店舗の賃貸、消費税を店子から貰う、貰わないは自由？

質問

契約更新を一年前に終えました。契約当初から家賃金額に別途消費税を戴いていました。
以前の不動産屋さんとは委任契約を結んでおり、どちらがオーナーか区別がつかないようなところが多くなり、不信感が募り大変なやりとりをしてやっと今の不動産屋に途中で変えました
委任契約の時は金銭管理も不動産屋さんにお任せしており、消費税も家賃と別途もらっていました。
本契約は大きく変えられず、ほぼ以前と同じ契約書を現在の不動産屋に引き継がれています。
四月より消費税が８％になり、店子の振込金額を記帳したところ５％のままっだたので、不動産屋さんに「消費税ＵＰのお知らせをしていただけるのでしょうか？私も以前と不動産屋さんが変わり契約の形態が違うし、金銭管理はオーナーがするようになっているので消費税ＵＰのお知らせは私がするべきなのでしょうか？」と聞いてみましたが、「私もどうしようと思っていました・・・・オーナー様が上げるということであれば早速私どもで書面をつくり店子さんのところへ行ってきます」と返答されました。
消費税は別途戴くよう契約書にもありますし、ＵＰの前に事前にお知らせなり、不動産屋さんから「どうなさいますか？」なら理解ができますが、散々時がすぎて、もし私から言わなかったらそのままであった可能性が大きいです。大家さんによって消費税を貰う、貰わないは自由なのでしょうか？
不動産屋いわく、「オーナ様によっては貰わない人もいて、私どもはオーナー様が増税の時にお知らせを出してくださいと依頼を受けて初めて動きます」「増税になっても必ずしもきっちりＵＰしなくてもいいんではないでしょうか？」「オーナー様が課税対象でないなら消費税を店子からいただくのはおかしいし、国が潤わないんではないでしょうか？」と言われてしまいました。
税法では貰っていいが貰わなくてもいいんですよ・・・・と言いたいのだと思います
一体、どちらが本当なのでしょうか？

回答No.8

noname#212174 · ベストアンサー

Q_A_…です。
お礼いただきありがとうございます。

＞…法だけ突き詰めれば確かにどんな決まりごとも殆んどはグレーゾーンがあると思われます…

はい、おっしゃるとおりで、「法律」自体が「人が決めたこと」で、「欠陥があれば改正してまともなものにしていく」ものですから、「世の中グレーがあって当たり前」ということになります。

＞…不動産屋さんの税に関しての見解のみならず、対処の仕方にも少し疑問がありました。…

そうですね、純粋に「税法の解釈」で議論できたならもっとスッキリしたと思います。

しかし、今回の経緯を伺うと「税法上の取り扱い」というよりは、「不動産業界の商慣習」「その不動産屋さん固有の商慣習・業務方針」「（従業員が複数いるのであれば）その担当者個人の業務方針（個人的な考え方）」などが「見解の相違」の発端になっているように思います。

そうなると、「法律の解釈」をもとに（盾に）主張を通そうとすると、相手の態度を硬化させるだけでむしろ逆効果かもしれません。

「オーナー」にしても「不動産屋さん」にしても、「店子の評判が良くて商売がうまくいく」のがお互いにとって良いことのはずです。（いわゆる、「ウィンウィンの関係」というやつです。）

ですから、「法律の解釈」はとりあえず脇に置いておいて、「不動産屋さんの商売人としてのポリシーやモラル」に理解を示してから話を進めるのがよいのではないかと思います。

まあ、ちょっと悪い言い方をすると「相手を懐柔する」ということですが、一見さんなら「ケンカ別れ」でもいいですが、不動産屋さんではそうもいきませんから、「これからもうまくやっていく」にはそういう「駆け引き」も必要かと思います。

いずれにしましても、「第三者の個人的見解」に過ぎませんので、あまり参考にはならないかもしれません。

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『「5つの交渉術」をマスターして欲しいものを手に入れる！｜Lifehacker』
http://www.lifehacker.jp/2013/01/130129minimal_negotiation.html

