土地取得後の住宅新築と贈与税

質問

次の事例において来年3月の確定申告で贈与税の特例は申請できるのでしょうか。なお、下記以外の条件はクリアしています。

(1)住宅新築のための土地を住宅メーカーの紹介で購入し、土地代金2000万を自己資金1000万、親からの援助1000万を合わせ本年11月末日に土地の所有者（個人名義）に支払う予定。登記は12月に行なう。
(2)住宅は住宅メーカーが翌年4月に着工し9月完成予定で資金は全額自己名義の借入を予定。

・私の調べた限り上記例では来年3月の確定申告時に特例の申請はできないと思いますが、もしも土地の取得を来年1月にした場合には翌々年3月の確定申告で申請可能でしょうか。また、土地取得の定義は土地代金を全額払った時なのか、或いは登記をした時なのでしょうか。以上よろしくお願いします。

回答No.2

korotyan28 · ベストアンサー

理論的に考えますと、その親からの援助については、単なる借入金の返済のために援助を受けたことになりますので、それを後から「住宅取得資金」として処理することは、おっしゃるとおり、金銭の流れと一致しないので理論的には不可能かと思われます。

ただ、実務レベルで考えると、調査にこなければ大丈夫かもしれませんが、調査がきた場合には、最初の借入段階の1,000万円が、いくら借用証書を作って利息を払っていたとしても、贈与と認定されてしまうケースがあり、その場合ですと、その分は土地の購入資金であるため、「住宅取得資金の特例」の適用がなくなり、通常の贈与税を納める結果となってしまうものと思われます。

お礼

ありがとうございました。理論的にはともかく、シンプルに考えるようにします。

回答No.1

korotyan28

おっしゃるとおりのやり方では、例え翌年１月に土地を取得したとしても贈与税の住宅取得資金の特例は不可能と思われます。

また、土地取得の定義ですが、基本的には引渡した日となっておりますが、土地等については、普通は、売買契約書等を作成し、その契約した日付を売買の日として登記するものと思われますので、登記事項の証明書（昔は登記簿謄本）にその売買の日が記載されていますので、その日を取得した日とする方法が一般的です。

話を贈与税に戻しますと、もし、適用を受けようとするのなら、仮に、その家屋の建築が同じ住宅メーカーなら、本年11月に建築条件付で売買契約書を締結し、その際の手付金として2000万円支払、家屋が完成後に残りの代金を支払うことにして、その家屋の取得の内訳の代金として親からの援助部分が1000万円、残りの分と土地の取得代金は自己の名義の借入金として処理したほうが、贈与税の住宅取得資金の特例も受けられますし、借入部分について、住宅ローン控除も受けることが出来ます。(今の住宅ローン控除では、一定の要件のもとに土地部分もＯＫになりましたので)

また、もし、家屋の建築が違う建築屋さんでしたら、土地の取得代金は逆に全額借入金でまかない、家屋の取得代金は親からの援助1000万円と自己の借入金でまかなえば、住宅取得資金の特例の適用を受けることも出来ますし、土地部分の借入金に関しても、土地の先行取得として住宅ローン控除は受けることが出来ます。

まあ、これらはあくまでも税金を安くするためのものであり、私が言っているとおりに借入金が借りられ、住宅メーカーがＯＫしてくれればの話ですけど。

補足

ありがとうございました。それでは下記の場合はいかがでしょうか。

土地取得の際、親からの1000万を援助ではなく「親からの借入」とし（もちろん金銭貸借契約書作成し利息を付けて返済します）、11月に土地代金2000万を支払います。翌年4月に家屋を着工し8月完成→つなぎ融資で家屋代金支払い→10月に財形転貸融資2300万が実行→2300万のうち1000万を親へ返済→直ちにその1000万を「家屋新築のための親からの援助」として受取→つなぎ融資返済

上記例では理論的には財形転貸融資からの融資残高2300万が残ることになります。問題は実際の金銭の流れと必ずしも一致しないので、翌々年3月に確定申告し贈与税の特例を受けることができるでしょうか。よろしくお願いします。