契約について・・・土地建物売買契約

質問

いつもお世話になっております。
先日、「契約の流れ」にてご質問させていただきました。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2521191.html

ここで、土地の契約をしてから、建築工事請負契約となると分かったのですが、本日、不動産屋さんとお話をした所、土地と建物を同時に「土地建物売買契約」を行なう。との事でした。「建物」も「売買契約」だそうです。まだ何も建っていない所で「売買契約」？？と思ったのですが・・・。
建築条件付土地で、そちらで建物もお願いするべく、今まで間取りの話等を進めてまいりました。
当方、自己資金が少ない為、できる限り費用をローンに入れてお願いしておりました（建築完了までになるべく出費が無いように）ので、このようなやり方になる。との事でした。建築完了後に土地と建物の両方一緒に決済する（全て完了後にローン実行）となっております。

そこで、以前質問させて頂いた「土地売買契約」→「工事請負契約」の流れと、今回の「土地建物売買契約」では、手順は変わってくると思いますが、必要な書類や契約での注意点等も変わってくるのでしょうか？

何度も同じような質問で申し訳ありません・・・無知な私にお知恵をお貸しください。
宜しくお願い致します。

回答No.5

walkingdic · ベストアンサー

>「建物」に対して仲介手数料が発生するような事があるのかな？
いえ、売主との直接契約ですから発生しません。

>この事から、契約事項をかなり細かくチェックしておいた方がよいのですね？
はい。

>ＪＩＯなどの検査機関に加入してあれば、契約後に業者が勝手に仕様変更したとしても、その際には必ず、ＪＩＯでの変更のチェックはなされるのでしょうか？

ＪＩＯを利用した場合、ＪＩＯが現場検査する内容にかかわる部分については変更されていれば事前に提出した図面との相違を指摘されますのでチェックはされるでしょう。ただＪＩＯが現場検査する内容に限定されます。
ただ建売だとＪＩＯを利用できるのか確認しないとだめですね。

>構造等で変更や「抜かれる」様な事があると心配なので・・・。
そういうのは建売だけではなく注文住宅でもありえる話であり、そもそもそういう業者に頼むこと自体が問題です。

>しかし契約後に、こちらの都合で契約解除と言う事はできないのですよね。
はい、そういうことになります。

>あれ？売買契約だと、逆に全て揃えてからになるのかな？
厳密に言いますとそうなります。ただ現実はあまり完全な書類をそろえているケースはないようですけど。

>現在概算の仕様書や見積もり、簡単な図面しか無い状態で
大体この程度で契約の運びになってしまうこともままあります。

>契約する約束で、その時に必要な正式な書類を契約前に出してもらい、チェックして気に入らない箇所があった場合は、契約を伸ばす事はできるのでしょうか？

契約する前であれば何でも出来ます。ただあまりもめるようだと他のお客さんと契約してしまうということも考えられますけど。（双方契約について縛られているわけではないので）

お礼

有難う御座います。

とても分かりやすいです。
ＪＩＯに関しては、話し合い中に何度か出てきまして、適用？すると言っておりました。
変更や不具合に関しては、やはり自分でもこまめに確認して、言ってみるしかないのですね・・・ただ決定権は業者側にある、と言う事ですね。
書類もあまり完璧に揃う事はないのですね～、結局信頼関係を作るしかないのですね。しかも私は稀なケースなのでなおさら分からないですね。業者の言うとおりにしなければならない事もあるのでしょうね。

今まで結構契約を引っ張ってまして「長い付き合いになりましたから」と営業さんも言ってます。かなりの回数お話して「ここはこうならないか？ああならないか？」とやってきましたので、私の方では、結構信頼しているのですが（※その営業さんにかんしては）。
長くなっても、こちらが言い出すまで「そろそろ契約を」などの言葉は出てこなかったので、そういう面でも少し安心はしています。
ただ私が世間知らず、勉強不足な面があり、その事から不安が大きくありました。

walkingdic様、前回に引き続き、何度も有難う御座います。
とても参考になりました。一歩進めそうです。無知な私ですので、またお世話になるかと思います・・・。
有難う御座いました。

回答No.4

walkingdic

>建築確認申請を先に出してしまうと、それ以上の変更は全くできなくなると言う事ですか？
変更内容によります。建築確認申請では家の仕様全部というわけではありませんので、変更できないということはないです。
間取りや建物の位置、準防火指定等への適合（外壁、屋根材、窓材など）、内装制限がかかる部分の指定、換気計画などは建築確認申請時と異なるのであれば、変更申請が必要です。ただ大きな変更でなければそんなに大変ではありません。（費用はかかります）