お礼

確かに今回のこの問題な点はＮＯ、８さんの解釈が最も近いように思いました。オーナーとして壁にぶつかっているのかもしれません。懐柔・・・理解しているつもりですが、一歩間違えると不動産屋さんの意見に従っていくようになり、以前のようにどちらがオーナーだかわからなくなっていく可能性も否めず、やはり、難しさを実感しています

回答No.7

noname#212174

長いですがよろしければご覧ください。

＞…一体、どちらが本当なのでしょうか？

残念ながら、「白か黒か？」というような、そのものズバリの回答は得られないと思います。

なお、結論から先に申し上げますと、私の認識は「貰いたければ貰う（貰いたくなければ貰わない）」「判断に迷うならば税務署で確認」という身も蓋もないものです。

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（詳しい解説）

文面から察するに、MilkMilk123さんは「きちんと法令に従って白黒はっきりさせてスッキリしたい」という真面目な方のようにお見受けします。

そういう方にはにわかには信じられないかもしれませんが、「消費税」に限らず「税金の制度」には同じような「グレーゾーン」がたくさんあります。

ですから、「税務署に聞いても職員さんによって回答にバラつきがある」というようなことは驚くにあたりません。

そんな調子ですから、「税理士がOKと言っても税務署の判断はNG」ということなどいくらでもあります。

ですから「不動産屋さんの言うこと」となると、「眉に唾する」のが賢明で、聞くならば「業界の慣習」くらいのものでしょう。

そして、「申告納税制度」ではこういうことがある意味「当たり前」なのです。

なぜかと申しますと、「まずは納税者の法の解釈ありきで申告がなされる（税額が決まる）」→「その申告が法に照らして適正かどうか？を課税庁が判断する」→「仮に法の解釈が双方で一致しない場合は、最終的には司法の判断に委ねられる」というのが「申告納税制度」の仕組みだからです。

『申告と納税｜国税庁』
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/06_1.htm
>>国の税金は、納税者が自ら税務署へ所得等の申告を行うことにより税額が確定し、この確定した税額を自ら納付することになっています。これを「申告納税制度」といいます。

『税務署長等の処分に不服があるときの不服申立手続 ｜国税庁』
http://www.nta.go.jp/taxanswer/fufuku/huhuku3.htm
>>税務署長等の行った更正や決定、滞納処分などについて不服があるときは、これらの処分を行った税務署長等に対して不服を申し立てることができます。

>>異議申立てに対する税務署長等の判断になお不服がある場合には、さらに国税不服審判所長に不服を申し立てることができます。

>>国税不服審判所長の判断になお不服がある場合には、裁判所に訴えを提起することができます。

『税務上の取扱いに関する事前照会に対する文書回答について｜国税庁』
http://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/jizenshokai/bunsho/gaiyo01/01.htm

ちなみに、仮に「はなから法を逸脱した申告（納税）」だったとしても、（課税庁の目に留まらず）「時効」にかかってしまえば「それでおしまい」で以後は「課税庁」も「納税者」も何もできません。（それが現在の税法のルールです。）

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今回のご質問の「免税事業者が消費税を乗せていいのかどうか？」というのは、まさに「法の解釈」によって見解が分かれてしまう「グレーゾーン」の良い見本と言ってもよいものです。（とはいえ、税務関係者であれば「乗せてよい（受け取ってよい）」と判断すると思います。）

ちなみに、「グレーゾーン（法解釈の相違）」によって実務に支障が出ないように出されるのがいわゆる「通達」ですが、「通達」そのものは「法律」ではありませんから「通達による法解釈が絶対」というわけではありません。

このことについては、以下のブログ記事の考察が参考になります。

『消費税の課税売上高、統一しようよ』（2014/02/21）
http://moriri12345.blog13.fc2.com/blog-entry-1939.html
>>…いったい消費税法のどこに「免税事業者は消費税を消費者から受け取ってはならない」と書いてありますか？…
>>…免税事業者が外部から何かを仕入れてくる場合、その仕入にかかる消費税額は免除されるわけじゃないですよ？…
>>…これから８％、１０％と消費税額が上がっていくのに、免税事業者だという理由で消費税を乗せてお客さんに販売できないのであれば、免税事業者は泣かなければならない金額がどんどん増えていってしまうじゃないですか…

