改装費に贈与税が

質問

田舎の実家には90歳の母と70歳の姉が住んでいます。昭和25年からです。
実家の所有名義人は、亡父からの相続等を経て、私(60歳)となっています。
その後、私は昭和40年に実家を離れ、現在は東京に住んでいます。
実家の世帯主は姉です。また、母は私の扶養親族となっています。

姉は、実家を改装したいらしく、業者から見積りなどを取り寄せています。
ところで、改装費は、姉が負担するつもりのようなのですが、そうすると私に贈与税がかかってくると思われます。
なにか、いい方法（勿論、合法的な）はないでしょうか。

例えば、姉に少しでも「持分」があれば贈与にはならないと聞いたことがあります。私は所有権にはこだわらないのですが、多額の所有権移転費用がかかっては元も子もありません。それじゃー、ということで、持分の、例えばたったの「百万分の一」だけを所有権移転することとすれば、登録免許税もわずかで済むのではないかと思うのですが、このような方法は"あさはか"でしょうか。

回答No.3

uozanokoi7 · ベストアンサー

すばやいご返信ですね（笑）

＞借地の場合、"建物"という物体だけ贈与し、借地権という無形のものはそのまま私が所有する、なんて都合のよいことはできないのでしょうねぇ？。

不可能ではないと思うのです。
借地権という権利と、その上に建つ固定資産を分けることが出来ないとしたら、改築費に応じた持分の変更（贈与）も出来ないことになりますよ。試しにその土地の持ち主さんに聞いてみられたらどうでしょうか。

＞姉が負担する改装費に見合う分だけ持分変更するという手はどうなんでしょうかねぇ。

その物件が戦前に建てられた木造建築のものであるなら、固定資産税評価額はほとんどな無いでしょう（明らかに110万円以下でしょう）。
仮に評価額が10万円とした場合、ここに990万円の改築を行うと、持分の99％をお姉さまに与えないと金額的に見合いません。可能と言えば可能でしょうが、このようなことで建物を共有名義にするのは止めた方がいいと思います。
可能なら建物全部を贈与税0円で贈与できたら一番スマートだと思いますよ。
いずれにせよ、一度地主さんのご意見を伺ってみられたらどうでしょうか。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
仰せのとおり、建物自体の価値はほとんどゼロでしょうから、
>不可能ではないと思うのです。
とすれば、当然、
>このようなことで建物を共有名義にするのは止めた方がいいと思います。
のようなことは考えません。100%移転です。

>地主さんのご意見を伺ってみられたらどうでしょうか。
税理士、弁護士等ではなく、「地主」が出現してくるところが、土地・家屋にまつわる問題の複雑さを表わしていますねぇ。

回答No.2

uozanokoi7

こんにちは。
＞私は所有権にはこだわらないのですが・・・。
すでに生活の拠点は東京にあるというjyamada様の現状と、所有権には拘らないという御考えから想像しますと、ご実家はお姉さまにあげてもよいとのお考えですか？

所有権がjyamada様にある物件に対して、あなた以外の支出に基づく改築はたぶん民法上の附合にあたることとなり、その改築費相当額はあなたに対しての贈与となるでしょう。

しかし、ご実家（建物）をお姉さまにあげても構わないという御考えであるなら、ご実家そのものをお姉さまに贈与なさったらどうでしょうか？

相続・贈与の際の財産の評価は、それが建物の場合は固定資産税評価額が基準となります。おそらく相当の築年数が経っておられる物件でしょうし、数十年経っているものであれば、固定資産税評価額は暦年課税の基礎控除額の110万円以下かもしれませんよ。一度納税通知書にて確認されてみたらどうでしょうか。

ご実家の所有権（登記名義）がお姉さまに移った後でしたら、これに対してお姉さまがどれだけ改築費をかけて改築なさっても、自分のものに対して行った工事ですから、何の問題も生じませんから。

ただ、土地がjyamada様のモノという状態が続くのであれば、建物の持ち主はお姉さま、その建物が建っている土地がjyamada様のものということになってしまいますが、それで問題が無いのであれば宜しいかと。
（使用貸借という状況が将来に渡って続いても、jyamada様やお姉さまのお子様達の代になっても後々問題が生じないようにしとかなければなりませんが。）

お礼

早速のご教示ありがとうございます。
大変参考になります。

ところで、姉が負担する改装費に見合う分だけ持分変更するという手はどうなんでしょうかねぇ。それだと「贈与税」などという"バカバカしい"支出は発生しないような気がするのですが・・・。

補足

早速のご教示ありがとうございます。

そうですか！、評価価値のほとんど無に等しい建物だけを姉に無償譲渡するという手がありましたか。建物は戦前建てられた木造２階建です。
でも、実は借地なのです。借地の場合、"建物"という物体だけ贈与し、借地権という無形のものはそのまま私が所有する、なんて都合のよいことはできないのでしょうねぇ？。

なお、姉も私も子孫はありません（今のところ）ので、後々の問題は考えなくてよさそうです。

回答No.1

saitosan00

権利状況ですが、

(1)実家の家屋・土地ともにご自身が所有権を持っている。
(2)お母様・お姉様の居住に関しては、賃料のやり取りはなく、使用貸借(ただで使わせている)の状態である。

ということを前提とした回答としたいと思います。

　まず、贈与に関して微妙な問題はあるとは思うのですが、やはりほかの人(お姉様)の出資によって、自分が所有している家をリフォームするということになれば、経済的利益を受けているということで、贈与税の問題が発生してくる可能性はあります。

　まずは、その額が基礎控除以内かどうかの問題があります。リフォーム代が110万以下であれば、たとえ全額贈与だとしても贈与税のかかる話ではありません。ほかに贈与で受けた財産があれば別ですが。

　つぎに、贈与の額の算定が問題になると思います。リフォームの額全額が贈与を受けたということになるのか、贈与によって建物の価値が増加した部分ということになるのか、一概には言えないところがあります。

　なお、お姉様に少しでも持分があれば、というくだりですが、

たとえば500万円の家があって、
　ご自身の持分が500分の499、お姉さまが500分の1
ということであれば、
　ご自身は家の499万円分を所有、お姉さまが1万円分を所有
ということになります。
　そこに、500万円を投じて改装して、500万円分価値が増加した、しかし持分はそのままとすると、
　ご自身499万円、お姉様501万円
の持分となるはずなのに、現状の持分(499対1)では、
　ご自身998万円、お姉様2万円
となってしまい、その差額(998万－499万＝499万)は贈与によって受け取ったということになると思います。

　個人的には、改装が必要な建物であって、住んでいるのもお姉様たちということであれば、まずは建物をお姉さまの名義にして、それからお姉さまの資金で改築することにすればよいかと思うのですが、いかがでしょう。建物の名義を変えたときは贈与税の話になりますが、改築のときは上記のような問題は生じません。建物の価額によっては贈与税も低くなるかかからないかということになるかと思います。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

仰せのことはよく理解できました。

あとは、改装前に全部を姉名義に変更するのか、あるいは、改装と合わせて改装費に見合う割合だけを姉の持ち分とするのか、どちらが"私の一族"にとって出費が少なくなるかを検討したいと思います。少し話がややこしそうですねぇ。

補足

早速のご教示ありがとうございます。

>ということを前提とした回答としたいと思います。
仰せのとおりです。

>そこに、500万円を投じて改装して、
金額的には500万円を超えます。