」です（借地借家法２条）。

２．ご質問文の場合、土地の上の建物を所有しその登記もあるので、「建物の所有を目的とする」という要件は満たしています。問題は、「土地の賃借権」の要件を満たすかどうかです（「賃貸借契約」とあるので、借地は地上権に基づくものではないと思います）。
　賃貸借であるためには、有償であることが必要であり、無償または土地の固定資産税額程度の低廉な地代であれば、使用貸借となります。

３．当初の借地契約では、「地代が現在の固定資産税を月割りした額より安く設定されていた」そうですが、２５年前なら土地の固定資産税は相当低いため、現在の税額と比較することは特に意味がありません（その後、地代が改訂されていれば、の話です）。

４．しかし、ご質問文では、父（以下、ご質問文の呼称をそのまま使います）は、土地の固定資産税を祖父に代わって納税していただけで、それ以上の地代を祖父に支払っていなかったように読めます。
　固定資産税額程度の地代であれば地主には特段の利益はなく、有償の（＝地主にとって利益を生む）賃貸借とは認められず、「使用貸借による借地契約」となります。
よって、父は、祖父の土地について兄弟に対して、借地借家法（旧借地法でも同じ）で保護される「借地権」を主張することはできない、というのが結論です。

※「使用借権」の例については、国税不服審判所ＨＰに説明がありますので、下記、参考URLに貼っておきます。ページを開いて真ん中ぐらいの「被相続人と請求人との間における本件土地の貸借関係は賃貸借とはいえず使用貸借と認めるのが相当であるから、本件土地は自用地として評価すべきであるとされた事例」を見て下さい。

５．使用貸借による借地契約（＝使用借権）であっても、その権利が弱いだけで、建物の敷地としてこの土地を利用できないわけではありません。

６．相続人全員による遺産分割協議がなされるまで、祖父の土地は共同相続人の共有という関係になります。
　父は、遺産分割協議によって土地の所有権移転登記がなされるまで、祖父の土地を従来通り利用することができます。この場合、父は他の相続人（＝兄弟など）に地代を支払う必要はありません（そもそも共有であっても、持分割合が決まっていない）。その反面、土地の固定資産税は、父が全額納税する義務を有します（他の相続人に請求できません）。

７．「お父さんの兄弟から借地権は無効と言われている」と書かれていましたが、兄弟の目的は何でしょうか。相続税に関係することですか。
お父さんの兄弟が「借地権は無効」と主張する目的がわかれば、また違った視点からも回答できると思います。

参考URL：

http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0702080000.html

お礼

ご回答ありがとうございます。
とっても判りやすいご説明で大変よくわかりました。

> ７．「お父さんの兄弟から借地権は無効．．．
正直、叔父たちの主張の目的がわからないとも言っており困っている様子なのです。

普通に考えて、目的は相続税に関することと思われるですが、相続税は軽減されない方向の主張なのではないかと首をかしげております。

叔父たちは借地権無効と主張することで、何か有利になることがありますでしょうか?

回答No.1

fukuryu-

アドバイスの前に、確認させてください。

＞お父さんが建物を建てる際（約250年前）
２５０年前ですか？

＞固定資産税はお父さんが支払いをしていた
建物の分だけではなく、土地の分もでしょうか？

まず、借地権が認められれば、借地権は相続の対象ですから、Ａさんのお父さんが亡くなった段階で、Ａさんの母親とＡとその兄弟に相続されます。

では、借地権を求めさせるにはどうしたらよいのか？

建物の建っている土地の登記状況を確認してください。
その土地に、借地権が設定されていれば、何の問題も無く、借地権を主張できます。

もし無ければ、建物の登記があるかを確認してください。建物の登記があれば、既成事実として借地権を主張できます。（その土地の所有者の承諾なくして、その土地の上に、建物を登記することはできないからです。これを立証するために、土地の賃貸借契約書を作ったと思われます）

状況的には他にお話しなければならない事がありそうですが、ご質問の答えとしては、主張する事はできると思います。

お礼

ご回答いただきまして大変ありがとうございます。
ご指摘の部分につき、誤記をしておりました。ご質問の回答も含めてご連絡いたします。
１、約25年前に建物が建っております。（大変申し訳ありません）
２、固定資産税は土地の分と建物の分両方を支払っていたとのことです。
３、土地の登記（全部証明？）には借地権の記載はないそうです。
４、建物の登記はしてあるそうです。

> 状況的には他にお話しなければ．．．．
他に補足でアドバイスいただけることがございましたら是非宜しくお願い申し上げます。