『「これからの税理士は租税法律主義で」だって・・。』（2011/ 07/22）
http://moriri12345.blog13.fc2.com/blog-entry-978.html
『租税法律主義も上手く使えば悪くないかも。』（2011/07/28）
http://moriri12345.blog13.fc2.com/blog-entry-984.html

*****
（参照したサイト・参考サイトなど）

『免税事業者が代金に消費税をかける理由｜KURE税務会計事務所』（2013.12.17）
http://www.kure-zei.com/blog/%E7%A8%8E%E5%8B%99%E3%83%BB%E4%BC%9A%E8%A8%88/%E5%85%8D%E7%A8%8E%E4%BA%8B%E6%A5%AD%E8%80%85%E3%81%8C%E4%BB%A3%E9%87%91%E3%81%AB%E6%B6%88%E8%B2%BB%E7%A8%8E%E3%82%92%E3%81%8B%E3%81%91%E3%82%8B%E7%90%86%E7%94%B1.html
『消費税増税で免税事業者が得をしているのか？｜カイケイ・ネット』（2014年04月07日）
http://sharescafe.net/38076951-20140407.html
---
『腹が立つ国税局の税務相談室』（2009/07/15）
http://moriri12345.blog13.fc2.com/blog-entry-365.html
『税務署が親切』（2007/03/11）
http://blog.livedoor.jp/stock_value/archives/50363449.html
『税務署は意外と親切』
http://dorobune.chips.jp/?p=155
『国税庁＞ご意見・ご要望』
http://www.nta.go.jp/iken/mail.htm
---
『「税理士」というお店にはちゃんとした商品を並べなあかんやろ』（2012/ 03/23）
http://moriri12345.blog13.fc2.com/blog-entry-1264.html
『まだまだたくさんいる「偉い税理士先生」』（2012/06/07）
http://moriri12345.blog13.fc2.com/blog-entry-1359.html
『ニセ税理士』（2014/01/04）
http://moriri12345.blog13.fc2.com/blog-entry-1912.html
『日本税理士会連合会＞リンク集』
http://www.nichizeiren.or.jp/link.html

※間違いのないよう努めていますが、最終判断は各窓口に確認の上お願い致します。
※なお、ご紹介したサイトの信頼性についてはご自身でご判断ください。
※また、同じ方の記事ばかりなのは「参考になるから」で他意はありません

お礼

ありがとうございました！
白・黒のほかにグレーという色もあることを再認識しています。法だけ突き詰めれば確かにどんな決まりごとも殆んどはグレーゾーンがあると思われます　ようするにここでいう法つまり決まり事とは、道路で歩行したい人、車を運転したい人、右に行きたい、左に行きたい・・・・混乱せずスムースにするための信号機の役割のようなものでしょうか。私が白か黒か？というよりかは、不動産屋さんの方がより
こまかかったとしか言いようがありません。今回の投稿の内容の中には、不動産屋さんの税に関しての見解のみならず、対処の仕方にも少し疑問がありました。税のグレーゾーンの前に契約書作成時もしくはＵＰのお知らせを出すべき時に文書作成をする前でお話がでたならわかるのですが・・・契約者間のトラブル回避というならば、わざわざグレーゾーンを際だたせるようになってしまわないようにやんわりとＵＰのお知らせを店子さんにお願いし、店子さんが疑問をぶつけてきた時にＵＰまでの間に話し合うなら兎も角かと思ってしまいます。オーナー・店子・不動産屋さんの関係の中で今回は不動産屋さんの見解と私の見解の違いがみられ、「悪いって言ってませんけど、ＵＰしなくてもいいと思います」との言葉に正直、悩みました

回答No.6

gaweljn

消費税をもらうかどうかは、自由だ。消費税率が変わったなら変わった後の税率で支払う、と契約書に明記されていてもなお、もらう側が契約よりも自分に不利な対応を選択するかどうかは、もらう側の自由だ。その根拠は消費税法ではなく民法にある。

