兄弟間の土地の贈与及び売買について

質問

都内に52坪の土地が有り、母・姉・兄・私の4人名義になっています。母と同居の兄が、姉と私名義の持分を兄名義に変更して欲しいと言って来ました。路線価格は30万円弱/m2で、姉・兄・私は９分の２ずつを持っています。
姉は贈与（複数年に渡って110万円以上を毎年贈与）、私は買取（分割で支払ってもらう）を希望です。もしも一度に贈与した場合は、約300万円ずつの贈与税がかかりそうです。また、私が買い取ってもらった場合は、私に所得税がかかり、健康保険や年金の支払いが生ずるものと思われますので、どちらが良い方法なのかわかりません。いずれ母が万が一の時は、母の持分の土地に関しては姉も私も相続放棄しようかと思っています。詳しい方がいらしたら、教えてください。

回答No.1

mnb098 · ベストアンサー

この持分は父からの相続によるものと考えるのが普通ですね。
跡取りとなる兄が自己居住の敷地として名義を固めていきたいと言うことなのでしょうか。

持分の評価としては路線価で１１５０万円程度ですね。姉は金銭に固執しないということなのでしょう。質問者は金銭に変えたいと言うこと。
一回で売却すると、父の取得額がそのまま引き継がれるので、古くからだと５％しか見てくれないため、長期譲渡でも１０００万円ぐらいの所得になりますね。
地方税とあわせて２００万円ぐらいの課税になります。
あわせてその他の社会保険などの負担が増えることもお分かりですね。

分割で買取するのなら何年かに分けて売却することにしてはどうでしょう。姉も１０年ぐらいかけて贈与にしていくのだから。当然これらの費用は兄負担と言うことで。
ただ質問者の家庭の収入の主体やら家族構成が分かりませんので、どのぐらいにすればどう影響があるのか明確にはお答えできません。
ここはご自分で計算するしかありませんね。

お礼

丁寧な解説をありがとうございました。
兄の要望は将来の相続分も含めて全て無償で自分にとの事です。今回は一度に二人分を贈与して欲しいと電話してきました。贈与税が二人合わせてもかなりの額なので、分割で収めるかなということでした。私は売買と贈与のどちらがよいか見当がつかなかったので、質問いたしました。姉にはすでに母から株が一部譲渡されておりましたが、兄が収める税額を知らせたところ驚いて、それならば何年かで贈与という案がでました。最終的には私も姉の様に贈与してくれと兄からいわれるとは思います。姉と私に子供が2人ずつ。兄には一人息子がいます。子供達は全員社会人になりました。同居といいながらも、7割がた私が面倒を見ている状態なので、更に何もしてくれなくなりそうで、うかつに贈与するのも心配です。姉とも一人分は残しておこうかと話しています。こちらから提案して話し合う事にしましたので、参考にさせていただきます。

回答No.3

mnb098

「贈与」は目的物が贈与者と受贈者のあいだでその所有権が異動した事で完了します。

つまり補足１の質問では、姉から110万円分は今年の分、次の年も110万円分・・・と贈与した事にして最後に登記すると言う事を言っていますが、それは無理。名義が移った時点で贈与があったものと判断されます。
毎年その分を登記するしかありません。

2の質問では毎年110万円分を贈与で登記して行くとして、その分は不動産を取得するのだから毎年かかります。

お礼

直ぐにお返事いただき、ありがとうございました。
贈与は110万円を超えて200万円ずつ位を毎年しようかと、姉は考えていたようですが、登記が毎年必要となる事は知らなかったので、伝えます。不動産取得税も毎年かかるとしたら、いずれにしても手間とお金がかかるわけですね。話し合いの前に知ることが出来て助かりました。
何度も解説していただき感謝しています。

回答No.2

mnb098

まことに失礼ながら、お兄さんはいい年をして欲目しかないのでしょうか。
当然に二人から110万円分づつの贈与にしても、非課税は１人分だけであとは課税になり、登記費用と不動産取得税が毎年かかりますね。
固定資産税も全部負担してもらえばいいのです。

おそらく居住用なので軽減されているのでそれほどの負担と思わないのでしょうが、住んでいる限りは換金できないので他の資産で分けてもらうほうが得策かも知れません。

今の持分は他人に売ったときのみ1000万円以上の価値になりますが、実家は売れないと言うのが大抵の場合です。
母親の持分を相続するときに金銭で清算しましょうと言うのが賢い方法かも知れませんね。

補足

お礼の心算が色々と書いてしまい、お気遣いさせてしまいました。
父が早くなくなった後、一人で頑張った母は、兄に土地をすべて譲って欲しいと強く希望していました。この点はかなえてあげたいのですが、どういう方法がいいかわからないまま、今まで来てしまいました。補足質問で申し訳ないのですが、２点ご存知でしたら教えていただきたいのです。１．登記は贈与がすべて終了した時で可能でしょうか？（姉の持分について）２．不動産取得税が贈与が完了するまで毎年かかるのでしょうか？　ご指摘の通り、実家を処分してまでとは私も思っておりませんし、自分の持分はとりあえずは、現状のままにしておきたいと思っています。