売買契約と請負契約について

質問

本当に初歩的な質問で、すみません。先日、建売住宅の契約で、不動産売買契約書（建築条件付土地）と建設工事請負契約書を交わしました。
　契約前、営業担当者から「最初は土地と建物別々で２つ契約を結びます。建物が出来次第、契約の１本化をします」と説明があり、建設工事請負契約書の約款にも「本契約は建築確認受領後、土地・建築工事請負契約を１本化することに甲・乙は同意いたしました。」と記載されていました。
　ところが、今日営業担当者から「やはり、色々手間と費用が掛かりますので、１本化はしません。ご了承してください。」といわれて、困惑しています。
　これは一体、どういうことなのでしょうか？買主に不利になるようなことがあれば、教えてください。
　また、下水道の工事も契約時はかからないといっていたのに、１本化を希望するなら、お金を払ってくださいとも言われました。

回答No.2

alias3 · ベストアンサー

ご依頼のHMに非があるのは否めませんね。
ご質問者様が事の経緯を納得の上での話であれば、法に抵触するものとはなりませんが、そうではない、今まで、どのような経緯で現状があるかを全く知らないのであれば、言葉悪く言えば、ご質問者様はHMに騙されたということです。

まず、ご質問者様が

＞建売住宅の契約で

と明言されていながら

＞不動産売買契約書（建築条件付土地）と建設工事請負契約書を交わしました

という事実を何故ここまで真正直に文面に表しているのか？という点です。

恐らく、HMは、最初から、ご質問の物件は建売です、ということを明言していたはずです。
更に言えば、恐らく、この物件は完成前の建売物件、いわゆる売建と言われるもので、契約を締結後、建物を建築するようなケースではないですか？

更に言えば、その完成予定の物件の間取りやプラン等、そこそこ具体的な建物の仕様も提示されませんでしたでしょうか？

以上の条件が揃えば、これはHMの宅建業法違反の何者でもありません。

建売住宅を販売するためには、HMは工事の完了前においては、その工事に関し必要とされる開発許可、建築確認、その他の一定の法令上の手続きを経た後でなければ、広告を開始することはできず（広告開始時期の制限）、売買契約を締結することはできません（契約開始時期の制限）。

これらは宅地建物取引業法（宅建業法）で規定されており、特に建物の広告は、確認申請が下りるまで広告をしてはならないと定められています。

物件に関わる資料をこれまでHMから提示されていたと思われますが

■建物完成日を書いていながら、実はプラン変更可なので、実際には着工もしていない

■建築確認の番号を記載していない

■建築条件付きと書きながら、土地の価格は一切書いていない

ようなものをお受けになったことはないでしょうか？
これらは全て上記法規に違反した違法広告、違法行為となります。

但し、建物の広告が出来ないといっても、土地の価格を明確に表示し、その土地に建てられる建物の参考間取りや参考価格を土地価格よりも小さく表示して、購買決定の参考のために記載することは認められています。
上記のように、土地と建物の合計価格だけを表示したりする広告は、宅建業法上の違反行為となります。

さて、これらは建売の場合は全て違法行為になりますが、そうはならないケースもあります。

それが、建築条件付土地分譲になるのです。

つまり一定の期間を定めた上で建物の請負契約を結ぶことを条件に、土地の売買契約をすることはかまいません。
但し、そのためには、広告にも土地の代金を明確に表示しておかなければなりません。
建物の間取りや価格を広告に提示するのはかまいませんが、土地の価格表示が大きく、かつ、建築条件付きとはっきりと広告に提示しておく必要があります。

建築条件付の場合、買い手は、売り主が土地及び建物の同時契約を迫ってきても、建築条件付きの土地の売買契約だけを結ぶことが可能ですし、その権利を有しています。
つまり、建物の契約は間取りや仕様、別途工事の内容などを十分に吟味した上で契約をすればよいことになりますし、打ち合わせの途中で土地の売買契約を白紙撤回することも可能になります。

しかし、土地と建物の同時契約をしてしまうと、もう、後戻りはできません。

建築条件付土地分譲はこのような保険的意味合いも非常に大きいものなのです。

さて、本題に戻ります。

上述したように、このままではHMは宅建業法違反を犯してしまいます。
それをどうやって回避するか、それは、この建売物件を一時的に建築条件付土地分譲として契約を締結するのです。
この段階で、上述の宅建業法違反の例外を享受できます（これは、あくまで見かけ上の話、本来、建売として広告宣伝している物件ですので、この契約自体は違法なことに変わりはありませんが）。

