贈与税がかからないようにするには。

質問

知識が無いためどうすればよいか困り果てています。以前も一度質問したのですが状況が変わり分からなくなってしまいました。お助けください。私は33歳既婚者です。現在来年の3月15日までに新築の家を建てる方向で進んでいます。

(1)土地の購入資金（1050万円）を嫁さんの親が父550万・母500万ずつ出してくれることになりました。ただ，嫁さんは登記を自分の持分としてしたいのです。相続時精算制度では，土地に対するものは贈与とみなされてしまうと分かりました。これではおそらく200万～300万の贈与税が発生してしまうと思います。でも，登記の名前は嫁さんのままにしたい。（ただ　贈与税が発生しないなら私の名前が少し入っても構わないのですが）どうすれば嫁さんの名前で登記しても贈与税がかからないのでしょうか？

(2)おそらくこれなら贈与税はかからないと思うのですが、上記の1050万を私が嫁さんから借りたことにして，私の名前で登記し，建物を建てるときの住宅ローンが下りた時にまず一時的に1050万嫁さんの口座に振り込み，返したことにして，そこからＨＭに支払う。なら大丈夫だと思うのですが。ただ，それが済んでから，登記の私の名前を「登記錯誤？」として嫁さんに変えてしまったら贈与税は発生するのか？が分かりません。

(3)土地の所有について嫁さん８私２の割合で登記し，3月15日までに新居に入居し、建物の登記をその土地の登記の金額分嫁さんを入れて登記すれば，建物と土地の同時取得とみなされ、贈与税が発生しないのでしょうか？これについては良く分かりません。

とにかく贈与税が発生せず　土地の登記を嫁さんの名義にしたいというのが願いです。大変困っているので即答いただけると幸いです。
　よろしくお願いします。

回答No.1

mukaiyama · ベストアンサー

＞相続時精算制度では，土地に対するものは贈与とみなされてしまうと…

そのような決め事はないですけど、どこからの情報でしょうか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

＞私が嫁さんから借りたことにして，私の名前で登記し，建物を建てるとき…

結局、その 1,050万は嫁さんの手元に現金として残るのですか。
土地の支払いにも建物の支払いにも充てなくてよいのですか。
それならもちろんあなたへの贈与ではありませんが、舅・姑さんから嫁さんへの贈与という現実は代わりませんね。
嫁さんが親から現金を贈与されたとして、現金を手元の置いたまま、相続時精算課税の申告を行うだけです。

＞登記の私の名前を「登記錯誤？」として嫁さんに変えてしまったら…

文意がよく呑み込めませんが、そのとき舅・姑さんからもらったお金は誰の下にあるのですか。
少なくとも、「登記錯誤」などが簡単に通用することはないですよ。

＞とにかく贈与税が発生せず　土地の登記を嫁さんの名義にしたいというのが願い…

繰り返しますが、相続時精算課税制度に、
【贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありません。】

おそらく、
『住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例』
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm
と混同しているのでしょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

いろいろとありがとうございました。なんとか問題解決することができました。すみませんでした。

回答No.2

ben0514

皆さんの年齢や健康状態などにもよりますが、

まずは資金を用意してくれる親の名義にする。
その後毎年贈与税の基礎控除の範囲内の贈与を行う。
これにより、相続税や贈与税がかからなくなると思います。
この場合あなたが贈与を受けることで、あなたの持分を増やすことも可能です。ただし、途中で不幸なことがあれば、相続税の影響を受けますし、奥様の兄弟とももめる元になるでしょう。また、登記の際の登録免許税はかかってしまいますし、登記手続を第三者へ依頼すればそちらも費用がかかります。

住宅ローンについては、奥様の名義であろうが誰のものであろうが、名義人の了承を得れば担保にすることは可能でしょう。
土地代金も親と奥様で借用書を交わし、返済計画を立てるのも良いでしょう。その上で建物資金として別途贈与を受けるのも良いでしょう。

借用書も作るだけではなく返済が伴わなければ、税務署は贈与と判断します。すべてを計画的に行って、融資先をだますことなく、行ってください。
あまり無茶なことをすれば、詐欺などと判断されます。

ちなみに一般的に現金の贈与より土地や建物の贈与（持分も）の方が購入価格より評価額が下がるので良いかもしれません。相続時精算課税は贈与税を払わずに済む代わりに相続税の対象とする特例ですし、住宅取得資金は贈与税の特例です。また一定以上の年数の配偶者間の贈与や相続の特例もあります。

出来ることなら、資産運用や相続対策などを得意とする税理士と計画を立てることが良いと思います。素人では細かい特例は理解しきれるものはありませんし、どんなに良い計画でも法律が変わることもあります。

お礼

いろいろとありがとうございました。解決しました！