消費税法は、契約当事者間で消費税を請求するかどうかについて、何も関知していない。免税事業者だから消費税を請求する法的権利がある、ないし免税事業者でも消費税を請求する法的権利がある、と考える向きもあるようだが、消費税法は契約当事者間の消費税のやり取りについて何ら関知しないのだから、免税事業者であるかどうかは無関係だ。

契約当事者間で消費税をどうするのかは、消費税法ではなく民法がつかさどる。そして民法は、契約自由の原則を掲げる。そのため、消費税をもらうかどうかは、契約当事者間で自由に決めることができる。契約自由の原則は消費者契約法などで修正されるが、消費税につき消費税法と歩調を合わせて税率を決めていれば、問題ない。

自由に決めて契約を結べば、契約当事者はそれに従わなければならない。特約で税率UPならもらう金額もUPと書かれていれば、それに従わなければならない。特約で通知が必要となっていない限り、通知の有無は関係ない。増税分を請求できる法的根拠は、契約に求められる。

しかし、契約は変更することができる。契約書に明記してあっても、オーナーがもらわないと決定し、店子がそれに承諾すれば、契約が変更され増税前の金額に戻される。店子にとって有利な話は店子も文句を言わないだろう。店子がはっきりと承諾を言ってこなくても、オーナーの決定を受けて黙って増税前の金額を支払ってきたならば、契約変更が成立する。ここでのオーナーの決定は、法律上は契約の申込となる。

もちろん、契約書に税率UPならもらう金額もUPと書かれているのにも関わらず、オーナーの決定のないままに増税前の金額を支払ってきた場合には、契約変更が成立していないのだから、たとえオーナーや不動産屋からの通知がなかったとしても契約違反となり、増税分について債務不履行となる。

質問に直接答えれば、こんな具合だ。その不動産屋の対応には色々と問題があるように思う。

お礼

ありがとうございました！私もオーナーとしての自覚が薄く、知識を常日頃たくわえる努力が足りなかったと反省しています。不動産屋さんの言葉にいちいち惑わされることを少なくするよう努力してゆきます。的確なご回答をいただけたことが前向きな気持ちを持つ勇気となりました！！

その後のご報告として・・・・
強気で行ってみて・・・結果として・・・
「当たり前のように消費税を貰っていいと思っているところが頭に来るんだ！」と不動産屋さんにお小言をいわれてしまいました
頑張りますけど、へこんでいます

回答No.5

hinode11

No.４です。

No.４の回答文のうち、「オーナー様が課税対象でないなら・・」以下を書き直します。不適切な箇所があったので。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

【書き直しの回答文】

＞仲介不動産屋の担当者の言葉：
「オーナー様が課税対象でないなら消費税を店子からいただくのはおかしいし、国が潤わないんではないでしょうか？」

余計なお世話だ。偉そうなお説教をするな、と言ってやりましょう。仲介不動産屋が客（オーナー）に向かって言うことではない。これに対しては次のように反論し、また厳重に抗議すべきです。

１．「国は、消費税の制度として、免税事業者が受取った消費税の納税義務を免除している。消費税の徴税事務における費用対効果を考慮しての措置だ。ところで、納税義務の免除は免税事業者の法的権利である。ゆえに大家である私は免税事業者ではあるが、店子から消費税を受け取る法的権利がある。」

２．「一方、店子は最終消費者であるから、消費税負担義務を免れないのは当然である。また店子は、当該賃貸契約の特記事項により、税率引き上げ後の額の消費税を大家である私に支払う義務がある。」

３．「ゆえに店子に対して、税率引き上げ後の額の消費税を支払うように伝えなさい。さもなくば契約違反であるから、賃貸契約を解除して店子が賃貸物件から退去するよう求める。」

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

このように強気で対処しましょう。

失礼しました。

お礼

心強いご回答をありがとうございました！！
ＮＯ，６さんのお礼のところにも書かせていただきましたが、強気に行ってみましたが・・・・へこんでます（笑）
投稿する前に宅建協会にも電話で質問してみましたが、（オーナーが課税対象かどうかで消費税を貰う、貰わないの指針になるのですか？と）　結局、すっきり納得のいく答えはありませんでした。「そりゃ、そうでしょ？消費税払わない人が貰うなんておかしいでしょ？」との返答でした。？？？？？