そして、後日、建築確認が下りた段階で、宅建業法上の問題はクリアされるので、その2本立ての契約を無効とし、本来の建売として契約を1本化し、事実としてはこの契約しか生きていないので、これまでの経緯を全て水に流すことができるわけです。

恐らく、このようなからくりが存在していると思われます。

今回、契約をまとめず、建築条件付土地分譲に注文住宅の工事請負契約をするHM側のメリットまでは想像できませんが、元来、建売として広告されている物件なのであれば、明らかにHMの違法行為となります。

上記は詳細の経緯が不明なため、想定の域を超えませんが、非常に高い確度でそうていできます。

今後、HMに対しては慎重に対応してください。

正直申し上げて、相手はかなり質の悪い部類に属していることは間違いないと思います。

お礼

分りやすく回答していただき大変嬉しく思います。詳しく経緯を申しますと、ずっと物件を探していた中で、今回の物件は、解体が年始に行われ、いまは更地でまだ、広告には載っていない物件です。営業担当者から「今後、建売として売り出す別件で、まだ広告には載せていないので、いまなら、好きな場所を選べますよ。」と説明があり、何度か下見をして契約に踏み切りました。土地と建物で２５８０万円でした。
　契約書には、土地９００万・建物１６８０万となっています。
　間取りや仕様も参考程度で、「今後建築確認が下り次第、詳しく検討していきましょう」といわれていたので、契約時には、はっきりとしたものはありませんでした。ですので、契約前に渡されていた仕様書と契約書に記載されている仕様内容が違う部分も多く、まだ協議している段階です。
　いずれにせよ、素人ながらにも「なにかおかしいな」と思わせる言動が多いので慎重に対応していきたいと思います。いまさらおそいのかもしれませんが・・・契約はクーリングオフが２０日までと聞いておりますので、最悪の場合は覚悟します。
　不動産会社はともかく、物件は気に入っておりますので、出来れば、法に触れることないクリアな方向に持っていきたいのですが、いまからでも可能でしょうか？助言の程、よろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#19073

建売とか建築条件付とか色々ありますが、まだまだ厳密に適法に販売その他が行われていない事例も多々ある様子です。

皆さん既にご指摘されている通りに、建築確認許可も受けていないのに「建売住宅」として販売すること自体が違法なことです。
ですから、ご質問者様が当初、土地については売買契約書・建物については建築請負契約という締結の仕方には問題がありません。

逆に後から「契約を一本化」するということがおかしなことなのです。最後まで当初の二段構えの契約で進めていけば良いのです。別に買主に不利になることはありません。一本化という意味不明なことを行い、仲介手数料を土地建物合計代金で算出される方が余程不利だと思います。

ただし建築条件付というのは、通常は建物の仕様や間取りまでも決められてしまうこととは違いますよ。ビルダーや請負契約締結期限は指定されるものの、どんな家を建てるかは基本的には建主が決めていくものです。

そういう意味では、今回建築条件付という契約を取りながらも結局建物については建主の希望が反映されないという流れになっていると思います。
完全に間取り仕様が固まって建築許可を受けている「建売住宅」を契約するなら良いのですが、「何も決まっていない段階での土地・建物の同時契約」というのは本来やるべきでは無いのです。

今回、土地の価格と建物の価格も決まっている。建物の内容もだいたい決まっている。（要するに業者としては建売物件）
これをその時点では「建売住宅」として契約することが不可能だった為に、法に触れないように建築条件付土地売買契約、及び建築請負契約という契約でやった、というだけのことです。後からいじる必要は無いでしょう。
注文住宅の様な形式を取ってはいるが、買主にあまり注文出来る要素が無いというだけのことです。

お礼

みなさんに心から感謝します。建売住宅ということをきちんと理解しないまま、契約してしまったのがそもそもの原因ですね。
　とにかく、違法行為は起こしたくないですし、不動産屋さんにも起こして欲しくないです。ここまで、話が進んでしまった以上、きちんと両者納得して進めるよう、検討したいと思います。
　どうも有難うございます。また相談させていただきます。