>しかしながら、広告にも「売主に付き仲介手数料不要」と明記してあったのですが
であれば仲介手数料については心配いりませんね。

>そのほかのメリットもあるのでしょうか？
メリットというより今回土地の決済を伸ばすことになるので、それしか方法がないでしょう。
というのも、業者の土地のまま（決済して土地の所有者を変更するまでは業者が所有者です）で、御質問者の建物を建てるわけには行きませんから。
それをやると、万一契約破棄になったときに土地を利用する権限を有しないご質問者が御質問者の建物で占有するという形になるため、この後の扱いが厄介になります。ご質問者側が契約破棄しないとしても、たとえばローン条項により審査が通らず白紙になることもありえるので、それは避けなければなりません。

つまり建物決済時まで土地決済を伸ばすということは、事実上上記のような問題をクリアするためには建売の形にするしかないのです。建売であれば売買契約解除ということで、建物も売買契約の実行（決済）までは業者の所有ですから、契約が解除となってもなんの問題もありません。その場合には他の人に売却すれば良いわけですから。

このようなことから、土地決済を建物完成まで伸ばすということを選択するという時点で、他のデメリットを教授しなければない状況ということです。

まあデメリットとしていえるのは、建物は完成して引渡しまでは御質問者の物ではありませんので、売買契約内容に反していない限りは、法的にはご質問者は細かく建物の仕様や内容に口を挟むことは出来ず、業者が契約内容にない詳細部分の仕様について勝手に決めても、ご質問者が契約破棄などは出来ないということでしょうか。
あとは信頼関係により業者が誠実に御質問者の希望を取り入れてくれるというのを期待するということになります。
建売住宅の場合には、現物が存在しなくても、仕様書などで提示すれば、最低建築確認申請が通っていれば契約してもかまいません。

お礼

再度のご回答有難う御座います。

仲介手数料に関しては、大丈夫なのですね。良かったです。
しかし、土地に関しては売主だが、「建物」に対して仲介手数料が発生するような事があるのかな？と思ったのですが・・・大丈夫でしょうか？

小さな変更なら可能とのことで・・・しかし
＞建物は完成して引渡しまでは御質問者の物ではありませんので、売買契約内容に反していない限りは、法的にはご質問者は細かく建物の仕様や内容に口を挟むことは出来ず
　この事から、契約事項をかなり細かくチェックしておいた方がよいのですね？
ＪＩＯなどの検査機関に加入してあれば、契約後に業者が勝手に仕様変更したとしても、その際には必ず、ＪＩＯでの変更のチェックはなされるのでしょうか？
小さな変更ならば、この方法を選択したデメリットとして我慢すれば良いのですが、構造等で変更や「抜かれる」様な事があると心配なので・・・。

やはりこの契約の方法しかないのですね。
しかし契約後に、こちらの都合で契約解除と言う事はできないのですよね。
現在、正式な仕様書や図面もなく、地盤調査もまだしていないと言う状態ですが、この方法だとやはり各種書類は契約後に出てくる事になりますよね？あれ？売買契約だと、逆に全て揃えてからになるのかな？現在概算の仕様書や見積もり、簡単な図面しか無い状態で、不動産屋側は、こちらの「契約します」の言葉を待っているだけのような感じですが・・・。
契約する約束で、その時に必要な正式な書類を契約前に出してもらい、チェックして気に入らない箇所があった場合は、契約を伸ばす事はできるのでしょうか？
特殊なケースのようなので色々制限が掛かってくるのでしょうか？

なんだか難しいですね～・・・
有難う御座いました。

回答No.3

devolatilizer

こんにちは。

#1の方の言われるように、本来の建築条件付きの土地販売と、仮に同時期に結ぶとしても（これも好ましくないと思いますが）、建築請負契約になりますので、売買契約は違法行為だと思います。建築確認の出来ていない（まだ経ち始めてもいない）家は販売できません。建築条件付と偽って購入者を募り、実際は建売に仕立てて販売することで、建売が売れ残るリスクを避けつつ、建築条件付きよりも仲介業者として（手数料）実入りが大きい、建売と同等の利益を得ようというもので、購入者にはなんのメリットも無いと思います。リンク先にこの関連のお話があります。あまり感心できる業者とは思えません。

