店舗の賃貸契約について教えてください

質問

カテ違いだったらすみません。
今年、父が亡くなり、貸し店舗を相続しました。
今、美容院に貸しているのですが、契約書を見ると、５年ごとの更新ですが、７年前に切れていました。

市の不動産相談で相談したところ、お互いに合意の上で自動更新したとみなされると言われました。その時、父は市販の賃貸契約書を使っていたのですが、不動産屋に契約書を作ってもらい、更新の手続きは不動産屋にやってもらったほうがいいと言われました。（更新料の半分は不動産屋に支払う）

今までは更新ごとに家賃を１万円値上げをしていたのですが、更新料をもらうことになると家賃の値上げはできないのでしょうか。

店子は父も年だったので、忘れていると思って更新日がきてもあえて言わなかったのだと思います。私に代わってからは中を改装したり、改装費用を半分出せと言ったり、廃材をうちの庭に放置したりとやりたい放題です。

バカにされているのだとしか思えません。（涙）（廃材を）片付けてくださいって強気で言っていいのでしょうか。よろしくお願いします。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

日本の法律では、両者の合意がある契約は基本的に有効です。そして、合意亡くして契約内容を一方的に変更することはできます。また相続では契約をそのまま引き継ぎます。

ところで、特別な法律として借地借家法という法律があり、この法律にふれる契約は無効となります。
借地借家法は借り手を保護するために作られた法律なので、大家の権利を激しく侵害する法律です。

借地借家法では、大家側から更新を断るには厳しい制限を設けており実質的には、大家側から更新を拒絶することはほとんどできない状態になっています。
つまり更新は借り手が希望すればほとんどのケースで更新されることになっています。

更新の際に合意があれば（通常前と同じ内容）その契約内容で更新されます。更新の際に合意が成立しなかったが、貸し手が更新を希望した場合は、法律が強制的に前と同じ条件で更新させます（法定更新といいます）。つまり家賃も変更しないのが普通です。

但し法定更新した場合、前回と条件が異なる部分が一部あります。それは契約期間の定めがない契約となる点です。契約期間がありませんので、その後の契約は無期限の契約となります、つまり法定更新後は更新はなくなるのです。

合意があった更新の場合更新がありますが、合意がないと更新は今後なくなります。いずれにしろ更新はされている考えられます。

次に家賃の値上げの件ですが、通常更新の際に家賃を値上げすることはできません。家賃の値上げについては契約で取り決めがなければ、いつでも要求出来ますが、相手が拒否すれば、社会的な根拠（税金の上昇、地価の上昇、周辺同様物件の値上げ）がなければ認められません。
今まで更新の際に値上げができたのは、相手が合意してくれたに過ぎないと思います。今後相手が拒否すれば、値上げの根拠を示して法的決着をつけなければならないところです。

また、更新料というのは法的な根拠がないので、契約に定めていなければ、取ることはできません。今まで更新料がなかったので、相手が合意してくれる場合を除き、更新料は取れません。

つまり家賃の値上げも、更新料も相手が応じてくれなければできないようなものです。

改装については、原状回復義務を借り手は負いますので、退去する際には元に戻していくか、その費用を負担する必要があります（通常は事前に許可を求めるものです）。
改装費用は建物自体の修理などに関する部分（修繕義務は大家にあります）以外のものは、負担する必要はありません。

質問者にオーナーとしての知識が不足しています。自分で勉強して自分の労力を割いて管理を行っていくか、代金を支払って管理会社に委託するかは個人の考え方によると思います。

＞（廃材を）片付けてくださいって強気で言っていいのでしょうか。

意味がよくわからないのですが、建物１軒を貸しているのか、アパートのように建物の一部を貸しているのか、地続きで質問者の家があるのかどうなのでしょう？

建物１軒を貸している場合、それに付属する庭の利用は借り手の範疇ですので、廃材をストックしておいても問題ないと考えます（退去時には片づける義務がありますが）。

建物の一部を貸している場合は、共用部分については、借り手に物を置く権利はないので、撤去を要求出来ます。

地続きの質問者の土地に廃材を投げ捨てたというのなら、不法投棄の問題です。撤去を求めるとともに不法投棄の問題として行政に相談してみてはいかがでしょうか？

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。

＞契約期間がありませんので、その後の契約は無期限の契約となります
これって怖くないですか？ただでさえ日本の法律は借り手に有利で、入ったらなかなか出ていきませんよね。

＞通常更新の際に家賃を値上げすることはできません。
お恥ずかしい話ですが、これは知りませんでした。契約書にも物価の上昇等があった場合は家賃の値上げをするとありました。
＞今まで更新の際に値上げができたのは、相手が合意してくれたに過ぎないと思います。
友達のアパートの家賃も更新のたびに上がっていたようなので、そういうものだと思っていました。ほんとうは違うのですね。