回答No.3

walkingdic

>もともと１本化するのが脱法行為であるのであれば、しない方がいいですね。
はい、そうですね。ちなみに規制している法律はいわゆる独占禁止法（抱き合わせ販売の禁止）とそれをもとにした景品表示法です。

>支払うのは３４６５００円で良いということになるのでしょうか？
そういうことです。これは強く主張することが出来ます。

総額２５８０万（消費税抜）であれば、２５８０万×３％＋６万＝８３．４万で消費税合わせて８７．５７万ですが、建物については建築条件付となるので３４．６５万（税込み）となります。

>この建設会社は、不動産屋の取引先になる場合でも、仲介手数料は払わなくてもいいのでしょうか？
はい。販売したものに対して仲介手数料はかかり、「工事請負契約」自体の仲介というのは認められないので仲介手数料は取れません。

>「本契約第２条建築については、請負者はその建築を○○不動産販売（今回の不動産屋）に発注することを買主は了解します」

意味が良くわからないのです。請負者とは建築する業者ではない？
「請負者はその建築を○○不動産販売（今回の不動産屋）から受注する」とか、
「買主はその建築を○○不動産販売（今回の不動産屋）に発注する」とか、

であればまだ意味が通りますけど。

なんにしても建売形式だと確認申請前だから違法になるし、建築条件付にしても話がややこしいことになっているようなので、一度第三者に契約について見てもらって、こちらからその業者に対して案を出して整理した方がよさそうですね。
業界よりではあるけれども、宅地建物取引業協会というのが地方には大抵あり、この協会では相談窓口を儲けていることがあるので、それがあればその窓口、あるいは役所（不動産業の管轄は都道府県）に一度どのように契約を整理すればよいのか相談してみるとよいでしょう。

お礼

本当にみなさんに親身になっていただき嬉しく思います。不動産の知識がないのは私自身の責任です。今回、改めて契約の大切さと無知の怖さを痛感しました。　
　一度、明日にでも相談してみます。
　>「本契約第２条建築については、請負者はその建築を○○不動産販売（今回の不動産屋）に発注することを買主は了解します」
　請負者とは、土地の持ち主の息子さんです。不動産屋さんは、「土地は本来もっと高いが、そう記入すると、土地の持ち主のおばあちゃんに莫大な税金が行く」とかで、納得してくれといってました。なので、土地と建物あわせて２５８０万と言っていました。そこらへんもおかしいのかもしれませんね。
　本当に有難うございます。

回答No.1

walkingdic

はっきり言うと後から一本化するというのは、脱法行為なので本来そのようにしてはいけないものです。
建売住宅であれば建築確認後でなければ売買契約は締結できないのです。
その前にというのは違法なのです。

なので多分やっばり違法になるからやめようということではないかと思いますよ。

ということで恐らく建築条件付という形にしたのだと思います。

>買主に不利になるようなことがあれば、教えてください。
逆に有利です。
仲介業者がいれば、その業者に仲介手数料を支払うわけですが、建売の場合は土地・建物の総額に対して仲介手数料の支払が必要ですが、建築条件付であれば、支払うのは土地だけです。
建物については仲介手数料は不用です。（取るのは違法行為です）

お礼

本当に有難うございます。契約に際して、細心の注意をと今日まで頑張ってきましたが、なんだか、悲しくなってきました。
　その物件は土地と建物２５８０万円の建売住宅という話で、契約前から営業担当者に言われていました。契約時に土地は９００万・建物は１６８０万と提示され、「結果的には２５８０万円なので、心配ないです」といわれ署名・捺印しました。
　今回、もともと１本化するのが脱法行為であるのであれば、しない方がいいですね。仲介手数料も、土地と建物で８７５７００円といわれていますが、支払うのは３４６５００円で良いということになるのでしょうか？また、建設工事請負契約書を契約時に交わしていますが、この建設会社は、不動産屋の取引先になる場合でも、仲介手数料は払わなくてもいいのでしょうか？
　その他特約条項に「本契約第２条建築については、請負者はその建築を○○不動産販売（今回の不動産屋）に発注することを買主は了解します」と記載されています。
　質問ばかりですみません。宜しくお願いいたします。