自宅を賃貸する場合の建物減価償却について

質問

この度自分が住んでいた自宅を人に貸すことになりましたが、減価償却の方法がいまいち分かりません。どなたかお知恵を拝借できれば幸いです。
物件の情報は
・１９８６年８月築の木造３階建
・上記を１９９６年３月に土地・建物毎に値段を区分けせず、３０００万円で購入
です。
税務署の方に聞いたら、「購入時の残耐用年数を１．５倍した期間が償却期間になり、その償却期間から今までに居住していた期間を引いた期間が残償却期間になる。」と言われたのですが、これを上記物件にあてはめると、築後約１０年経って購入し、約１２年居住していたので、
１２年（残耐用年数）×１．５－１２年＝６年となりますが、この計算でよろしいのでしょうか。
また、建物の価値をどう算出するかについては曖昧で、自分の判断でやってと言われました。
購入時に諸経費が２００万円位かかりましたが、これを３０００万円にプラスしてもいいのかどうか、どのように土地と建物の価格を出すのか、また、現在までの償却費はどのようにするのかなど、いまひとつ分かりません。
ちなみに、評価証明によると平成９年の評価額が土地５７０万円、建物２２０万円、平成１９年が土地３７０万円、建物１１０万円とかなり購入額とに乖離がみられます。
どなたか、ご教示の程、よろしくお願い申しあげます。

回答No.4

tamiemon96 · ベストアンサー

・　私のつたない説明を、大変丁寧にお読みいただいたようで、恐縮です。

・　減価償却については、追加質問の
　　＞もしくは、残耐用年数にかかわらず・・・・
　　のお考えであっています。

・　耐用年数は、あくまでも１年間の償却費を計算するための償却率を決める指標です。
・　その後、償却は、除却損失（＝取壊し損）を含め、「最終的に全額引けますよ」ということです。
・　あとは、業務用であれば「必要経費」に振り替わり、そうでなければ、「家事費＝生活費ｏｒ娯楽費等（別荘など）」となるわけです。

・　価格の案分は、どのような方法でも正解はありません。算出されるのは近似値または、もっともらしい理屈のついた推計値です。どうやっても誤差は生じます。
・　結果的に出てきた答えが例えば　
　　　建物９：土地１
　などとなっていれば、恣意性をとわれてもやむをえないと思います。
・　土地は評価方法を使い、建物は残りとするよりは、両方に使える評価方法を使い、誤差も土地・建物双方で飲み込んだ方が合理的でしょう。
・　ご質問の方法では、土地が過大な方向に誤差を生じれば、建物は過小な方向に誤差を生じ、逆に土地が過小な方向に誤差を生じれば、建物は過大な方向に誤差を生じることになります。　
・　私は、ご提案の推計方法よりは、私の提案の方が、第３者から見てフェアな結果になると思います。

お礼

御礼が遅くなり申し訳ありません。
度々のご回答ありがとうございました。
非常に良く分かりました。
暫くの間、頭の中にあった引っ掛かりがとれて、すっきりしました。
この度は誠にありがとうございました。

回答No.3

noname#77757

※７０歳の爺さんが４０年前体験をした回答・アドバイスなので耐用年数が２年程違っていましたが、解決してよかった。(^・^)

お礼

ただでさえ分からないのに、色々制度も変わっているようで、益々分からなくなります。なかなか把握するのは大変です。
頂いたご回答、非常に深いものがあり、種々参考になりました。
大変ありがとうございました。

回答No.2

tamiemon96

耐用年数と償却率について

・　もともとの耐用年数が２２年（木造・住宅）
・　あなたが買った時点での耐用年数
　　中古資産
　　（法定耐用年数ー経過年数）＋（経過年数×０．２）
　　　（２２－１０）＋（１０×０．２）
　　＝　１２＋２
　　＝　１４年　（償却率：０．０７１⇒１．５倍：２１年：０．０４８）
・　買った時点での建物の価額を１０００万円（含む修繕費）と仮定すると、
　　自分で使った１２年間の償却費は、１．５倍の償却年数の償却率を用いて、
　　10,000,000　×　0.9　×　0.041　＝　396,000　（1年当たり）
　　396,000　×　１２年間　＝　4,428,000　円
　従って、業務用（貸付用）に転用した時点での未償却残高は、
　　10,000,000　－　4,428,000 ＝　5,572,000
　と、なります。
・　「新たに中古資産を取得したわけではない」ので耐用年数は先程の１４年のままで、償却率は０．０７１ですから、今後の償却は、
　10,000,000　×　0.9　×　0,071　＝　639,000
　です（年の中途で始まったら、月数按分）。
・　この金額で、残存価格が５％になるまで償却し、その後5年間で、未償却残高の５％を償却します（その後の５年の扱いは、平成２０年からの改正部分です）。

・　税務署に人が言ったのは残存期間ではなく残存価額だと思いますよ。

・　価格の按分は、契約書に消費税額があれば建物の金額が逆算できますが、なければ、
　　３０００万円　×　２２０万円／（５７０万円＋２２０万円）
　≒　８３０万
とう按分も合理的な１つの方法でしょう。
・　これにリフォーム費用を加えて建物の取得価額とすれば、整然とした説明がつくと思いますが。