回答No.4

hinode11

No.３です。

先ず、「特記事項として、甲・乙は将来において消費税が改正された場合、改正後の税率を適用することを確認、合意した」とあるのだから、貸主が本年４月分以後は消費税８％を支払えと主張するのは契約上の正当な権利です。裁判をやっても勝てます。

＞仲介不動産屋の担当者の言葉：
「オーナ様によっては貰わない人もいて、私どもはオーナー様が増税の時にお知らせを出してくださいと依頼を受けて初めて動きます」

貰わないオーナーもいるというのはその通りでしょう。しかし、オーナーの依頼で動くというのは、質問者のケースでは不適切です。仲介不動産屋は、大家と店子が契約を遵守しているかどうかに、常に注意を払うべきです。その為に仲介手数料を払っています。

質問者のケースでは消費税法改正の際には改正後の税率を適用するという「特記事項」があるのですから、仲介不動産は、大家からの要求がなくても店子に、４月分から消費税を８％に増額して下さいと注意すべきでしょう。

＞大家さんによって消費税を貰う、貰わないは自由なのでしょうか？

？？？
奇妙な表現ですね。

例えば、スーパーＡが1000円の商品を主婦Ｂに販売するとします。

ここで政府は、この商取引に課税して消費税を徴収します。納税義務者はＡですから、国家はＡから消費税を徴収します。

ところで納税に備えてＡは、80円（消費税相当分）を上乗せして販売価格1080円で売っても良い。あるいは消費税率ＵＰに便乗して1200円でも良いのです。また、販売価格1000円のままでも良いし、販売価格900円で売っても良いのです。販売価格を規制する法律は何もないからＡは自由に価格をきめることができます。税法においては、消費税相当分をもらってももらわなくても、どちらでもいいのです。

しかし政府は、販売価格の１０８分の８を消費税として徴収することになります。これは消費税法に、はっきりと書いてあることです。

同様のことが建物賃貸の場合も言えます。大家と店子は、交渉により、自由に家賃をきめることができます。家賃には、消費税相当分を上乗せしても良いし、しなくても良い。税法においては大家は、消費税相当分をもらってももらわなくても、どちらでもいいのです。

＞仲介不動産屋の担当者の言葉：
「増税になっても必ずしもきっちりＵＰしなくてもいいんではないでしょうか？」

これは、増税分は大家が負担せよと言っているのだから、大家としては不動産屋に抗議の一言も言っておく方がいいでしょう。

＞仲介不動産屋の担当者の言葉：
「オーナー様が課税対象でないなら消費税を店子からいただくのはおかしいし、国が潤わないんではないでしょうか？」

余計なお世話です。偉そうなお説教をするな。仲介不動産屋が客（オーナー）に向かって言うことではない。これには、次の理由を挙げて厳重に抗議すべきです。

１．「国は、消費税制度として、免税事業者が受取った消費税の納税義務を免除している。すなわち免税事業者である私の法的権利である。ゆえに大家の私は店子から消費税を受け取る権利がある。」

２．「免税事業者であっても、修繕費や消耗品費や通信費などの課税仕入れについては、消費税を負担しなければならない。（修理業者等に対する）消費税の支払いが免除されないではないか。だから店子から消費税をもらわないと、私は消費税の払い越しになってしまうではないか。」

お礼

ありがとうございました！！オーナーの私からすると、貰いたい
店子の立場からいえば、出来るなら払いたくはない・・・・
間に立つ不動産屋さんは大っぴらに大家が「貰うべき」とは公言しかねる・・・っつてところなのかもしれませんね

回答No.3

hinode11

補足願います。

＞契約当初から家賃金額に別途消費税を戴いていました。

一年前に契約更新をしたのであれば、その時点で今春の消費税率引き上げの予想ができたはずですが、賃貸契約書はどうなってますか。契約書を見て、消費税の取り扱いに関する文章の全文を（省略することなく）書いて下さい。

