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建築条件付土地の契約解除について
話の経緯はこのような感じです。 (1)8月に土地探し込みで住宅建築をお願いしておいたHMから建築条件付の土地を勧められました。 (2)HMから聞いていた建物の概算金額（簡単な間取りと広さ程度の打合せで出していただいた金額）と土地代金を合わせるとなんとか予算内だったので土地売買契約を結びました。 (3)土地代金は当初打合せで決まっていたので土地売買の契約後すぐに支払い、登記手続きを行ってもらいました。（登記も済んでいるようですが権利書はもらえません。） (4)建物建築請負契約の手付金を支払い、間取りや設備を打ち合わせておりました。（まだ建物建築請負契約は結んでいません。） (5)HMから出てきた建物の見積金額は当初聞いていた金額をはるかに超えていてとても予算内にはおさまりません。（HMは高くなった原因は私の設備仕様が一般よりも高すぎるとのことです） (6)建物・設備の仕様は全く落としたくない以上、この土地をあきらめてもっと安い土地を探そうと思います。 このような場合、土地代・手付金は返ってくるのでしょうか？土地売買契約書には建物建築請負契約が契約されない場合、代金は返還すると書いてありますし、手付金は入金しましたが建物建築請負契約はまだ契約していません。また、ここまで話を進めてきて契約を解除した場合、何か違約金をHMから請求されるのでしょうか？
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質問者が選んだベストアンサー
完全に一致するケースはないかもしれないですが、参考URLを拝見なさってください。 文面から察するに、土地の所有権は質問者様に移転されているようですね。権利書は各種申請時に使用するので、HM側が保管することがあります。預り証はもらっていませんか？ 建築条件付の場合、建築工事請負契約の締結を停止条件として土地売買契約を締結するので、土地代金決済と所有権移転の時期は、建築工事請負契約を締結した後が原則です。したがって、質問者様の場合、原則から外れていることになるかと思います。 そもそも土地の売主はHMですか？それとも、デヴェロッパー等の別の売主ですか？建築請負契約は間違いなく、未締結ですか？ 建築請負契約前に土地代金を決済してしまっているのであれば、やっかいな状況だと思います。土地は既に質問者様のものなので、売主に「買い取ってもらう」ことになります。話し合いの上、土地代金はそのままでいけたとしても、所有権移転に伴い発生した費用の返還は難しいのではないでしょうか。 住宅の手付金の扱いもずさんですが、全額返還の要求はしましょう。業者は実費等を要求してくると思いますが、取り決めのないお金の話なので、双方の話し合いしかないのではないでしょうか。 手続き上で違法な部分があるかもしれませんので、成り行きによっては専門家に相談された方がいいと思います。
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HMは高くなった原因は私の設備仕様が一般よりも高すぎるとのことです） 見積もり前の設備仕様と どれだけ違うのか 聞く事ですな
お礼
ご助言ありがとうございます。
補足
見積は全ての設備を標準品で見積もっていたそうなんでうが、風呂・キッチン・トイレ・床がハイグレード品になった上、ベランダの奥行きが1.5ｍ以上欲しいというので構造が全く変わってしまったとのことです。
- noac5
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この契約総て順序がおかしいです。 まず土地の件 土地の売買契約はお済みのようですが、残金は？ 契約内容には当然手付け金のことも明記されているはずです。通常、手付金放棄か、倍返しです。（契約が完了していない場合） この場合登記まで済んでいるようなので、手付け以外の残金まで決済済みのようですね。としますと、特約条項で、代金返還をうたっているようですが、契約は完了しており登記まで済ませている現在、土地代の返還は無理のようです。登記済証を見せてもらって下さい。 建築の件、 建築請負契約は通常業者の見積もりをみてから締結し、手付け金もその際に払うのが通例ですが、すでに払い込んでいるというのはおかしいですね。 手付け金の扱いについては、請負契約書で決めるもので、当然手付け放棄の条件も無いわけですから、手付金は戻してもらえると思います。 業者は、いろいろと言ってくるとは思いますが。 建築の条件がまとまらないうちに、土地登記の手続きを先行してしまったのはまずかったようですね。
お礼
回答ありがとうございます。ご指摘の通り手順がおかしかったですね。私はHMの言うことを信じてやっていたんですが、まさかこんなことになるとは思っていませんでした。登記済みの土地の件でもめそうで気が重いです。
補足
登記簿を見せてもらいましたので登記済みは確かだと思います。ただし、まだ土地の権利書はもらっていません。（HMが渡す分けないですよね）
「建築条件付」という前提で進めていた話であるならば、質問者記載の約定の通り、 ＞土地売買契約書には建物建築請負契約が契約されない場合、代金は返還すると書いてあります という事で違約金等の負担なく解除可能です。一部印紙税等は戻りませんが。 但し今回気になるのが、 ＞土地売買の契約後すぐに支払い、登記手続きを行ってもらいました。（登記も済んでいるようですが権利書はもらえません。） この部分です。この登記手続きというのは質問者名義への登記でしょうか？それともHM名義への登記でしょうか？前者の場合には少々こじれそうですが、そもそも建築条件付土地売りにおいて建築請負契約締結前の段階で土地の残金決済や移転登記をすることはおかしな事です。 揉めるようでしたらHMに建設業許可を出している役所の然るべき機関へご相談ください。内容的に質問者に非はないものと考えられます。
お礼
回答ありがとうございます。まだ解約の話はしていませんが、かなりこじれそうな気がします。
補足
HM名義から私名義に土地移転登記がされております。これは変更後の登記簿を見せてもらいました。土地購入を含めそのHMで家を建ててもらうつもりでしたので代金支払をしたのですが、今思えば建築請負契約を結ぶ前に代金を支払うのはおかしいですね。
お礼
回答ありがとうございます。まだ交渉はしていませんが、まずHMの出方をみて専門家に相談することも考えてみます。
補足
権利書の預り書は持っていません。代金支払に対するMHからの領収書だけです。 土地の売主はもともと個人所有の土地を1度HMが買取り、その後に私が買った形です。 建築請負契約は見積書とともにもらっていますが仕様等が気に入らなかったため捺印せず、仮契約として手付金を支払いましたので契約は結んでいません。その後、仕様を明確に決めて見積を出し直してもらって今回の状態になりました。