補足

御礼が遅くなり申し訳ありません。丁寧なご回答ありがとうございます。
だんだん分かって参りました。「居住中は償却率を低くしてあげるけど、賃貸に出したら通常の償却率に戻すよ」といった感じでしょうか？
ただ、いまいち分からないのが、建物を1000万円とすると、自宅として使っていた期間については、
10,000,000×0.9×0.048（ですか？）＝432,000
432,000×12年間＝5,184,000円
10,000,000－5,184,000＝4,816,000円
までは分かったのですが、
10,000,000×0.9×0.071＝639,000を今後償却していくというのが、いまいち分かりません。
・買った時点での耐用年数（14年）に対応した償却率（0.071）を使うということは、
14年－12年（居住していた期間）＝2年間しか、上記639,000を償却できないということでしょうか？
・それとも、1.5倍した後の耐用年数（21年）を使い、
21年－12年（居住していた期間）＝9年間に亘り、639,000を償却（実際には8年目で全部償却することになってしまいますが…）出来るということでしょうか？
・もしくは、残耐用年数にかかわらず、上記未償却残高4,816,000円を
平成20年から平成25年まで　639,000×6年＝3,834,000
平成26年　482,000【4,816,000－3,834,000－500,000（建物取得価格の5％）】
平成27年から平成31年まで　100,000×5年＝500,000
というような方法で、且つ全額償却できるということでしょうか？

また、購入時の諸経費というのは、修繕費ではなく、仲介手数料や登録免許税、司法書士報酬等の合計額なのですが、これを建物価格に合算しても問題ないのでしょうか。

取得時の建物価格についてですが、契約書を見直したところ、括弧書きで「建物に対して消費税は内税とする。」と規定されており、消費税額は記載されておりませんでした。

自分としては、なるべく土地よりも建物の価値をあげたいと思い、色々考えてみたのですが、例えば、
１）平成8年（購入時）の路線価を調べて（どのように調べるのか不明ですが）、3000万円－当時の路線価額＝建物取得価額とする方法
２）3000万円－現在の路線価額＝建物取得価額とする方法
３）上記２つの「路線価額」を「公示価格」とする方法
４）上記２つの「路線価額」を「土地の固定資産評価額」とする方法（さすがにこれは全然通用しないですか…）
５）固定資産評価額は概ね公示価格の７０％ということを何かの本で読んだのですが、これを前提として、（570万円÷70）×100≒814万円、
3000万円－814万円（土地）＝2186万円（建物）とする方法
などです。

確かに、ご回答頂いたように、
３０００万円×２２０万円／（５７０万円＋２２０万円）
の方法が、合理的で説得力がありますね。

私の上記方法は、税務署には通用しない可能性が大でしょうか？
それとも箸にも棒にもひっかからないでしょうか？
大変よくばった質問で恐縮ですが、ご回答頂ければ幸いです。

ありがとうございました。

回答No.1

noname#77757

※誤解しないように又都合のよいように解釈しないで理解して下さい。木造住宅は耐用年数２４年～２６年とされています。建物が何時竣工したかではなく。あなたが購入した日が問題なのです。

あなたが筑後１０年の物件を購入しました。当然、耐用年数は１０年過ぎています。そうして諸経費２００万円で修繕しています。

土地と建物３，０００万円＋修繕費２００万円＝３，２００万円。

そうして１２年間住み他人へ貸す事にしたが、税務署へ聞いたら残耐用年数を１．５倍して計算しなさいと言われた。そうしたら６年になりました正解です。

建物は６年間の減価償却を行います。耐用年数と償却率表は税務署又は本屋にあります。

Ａ土地の評価をしてもらうと土地評価格ＡＡＡＡ万円（減価償却なし）

Ｂ建物・・・・・・・・・・建物評価格ＢＢＢＢ万円（この中にはちゃんと修繕費２００万円分も含んでいます。）

Ｃ土地と建物を分離して、建物評価額を減価償却する事になります。

Ｄ評価証明は昔の事はここで引きずりださない。あくまでも今現在の話をする事。

※もう少し突っ込んで書いてみます。
土地と建物を３，０００万円で購入＋２００万円修繕費＝３，２００万円になった。これが現在４，０００万円か、もしかして１，５００万円かも知れない。例えどのような状況であろうと時代と価格変動にはどうにもなりません。

この事から建物を評価して頂いて、その価格を６年減価償却する事になります。あなたの思いからすると３，２００万円で手に入れた財産を評価によっては思いの外低い価格になるかも知れません。

知恵をつける訳ではありませんが、貸すにしても売却するにしても見合うように配慮するしかありません。

今までは不動産税の形で納付していたと思います。今度は建物を貸すので、その管理から入居修繕費が掛かるかも知れない。いずれにしても、土地と建物を評価してもらわなければ建物の減価償却は出来ない。

何度も書きますが、時代には勝てません。今現在の考えですすめてください。乖離は何所にでもあります。人間は損得を考えて当たり前、損を虐げられた時こそ逆境に立ち向かってください。

何も教えてくれない税務署。自分の判断でやってください。彼らも辛いのです。もし誤った言い方をしたら大変なのです。自分で行うしかないのです。頑張ってください。

追伸・・・・家屋調査士か司法書士へ尋ねて下さい。法務局でもよいのですが、どうしてか？家屋調査士が家屋を調査し司法書士へ依頼して法務局へ・・・・と言う流れになっているので参考のため。

お礼

御礼が遅くなり申し訳ありません。
早速のご回答ありがとうございました。
参考になりました。ありがとうございました。