補足

賃料　一金＊＊＊円也　消費税　一金＊＊＊円也
特記事項として、甲・乙は将来において消費税が改正された場合、改正後の税率を適用することを確認、合意した
とあります。この特記事項は以前の不動産屋さんが曖昧だったのでわざわざ新たな不動産屋さんにかえた時に担当者の方と話して付け加えてもらいました　私が混乱してしまうのは、その担当者の方に今回、質問に書かせていただいたことを言われてしまったところにあります。そして、消費税をきっちり貰わないオーナーもいる、つまり自由の範疇なのはわかったのですが、３月以前に今回８％になりますがどうされますか？ならば理解出来るのですが、課税対象か？まで聞かれましたので驚きもありました
不動産屋業界はこの消費税に関してどういう認識をラインづけているのかも疑問です　宜しくお願い致します

回答No.2

mukaiyama

＞「オーナー様が課税対象でないなら消費税を店子からいただくのはおかしいし…

その件については、前のご質問で説明しました。

＞大家さんによって消費税を貰う、貰わないは自由なのでしょうか…

本体価格 1万円であったとして、10,500円もらうか 10,800円もらうか、またまた 10,000円しかもらわないかは確かに自由です。
このことは、「免税事業者 (“課税対象”でないという意味ではない)」に限らず課税事業者であっても同じことです。

10,800円なら 1万円に消費税 8% で何の問題もなし。

10,500円なら、本体価格を 9,723円に値引きした上で、8% の消費税 777円をもらったのです。

10,500円なら、本体価格を 9,259円に値引きした上で、8% の消費税 741円をもらったのです。

いずれであっても、あなたが免税事業者である以上、あなたが実際にもらった税込金額が、不動産所得を確定申告する上での「売上 = 収入」となります。

＞四月より消費税が８％になり…
＞消費税は別途戴くよう契約書にもありますし…

それなら、10,800円をもらっても法律上の制約は一切ありません。
堂々ともらえば良いです。

お礼

ありがとうございました！！
私の立場からいえば堂々といただきたい　店子の立場からすれば・・・・狭間におかれる不動産屋さんの個人的感情論が入り混じってしまったのかもしれません

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

> 店舗の賃貸、消費税を店子から貰う、貰わないは自由？

　はい。事実上その通りです。

　ついでに言えば、一般商品の場合「たくさんもらう」のも自由です。

　３％の消費税課税開始の時以来、100円の商品を、客の便宜のために110円にするのは・・・ つまり、消費税３％の時代に１０％取るのもＯＫでしたし、今も、５％の消費税込みで110円だった商品を、消費税値上げと客の便宜のためを口実にして120円にして売るのもＯＫです。

　税務署が指導に入ったという報道はありませんから、そういうのは便乗値上げにはあたらない、ＯＫなんだ、と解するしかありません。

　但し、家賃は勝手に上げられませんので、「８％もらう」～「もらわない」の幅でしか選択肢はありません。

　うちの場合も、営業店舗の場合は消費税分ぴったり３％増額しました。

　つまり、消費税はぴったり家賃の８％になっています（間違えたフリをして、４月分に５％しか載せてこない会社もありましたが再請求します）。

　個人が借りている駐車場は、種々の理由から、５％のままとしました。

　住宅を借りている人からは（住宅とは別契約なのでホントは消費税は取られるが）、うちは、もともと消費税をもらっていません。これからももらいません。

　うちとしては、うちの受け取り家賃、共益費、駐車料等の総額の５％を納税していましたが、これからは、（これまで同様に消費税をもらっていない駐車料も含めた）受け取り総額の８％を「消費税」として納税することになります。（もちろん、支払い済みの消費税分は引いての話です）

　それでＯＫです。

　つまり、「業者が、売り上げの８％に相当するお金を、"消費税"として、所得税などとは別に払えばＯＫ」で、「誰がその消費税を負担したか」について、税務署は無関心です。

　言い方を変えると、「店舗の賃貸、消費税を店子から貰う、貰わないは自由」だということになります。

お礼

ありがとうございました！！
言葉の意味合いからいえば自由なのはよくわかりました
不動産屋さんによっては「消費税は貰うべきです」と契約書にお願いしなくても入れるようにアドバイスしてくださる方または今回の私のようなケースもあり・・・・難しい！！です