相続時清算課税制度に関して教えて頂きたいものです。

質問

２分の１　母所有　２分の１叔母所有（母の姉）の土地及び家屋（２人が居住中）を生計を一にしていない私が買いうけようと思っています。
（今後も当面住む予定はなし）母、叔母は７０過ぎで私は４０歳です。　母、叔母の取得（相続）は30年以上前で取得金額不明です。

さて母の持分のみに抵当権が設定されています。（約３０００万円）　抵当権実行がされてしまいました。　私が売買で、当該土地家屋を購入した場合、叔母から私へは３千万円特別控除が使えるのでしょうか？　　母から私への売却は長期譲渡所得なのでしょうか？　相続時清算課税制度はこの場合は使えませんでしょうか？

回答No.4

saitosan00

お母様の分に関しては、おっしゃるとおり売買ではなく贈与という手もあります。契約の自由があるのでどちらでも選択できるのですが、税金のかかり方は３番の方のとおりです。ただ、６０００万の融資を受ける際に、叔母さんは売買、お母様は贈与と言う形で通るのかと言う問題はあります。
　あと、抵当権者や関係者はその売買および贈与を知っているのでしょうか？知らなければ債務の返済のまえに競売が実施されると言う恐れもあるのでは？

回答No.3

noname#91975

叔母さんの方は、長期譲渡所得となり3,000万円の特別控除がとれますので3,000万円で売買されるのであれば税金の問題はありません。

お母さんの方は、名義変更の方法が3つ考えられます。
1.売買
この場合、長期譲渡所得となりますが3,000万円の特別控除はとれません。3,000万円で売買すると約570万円の税額となります。

2.負担付き贈与
これは名義変更と併せて3,000万円の債務を引き継ぐ方法です。
この場合は、不動産の時価と3,000万円の差額に贈与税が課税されます

3.相続時精算課税制度
この制度を利用して2,500万円までは、贈与税を繰延できます。相続発生時に相続財産として相続財産に加算します。
不動産の価格が2,500万円を超える場合は、超過分に20％の贈与税が課税されます。

不動産の価格がわかりませんので、どれが有利ななるかはわかりませんが、1が一番不利だと思われます。

お礼

ご丁寧にありがとうございました。

回答No.2

noname#111045

>私が売買で、当該土地家屋を購入した場合
>今回は、銀行から融資を6000万円受けて母、叔母の宅地を購入する予定です。

　購入ですよね？
　譲渡所得も相続時清算課税も更には贈与も、全く関係しません。！

補足

売主及びの遺贈者の税金に関する質問なので本旨を得ない回答はご遠慮ください。

回答No.1

saitosan00

まず、抵当権実行されたのであれば、お母様の権利は抵当権者に移っているということなのでは？現在の持分は、土地・建物ともに叔母さん1/2、抵当権者1/2であると。

　その上で土地・建物を購入するということになれば、叔母さんのみならずその抵当権者との交渉が必要になるのではないでしょうか？

　まだ、お母様の手元に権利が残っている状態ということであれば、売買はすぐできるでしょう。その場合は、やはり長期譲渡所得の対象になってきます。居住用財産の売却にかかる3000万控除の特例は、お母様は使えません。特別の親族への譲渡なので。
　叔母さんについても長期譲渡所得がかかりますが、これは3000万控除の特例が使えます。
　売買の値段決めの際には、時価と比べて高いか安いかということろに気を配る必要があります。あまりに安すぎると、贈与税の問題が出てくることがあります。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

　相続時精算課税は贈与のお話ですが、お母様からご本人への贈与の際は、使えます。叔母さんからご本人への贈与には、使えません。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

　もう少し言えば、お母様から不動産の贈与を受けるとき、同時に債務3000万も引き継ぐこととなれば、負担つき贈与ということで、土地建物の時価から債務の額を引いた額に贈与税がかかることになります。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4426.htm

お礼

ありがとうございます。　抵当実行（競売）申立てされている段階なので所有権が母、叔母にあり、親族間売買するということを記載していませんでした。　よって現在の抵当権者には全額返済になります。　叔母の分は予想通り3千万円特別控除が使えて実質非課税ということですね。　　問題は母の分なのですが売買ではなく贈与にする必要があるということなのでしょうか？　しかしながら今回は、銀行から融資を6000万円受けて母、叔母の宅地を購入する予定です。　あとは、ここだけが判らない部分となりました。　　　ご指摘のとおり贈与税の問題も危惧しておりましたが、6000万円であれば整合性があるようです。