土地贈与の手続きと贈与税申告について

質問

親からの土地の生前贈与の手続きについてですが、まず農地転用を
かける必要があり、それから地目変更をして贈与契約書を交わし、
所有権移転登記という手順かと考えていますが、ここで疑問に思うのは
確定申告で贈与税の申告が要るとおもいますが、贈与契約書を年末
までに交わし、年が明けてから登記の手続きをしたとしたら、明けた
年の3月に贈与税申告でよいのでしょうか？つまり契約時点の年度での
申告と言う意味です。所有権移転登記が年を跨いで例えば3月以降に
なったとしても関係ないでしょうか？

回答No.2

megira · ベストアンサー

農地法第５条第３項で準用されている第３条第７項に、「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。 」という規定があり、農地法の許可は、農地の所有権移転の法定の効力発生要件となっています。

従って、「契約日」と「許可日」のいずれか遅い方が、贈与の効力発生日となります。

贈与の場合、（代金支払といった反対給付はないので）「許可日」の方が後になるのが普通ですから、一般的には、「許可日」が贈与の効力発生日となり、許可日が贈与税の課税対象時点となります。

なお、贈与税や固定資産税の課税上の地目は、登記簿上の地目とは無関係に、課税部局が職権で認定しますので、登記簿の地目変更前でも、農地転用許可後は、宅地扱いでの課税となります。

牛久市農業委員会「よくある質問」
http://www.city.ushiku.ibaraki.jp/section/nougyou/50_q_and_a.htm
「問 固定資産税が上がったのですが ?
答 農地転用許可により評価額が変更になります
　農地転用許可や届出に伴い、固定資産税の課税評価が変更になります。
　とくに贈与の場合は、許可日が贈与税の課税対象時点になりますので、許可後の評価で贈与税が課税されます。
また、賃貸などの場合は、不動産所得と固定資産税の増により税負担が多くなりますので、賃貸額を決めるときには注意が必要です。
　固定資産税については、税務課資産税担当に問い合わせてください。」

栃木相続手続センター「農地の贈与における贈与税の課税時期の注意点」
http://www.igon-souzokucenter.com/%E8%B4%88%E4%B8%8E%E6%89%8B%E7%B6%9A/1166/
「最近よく聞くケースで、親が持っている使われていない農地を農地転用して、宅地に地目変更して、息子に贈与して息子の名義で登記し、家を建ててやるということがあります。
家を建てるには農地には建てられませんから、農地を宅地に変える「農地転用」という手続が必要になるわけです。

さて、この場合、皆さんはどの時点で贈与税が課されると思いますか？

息子名義に登記をうつしたとき？
残念ながら、それは間違いです。正しくは、農地転用の許可が農業委員会から下りたときに自動的に税務署に連絡が行くことになります。
そして登記が移っていなくても、この時点で贈与とみなされてしまうのです。」

お礼

megira さん

詳しい回答をありがとうございます。

＞贈与の場合は、許可日が贈与税の課税対象時点になりますので、許可後の
評価で贈与税が課税されます。

疑問点が晴れてきました。農地が宅地評価になると贈与税もそれに応じて
跳ね上がるのはさすがに考えが及びませんでした。税金から逃れようがない
仕組みですね。評価がどれだけ上がるのか、お役所に訪ねてシュミレーション
して心の準備をしておこうと思います。

回答No.1

megira

順番としては、通常、

１．贈与契約
２．農地転用（第５条）許可（＝贈与契約の効力発生）
３．所有権移転登記
４．転用工事の実施
５．工事完成後、地目変更登記

だと思いますけどね。

農地転用（第５条）許可を受ければ、所有権移転登記は工事前でもできますが、地目変更登記の方は、農地転用許可後であっても、工事が終わらないとできませんので。

補足

megira　さん

早々の回答をありがとうございます。
２の農地転用許可が降りた時点で贈与契約の効力が発生するというのは
初めて知りましたが、そうすると、農地転用許可が下りた年度での贈与
申告ということになるのでしょうか？
地目については現時点が農地でも実際には小屋が建っており、そのまま
宅地と見なされるような状況です。それらを撤去して更地に戻した上で
家を建てる予定ですが、地目変更は最後で良いと考えた方がいいですか？