減価償却と償却開始について

質問

昨年の9月に中古で建物を購入しました。

※前提条件
・1000万円の中古建物取得に対しリフォーム1200万円掛けた場合
・鉄骨・鉄筋コンクリート造で耐用年数47年、経過年数を41年とする

中古資産が耐用年数の一部を経過している
耐用年数＝法定耐用年数47年-経過年数41年×80％＝47-32.8＝14.2年　→　14年償却

(1)建物の減価償却費は、中古1000万円は14年償却で良いと思いますが
　リフォーム1200万円に対しても14年償却で良いのか、中古の50％超えで（？）47年となるのか？

(2)購入が23年9月で、リフォームが23年12月、入居（利用開始）が24年1月とした場合
中古取得分1000万とリフォーム取得分1200万ともに供用日である24年1月から減価償却開始と
なるのか、中古取得だけでも購入した23年9月で開始出来るのか？

回答No.2

sadami10

実は私もこれと同じ件で困った経緯にあります。法令から云うともっともと思うが，なかなか該当する計算方法に当てはまらず，資本的支出・収益的支出から考えた時，実際は会社の規模にもよりますので法的にしても難解なのです。

またリフォームと修繕のとらえ方です。リフォームは改良・改善の意味ですが，実際中古を修理・修繕する時既存のまま同じく出来る道理はありません。４０年前と現代では，塗料一つを考えても全然違います。２年前マンションの大修繕をしましたが，ベランダの塗装一つにしても，また廊下外壁等にしても，その塗装の品質が全然異なります。この事から既存の物件と同じく出来る訳がありません。私は，この事から臨機応変に，これを踏まえて下記のようにしてた経緯にあります。
この事から資本的支出・収益的支出はその工事を行う会社にお任せして，減価償却を行う方がよいと思っています

中古の　取得価格・減価償却累計・残存価格
リホーム取得価格・　　　　　　　　　　取得価格
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
合　計＊＊＊＊＊　　　　　　　　　　　＊＊＊＊＊＊

入居「利用開始」２４年１月決算期が３月なら２５年３月から減価償却費の計算です。
耐用年数ですが，質問者の考えも分かるが，法務局へ相談して方がよいかと思います。
参考になれと思います。

回答No.1

yosifuji20

法人税法の中古資産の扱いは下記の通りです。

No.5404　中古資産の耐用年数
[平成23年6月30日現在法令等]

　中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。
　ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額(中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額をいいます。)の50％に相当する金額を超える場合には、耐用年数の見積りをすることはできず、法定耐用年数を適用することになります。

一方「再取得価額」というのは下記の意味です。（ただしこれは固定資産税の条文からです）

「再取得価額」とは、固定資産税の賦課期日現在に一般市場においてその償却資産を新品として取得するために「通常支出すべき金額（新品購入価額（付帯費の額を含む。））」をいうものである。

ということは、今回の取得した建物と同じ程度のものを新築で購入する価格が「再取得価額」になります。その価格を市場で見積もって、それをリフォーム費用を比較して50％に相当する金額を超えるかどうかというのが判断基準です。

従って経過年数41年の1000万円の建物が新築で2400万円で購入できるかどうかが分かれ目です。
多分50％を超えることは無いのではないでしょうか。もちろんこれにはある程度の客観的データを用意することが必要ですが。

償却開始は事業のように供した日ですから、中古資産を購入した日から一部でも使用した事実があるのならばその日から償却が可能です。そうでなければリフォーム終了後から償却開始です。