参考URL：

http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0902.htm

お礼

ご回答有難う御座います。
リンク先も確認させて頂きました。

確かに「物」が無いのに「売買」は、不思議に思います。
しかし、前のお礼にも書きましたが、売主と言う事なので仲介手数料が発生しないと思うのですが・・・？
仲介手数料での儲けが無いとなると、それ以外で不動産屋側にメリットはどのようなことがあるのでしょうか？

資金の少ない私どもからすると、「資金が少ない人間でも家を買える」ようにしてくれている・・・とさえ感じていたのですが・・・。

ちなみに、この業者と費用や間取りなど、約2ヶ月間一緒に検討してまいりましたが、間取りに自由が利かないとは感じませんでした。資金的な所で坪数の面では、とても制約がありましたが・・・。

しかしながら、契約後は変更が利かなくなってしまうのは、厳しいですね。この建売の契約のようにする事で、その他、こちらの不都合になる事は、具体的にどのようなことがあるのでしょうか？

有難う御座いました。

回答No.2

kita52326

当初は建築条件付土地分譲だったのが、土地建物の売買に変わってしまったわけですね。
その理由はどのように説明されましたか？

土地代の残金精算の時期が、建物着工時→建物引渡し時に変わるかもしれませんが、
不動産屋の方がメリットは大きいと思います。

第一にはNO1さんの言うとおり、建物分の仲介手数料を取れることです。
建物代2000万とすると３％で60万円＋消費税分を多く払うことになります。

第二には工事期間中の変更希望等を聞かなくてもよい、ということです。
建築主なら、費用さえ出せば変更・修正等の指示を施工業者に出せますが、
不動産屋が建築主となり売買契約も済んでしまったら、不動産屋が購入者の希望を聞いてくれなければ変更はできません。

細かい仕様や品番まで完璧に決めてあれば問題ないはずですが、
建築中に気がついて「ここだけは変更したい」ということはよくあることです。
変更できた場合でもそれで売買代金が変わったら、これにも仲介手数料がかかる可能性があります。

土地の残金精算時期が変わるとしても、マイナスの方が多いように思いますが・・・・。
途中からお話が変わってきているご様子なので、
「メリットがない(少ない)から嫌だ」または、
「建物分の仲介料は１％じゃなければ嫌だ」ということでも良いと思います。

お礼

ご回答有難う御座います。

＞当初は建築条件付土地分譲だったのが、土地建物の売買に変わってしまったわけですね。
「変わった」わけでは、無いと思います。一番初めに「当方資金が少ないので、殆どローンに組み込んで欲しい」とお願いしてありますので、不動産屋側は、初めからこのように勧めるつもりだったと思います。ただ契約についてのお話は今回始めて行い、私どもが知った、と言う感じです。
「支払いは最後に一括」というのは、他にもやり方があるのでしょうか？

＃1様のお礼にも書きましたが、売主の為、仲介手数料は発生しないはずですが・・・発生するからくりなんかがあるのでしょうか？

やはり、変更についてが、できなくなってしまうのでしょうか。
その他のデメリットはどのような事があるのでしょうか？
仲介手数料の件さえ、大丈夫ならば、「支払いは最後に一括」と言う事が、資金の少ない私には、大きなメリットになるのですが・・・なにか他にも落とし穴があるのでしょうか・・・不安です。

有難う御座いました。

回答No.1

walkingdic

もしかして契約締結前に建築確認申請を出す話になっていませんか？
だとすればそれは建築条件付宅地売買の契約ではなく建売契約です。

もし建築確認申請前に契約を締結するのだとすると厳密には違法になりますが、ご質問のように土地・建物一括決済ですと建売契約と同じ支払い形態なので、建築条件付の契約ではなく建て売り契約として結ぼうという考えのように思われます。

実のところこの方が仲介業者にとっては（仲介業者がいる場合に限る）建物についての仲介手数料が入るのでうれしい話なんですけど。

お礼

前回の質問に続いて、再度のご回答有難う御座います。

＞もしかして契約締結前に建築確認申請を出す話になっていませんか？
そこまでの話はまだしておりません。
walkingdic様のおっしゃるように「建売のような感じで契約する事になる」と不動産屋も言っておりました。
建築確認申請を先に出してしまうと、それ以上の変更は全くできなくなると言う事ですか？

しかしながら、広告にも「売主に付き仲介手数料不要」と明記してあったのですが、この点は不動産屋さんのメリットは無いと思うのですが・・・？そのほかのメリットもあるのでしょうか？
また、こちらのデメリットはどのような点なのでしょうか？
正直、通常なら段階を経て支払わなければならない殆どの費用を最後に一括にしてもらえる点は、こちらのメリットと考えているのですが・・・。

有難う御座いました。