不動産名義変更

質問

現在不動産（土地＋建物）持分が自分4分の3、母4分の1となっております。というのも公庫借入れ当初年収が足りなかった為母の年金も所得合算して建売住宅を購入しました。今回名義を自分1分の1あるいは母の分4分の1を妻名義に変更をかんがえております。名義変更（譲渡になるのかな？）にかかる費用、税金はどうなるか？母の生存中に行うとよいか？以降がよいか？母とは同居しておりません。

回答No.2

Ki4-U2 · ベストアンサー

登録免許税、贈与税（または相続税）、司法書士への報酬（自分で登記しない場合）がかかります。

・お父様（お母様の夫）が既に死亡されていて、質問者さんに兄弟姉妹がいらっしゃらない場合
　質問者さんがお母様の唯一の法定相続人になりますので、お母さまの死後に相続による質問者さんへの名義変更をするのがよいでしょう。
贈与税より相続税の方が税率も低く、控除額も高いからです。
また、（お母さまの死後に）お父様や兄弟姉妹との間で、不動産全部を質問者さんのものとする遺産分割協議ができる（みなさん納得される）場合も同様です。

　登記所（法務局）に払う登録免許税は、固定資産課税台帳の価格×移転する持分(25%)×税率0.2%です。
（台帳価格は4月ごろに市町村からくる納税通知書に書いてある。市町村で証明書をとっても分かる）
　ほかにお母さまの生まれてから一切の戸籍などが必要になります。司法書士に取得を任せる場合は報酬にその分も加わります。
　6年前に相続登記を司法書士にしてもらったときの報酬が11万円くらいでした。

・上記以外の場合（お父様や兄弟姉妹とモメそうな場合、奥様に名義変更したい場合）
　贈与による名義変更ということになり、贈与税がかかります。
　登録免許税の税率が相続の5倍の2%になります。

相続税または贈与税の申告は、贈与または相続の翌年の今頃（２～３月）に行います。

ご自分で登記される場合は、法務局のホームページが参考になります。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/fudousantouki.html
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

回答No.1

mukaiyama

費用は登記事務を看板に掲げている業者にお問い合わせください。

税金について、登記変更が売買であれば、売ったほうに「譲渡所得」として所得税がかかるのが基本です。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1440.htm

お金の移動がなければ、「贈与」ですから、もらったほうに、110万円を超える部分に贈与税がかかります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4402.htm

親から子へ居住用不動産の贈与には、「相続時選択課税」制度の特例がありますが、お母様の年齢その他いくつかの条件があります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4103.htm

親から息子の嫁へは、相続権がありませんから、上記の特例は関係ありません。
いっぱんの「贈与」となります。

お母様が亡くなられたあとに登記変更する場合は、「相続」です。
相続税の基礎控除枠は、贈与税のそれよりはるかに大きいですから、相続まで待つのが節税になるとは言えます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4152.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm