土地貸借契約書の作成の仕方について教えてください。

質問

初めて質問させて頂きます。失礼な事もあるかと思いますが、お許しください。

　祖父の土地を貸す事になりました。契約書を作成しようと思っています。大体の契約内容はテンプレートや本などを参考にして作成出来たのですが、幾つか違う点があり、どの様に記載すればいいのか分かりません。
教えて頂ければ有難いです。

　・相手は車屋で、そこに車を50台ほど置きたい様です。車置き場以外に使用してはならないと書く場合、業務用地と書いていいのでしょうか？
　・現在土地を売却するつもりで、売りに出しています。売れるまでの契約でいいと言う事で売れたら3ヶ月以内に退去して頂くつもりです。その事を契約書に書き足す場合どのように書いていいのか分かりません。

　この様な事とは縁遠くまったく分かりません・・・何件か行政書士の方に電話で契約書の作成をお願いしたのですが、忙しいと言われまた。契約書の作成の仕事は請けてもらえないものなのかと思い、自分で作成しようと思いました。よろしくお願いいたします。

回答No.14

sophia77

今後、このQ&Aを読む方もおられると思いますので、あえて補足します。
１．まず、一部に「宅地建物取引業者」と「宅地建物取引主任者」の区別に誤解があるようなので、この点について説明します。(なお、宅地建物取引主任という言葉は、法律上ありません。)
宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介を業(宅地建物取引業)として行なうには、設置する事務所の位置関係に応じて、国土交通大臣又は都道府県知事の免許をうけなければならず(宅地建物取引業法3条)、この免許を受け宅地建物取引業を営む者を「宅地建物取引業者」といいます(宅建業法2条)。宅地建物取引業者は、事務所その他法令で定められた場所に事務所の規模等に応じて定められた数の「宅地建物取引主任者」を置く義務があります(宅建業法15条1項)。ただし、宅地建物取引業者が個人である場合は、その個人自身が宅地建物取引主任者となることができます(宅建業法15条2項)
実際には、個人あるいは法人でも小規模な宅建業者は、本人や役員等が自ら宅地建物取引主任者の資格を持ち、宅地建物取引主任者として業務に従事しているのに対し、大規模な宅建業者では、役員や営業担当者とは別に(いわば専従の)宅地建物取引主任者がおり連携して仕事をしています。
そして、宅地建物の売買等、宅地建物の売買賃借等の代理や媒介をするのは、宅地建物取引業者であり、宅地建物取引主任者ではありません(ただし、個人が宅地建物取引業者であり、かつ宅地建物取引主任者であるという場合があることは先に述べたとおりです)。宅地建物取引主任者は、ANo.6で述べたような重要な役割を果たしますが、(同時に宅地建物取引業者である場合を除き)自分自身が取引の主体となったり、取引の代理、媒介をしたりするわけではありません。
２．宅地建物取引主任者は、宅地建物取引業者の相手方等に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をします。これを「重要事項の説明」といいます(宅建業法35条)が、説明する事項については法律や国土交通省令で定められています。土地の現状確認、土地登記簿の調査、貸主は権利の確認、物件に瑕疵がないかの確認は、宅地建物取引業者として当然行うことであり、現実に調査を行うものが宅地建物取引主任者の資格を有するか否かには関係ありません。また、宅地建物取引主任者でなければできない「重要事項の説明」の中には「物件に瑕疵がないこと」は含まれていません。(当該宅地又は建物の上に存する登記された権利や都市計画法 、建築基準法その他の法令に基づく制限については説明義務(したがって調査義務)があります。それ以外の瑕疵については「重要事項の説明」の対象とはなっていません。しかし、瑕疵の存在を知りながら告知せず、または容易に知りうるのに調査を怠ったような場合には、宅地建物取引業者として担保責任が生じたり不法行為責任が生じることはあります。)
３．土地の現状を確認したり、土地登記簿を調べたりすることには、他人の依頼を受け報酬を受け業として行うものでなければ何ら資格は必要ありません。しかし、他人の依頼を受け報酬を受け業として行うには資格(と登録)が必要です。そして、宅地建物取引主任者の資格では、自ら他人の依頼を受け報酬を受け業として、そのような業務を行うことはできません。宅地建物取引業者の下で働く宅地建物取引主任者が土地の現状を確認したり、登記簿を調べたりするのは、(たとえ、給与の一部が資格手当のような形で支払われていても)宅地建物取引業者に雇用されている者として行うものであり、自ら業として報酬を得て行っているものではありません。
４．行政書士に依頼すると契約書の書式を調べて、必要事項を記入しておしまいというのは言いすぎです。心ある行政書士は事実関係を十分調べたうえで、契約書を作成します。

回答No.13

rokosuke

ロコスケです。

もう少しだけ補足回答しましょう。

行政書士に依頼した時と宅地取引主任に依頼した時の違いを述べましょう。

行政書士に依頼したとします。
契約書の書式を調べます。
それに契約する土地の住所、坪数などと貸主の条件を記入して
今回のケースでは貸主に渡す。
それだけです。
要するに契約書の作成だけです。

ところが宅地取引主任は、土地を確認して謄本をあげます。
登記事項に矛盾はないか、貸主は正当な権利者であるかどうか、
そして貸主から条件を聞いてその物件に瑕疵がないか確認して
それら一連の重要事項を説明したのち、借主に契約をさせます。
これは主任の免許がないと出来ないので、契約まえに借主に掲示する
義務があります。
要するに契約者同士の媒介が行えるのです。
この行為に対して、報酬は定められております。

ANo.9の通りであります。

契約書だけが必要ならば、日本法令で市販されているものに必要事項
を書き込んで当事者で契約を結べば良いのであって、わざわざ作成
してもらう必要はないのです。

そもそも借地借家法に関連した資格に宅地取引主任はありますが
行政書士はまったく関係はありません。

回答No.12

sophia77

なお、googleで「行政書士　土地の賃貸借契約書」と入力して検索してみてください。たくさんの行政書士の方が、業務内容として掲げておられます。ですから、行政書士に断られたのは、権限の問題ではないのです。

回答No.11

sophia77

ちょっとした誤解があることが原因かも知れませんので、更に付言します。
宅地建物取引業者が自分で取引するときに、契約書を作ることができるのは当然です。これは、「他人の依頼をうけ、報酬を得て業として」にあたらないからです。ここにいう「他人」というのは、自分が契約当事者でない場合をいうものですから、「他人の依頼をうけ」にはあたらないのです。

回答No.10

sophia77

一部、不可解な誤解があるようなので私の見解を整理します。
他人の依頼をうけ、報酬を得て業として土地賃貸借契約書を作成することは、行政書士、弁護士等でなければ、できません。つまり、宅地建物取引主任者(宅地建物取引業者)は出来ません。
「他人の依頼をうけ、報酬を得て業として」でなければ、誰でも資格なしに土地賃貸借契約書を作成できます。(ご質問者のケース)
したがって、他人の依頼をうけていても、「報酬を得て業として」でなければ誰でも資格なしに土地賃貸借契約書を作成できます。
(法律上の根拠は、私の以前の回答をご覧下さい)
回答に対する評価は、質問者が適切になさってください。

回答No.9

rokosuke

ロコスケです。

当事者同士の契約以外では、宅地建物取引業を営む者しか、依頼することは
出来ないと、質問者さんは認識して下さい。
必要ならば、不動産業者の協会、弁護士会、行政書士会などに
問い合わせて頂ければ、どこでも簡潔明瞭に返答してくれる筈です。

これを以って最終回答とします。

回答No.8

sophia77

宅地建物取引業法には、次のように規定されています。
（免許）
第三条 　宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。
ここで、「宅地建物取引業」とは、
（用語の定義）
第二条 　この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
一 　宅地　建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法 （昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号 の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
二 　宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。
三 　宅地建物取引業者　第三条第一項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。
とあり、免許を受けないとできないのは、「業として行う」場合です。
「業として行う」のでなければ、誰でも
「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為」ができます。
宅地建物取引業者は、自ら業として宅地の売買をするために、宅地の売買契約書を作成できますが、これは資格を有するからではなく、自らが契約当事者であるからです。また、「宅地又は建物の賃貸」は「業として行う」場合でも、宅地建物取引業の免許は不要です。もちろん、自ら業として宅地又は建物の賃貸をするために、宅地又は建物の賃貸借契約書を作成できます。
(更にいえば、ここで質問者の「土地」が「宅地」といえるかどうかも問題となりえますが、結論には影響しません。)
ここで、問題となっているのは、そういうことではなく、自ら行い、又は、代理、媒介して行うものでない土地の賃貸借契約書を、報酬を得て業として作成することができるかどうかであり、それはできません。もちろん、報酬を得なければ作成することができます。
なお、弁護士(行政書士も)は、他人の依頼を受け、報酬を得て土地の賃貸借契約書を作成することができます。
これは、冷静に法律を読んでいただければ、ご理解いただけるのではないかと思います。

回答No.7

rokosuke

ロコスケです。

補足回答です。

宅地取引業の定義の中に、
宅地または建物の売買、交換または貸借の代理。
宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介。

などがあります。

資格のない者（無免許）が行うと、懲役3年以下もしくは罰金百万円以下
の罰則があります。
弁護士であっても、土地建物の契約行為を為すと無免許行為となります。

宅地建物取引業者が土地の貸借契約が出来ないのであれば、全国の
不動産業者は、すべて不法行為をしているのかということになります。
誤った認識であっても繰り返して書き込むと錯誤と認められず、
宅地建物取引業者への中傷行為と判断され兼ねません。

弁護士業務に不動産の仲介契約が果たして含まれるのか？
弁護士会に問い合わせる必要もないかと思います。
知り合いの人で不動産の契約に弁護士に依頼したという人はおられますか？

今回の補足は、法律知識うんぬんでなくて、広く世間を見渡せば
判断できることです。

回答No.6

sophia77

一部、誤解があるようなので、補足します。
１．宅地建物取引主任者とは、国土交通大臣が指定した指定試験機関（財団法人不動産適正取引推進機構）が、都道府県知事の委任を受けて実施する試験に合格し、試験を実施した都道府県知事の資格登録を受け、かつ、当該知事の発行する宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいいます。
２．宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下「事務所等」という。）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者を置かなければならないとされています。
３．宅地建物取引主任者でないとできないこととしては、
1)重要事項の説明等(宅建業法第35条1～3項)
2)重要事項説明書への記名押印(宅建業法第35条4項)
3)いわゆる37条書面への記名押印(宅建業法第37条)
があります。
４．宅地建物取引主任者は、他人の依頼を受け報酬を受け、業として土地の賃貸借契約書を作成することはできません。

回答No.5

rokosuke

ロコスケです。

補足回答です。

土地貸借契約書の作成は、宅地取引主任の資格者しか出来ません。