＞更新料というのは法的な根拠がないので、契約に定めていなければ、取ることはできません。
これは私の懸念しているところです。更新料は払わなくてもいいものというのは知っていたので、不動産相談で言われた時に、はたして払ってくれるものかと思いました。ネットで調べたのですが、今は更新料の支払いを契約に盛り込んでいるようですね。

＞建物１軒を貸しているのか、アパートのように建物の一部を貸しているのか、地続きで質問者の家があるのかどうなのでしょう？
地続きで、貸家のほうは庭のような空きスペースはありません。１軒の家で、下が１００円ショップ、２階が美容院です。家も古いので（築３０年以上）居てもらっているという感じなので、どういうつもりで置いているのかもきけず、撤去してくださいとも言えずといった感じです。

子供のころ、その美容院の古い看板がずーっと庭に置きっぱなしだったこともあったので、もしやまたと思った次第です。

＞質問者にオーナーとしての知識が不足しています。
これが、すべてバカにされている要因だとは思います。母は子供のころにすでに他界し、突然、今年父が亡くなり、慌てふためいて、市民相談などでいろいろと訊きながらやっています。友達にも「それバカにされてるよ。」と言われました。（泣）

回答No.2

102351

店舗に強い不動産会社にやってもらうのが一番いいです。

更新はテナント側から言う物ではありません。

普通は店舗の場合３～６ヶ月前に更新をするかどうかの
文面を不動産屋もしくは大家側から通知します。

忘れていた場合は法定更新といって、
自動的に更新になります。

更新料をもらうことと家賃の値上げは関係ありません。

家賃の値上げは周りの相場から見て賃料を上下させる物です。
最終的には司法判断になります。

契約書を見ないとわかりませんが、
一般の方が作られた契約書は正直見るのも怖いです。

普通は改装等をされるときには、契約書に図面を持って貸主の承諾を得ると書きます。

あと店舗でしたら、建物の補強等通常使用するに当たって問題ない設備を提供するのは必要なことですが、
それ以上の事でしたら、当然貸主側は費用を出す必要はないです。

もっとも契約書で、どれを設備とするのかも必ず明記しますが。

わずらわしいようでしたら管理も任せてしまうのがいいと思いますが、
契約を通常の物にしたいだけということでしたら、
不動産会社に相応の手数料を払って、やってもらうのが一番楽かもしれません。
大体１か月分も払えばやってくれると思います。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。

＞店舗に強い不動産会社にやってもらうのが一番いいです。
実はいろいろなしがらみがあって、いつもお願いしている不動産屋は決まっています。ところが、その不動産屋のご主人が亡くなって息子さんが継いだのですが、イマイチ評判がよくないので、本音はあまり頼みたくないのですが、もうそんなことも言ってられないという感じです。（泣）

＞普通は改装等をされるときには、契約書に図面を持って貸主の承諾を得ると書きます。
そういうものだとあとから、親戚に聞きました。一応、口頭で許可を求められたので、そのまま承諾してしまったのですが、工事が終わる頃、「もともとそっちのものだから半分出してくれないかな。」と言ってきました。父の時も、口頭でやってましたので、美容院を信じて承諾してしまったのがいけなかったと思います。

＞一般の方が作られた契約書は正直見るのも怖いです。
市販の契約書もいろいろ見たのですが、作っている会社によって改装のところなども文面が違うのですね。それでやっぱり、不動産屋に頼むべきかなと思った次第です。

家賃は更新ごとに値上げするというものではないのですね。

第三者が中に入っていた方が良いと思うので、悶々としているより、不動産屋にお願いしてみます。

回答No.1

m_inoue222

大家してます

＞更新ごとに家賃を１万円値上げをしていたのですが

根拠が有れば話し合いでしょう
更新毎に値上げされる事の方が一般的では有りません

＞あえて言わなかったのだと思います

入居者から言う必要も無いでしょう
大家から言う必要もありませんが．．．

＞私に代わってからは中を改装したり、改装費用を半分出せと言ったり、廃材をうちの庭に放置したりとやりたい放題です。

貴方が自分の権利を主張しなかっただけです

貴方にはいくつかの選択肢があるでしょう
・大家である事を認識し知識を身につけ自分で運営する
・不動産屋に管理を委託する
・泣き寝入りする

管理会社は更新料の５０％では管理してくれないでしょう
家賃の５％位は毎月必要でしょうね
・入居者募集
・契約に係わる一切の業務
・入居者との交渉．．．クレームなどの対応を含む
・退去時の事務処理
・修繕業者の手配
・家賃管理．．．督促など含む

お礼

ありがとうございました。