不動産の名義変更について

質問

私の父が約40年前に他界した時に、自宅の土地、建物は、母と兄と私の3人の名義になっています。
兄は、県外で企業しており、帰って来る予定はないので、自分の持分はいらないと意思表示しております。
自宅には、現在、私(未婚）と母の2人で居住していますが、築40年が経過しており、建て替え又は、別な場所に転居が必要な状況です。
母は、87歳と高齢であるため、私が建てることになります(住宅ローンを組む予定です。)が、
この場合、3人の名義になったままの状態でも、大丈夫でしょうか？
不動産関係は、全く素人でわかりませんので、ご教示お願いします。

回答No.1

titelist1 · ベストアンサー

3人の同意があれば建てられますが、自己資金なら問題ないですが、住宅ローンの場合には銀行の意向によってはローンが難しくなります。ローンの抵当権設定は建物だけでは不十分です。建物価値は急激に低下するので、土地への抵当権設定が必要になります。仮に貴女がローン破綻しても兄の持分を抵当として取ることができないのです。それとも兄が貴女のローンの連帯保証人になってもらえるのでしょうか。もちろんそのローン残金を支払える兄の財産を抵当に出すことが必要です。

兄の持分は入らないとの話は母が亡くなった時のことであり、現状では何の役にも立ちません。現状の兄の持分は兄が亡くなったときに自動的に貴女のものになるわけではないのです。もしも兄の子供の名義が残ると厄介です。貴女が亡くなった後には兄の子供が土地を相続する可能性があるとさらに兄の子供の名義を抜くことが出来なくなります。やはり、その土地に建てるのは厄介なので、売却して新しい土地を貴女が購入するのが良いと思います。

お礼

早々のご回答ありがとうございます。
建て替えは難しいみたいですね。
別な場所を考えた方がいいみたいですね。
すいません、申し訳ございませんが、もう一つお尋ねします。
今の段階で、兄の持分を私に移すことはできるのでしょうか。また、売却する時は、どういう手続がいるのでしょうか？
色々お尋ねして申し訳ありません。よろしくお願いします。

回答No.3

titelist1

>今の段階で、兄の持分を私に移すことはできるのでしょうか。
兄の承諾があれば簡単に持分を移転できます。司法書士に頼んで、兄本人が手続きすれば良いのです。しかし、持分移転した段階で税務署からお伺いの葉書が届くでしょう。貴女が貰っておれば贈与税の支払が発生します。兄から現実に購入していればその証拠を提示することになります。

>また、売却する時は、どういう手続がいるのでしょうか？
3名の同意書があれば不動産屋が売り手配をしてくれます。それにはそれぞれの実印押印と印鑑証明と兄と母の委任状があれば売却できます。売却金は持分に応じて分配しないと贈与税が掛かります。

不動産は役所への登記があるので、絶対に隠すことができません。身内でのお金のやり取りは慎重にやらないと税務署は怖いですよ。

お礼

ありがとうございました。
簡単に考えていたのですが、不動産は難しいですね。
売却の方向で、検討してみることにします。
ありがとうございました。

回答No.2

titelist1

No.1ですが、回答して読み返すと、兄の持分は要らないとは兄が貴女に土地をあげると言っているとの意味ですか。貰うと贈与税が貴女に掛かることになります。買い取れば良いのでしょうが、貴女はせっかくだから貰いたいのでしょうね。その意味で不動産の名義変更と題目しているのですね。兄妹の間で不動産のために税金を支払うのは無駄のように思えます。やはり、売却が良いと思います。