口約束の土地貸借を解決したい

質問

１０年前に父が亡くなった後、田舎の土地を相続しました。
その土地は崖っぷちで、40年以上前から家を建てて住んでいる人がいます。

相続後、豪雨の際に土砂崩れが起こり、斜面のノリの部分が崩れる事態
になり、今後もしもの事を考え退去をお願いしましたが
ガンとして受け入れられません。（退去後には、市へ寄付するつもりで）
それなら土地の買取を、とお願いしましたがそれも拒否しています。
父の代には、契約書等なく口約束で固定資産税相当額だけを
もらっていたようです。

退去と買取の話で住人とこじれた関係になってしまい、ここ３年
先方とは音信普通で連絡もなく、１円も受け取っていませんでしたが
突然、一方的に今年の賃貸料として現金が送られてきました。
簡単な土地の賃貸（使用？）契約書を作りたいと思うのですが
借地の法律関係や基本的注意しなければならない点もわかりません。
どなたか契約書のサンプル教えていただけませんでしょうか？
　又、このようなケースで賃貸契約するより良い解決方法があれば
教えていただけるとありがたいです。よろしくお願いいたします。

回答No.2

un_chan

まず、その家は、建物の登記がされているのでしょうか？
　40年以上前からということになると、旧借地法が適用されますから、現在の借地借家法が適用されない部分があります。細かいところは専門家に確認された方がいいです。
　借地の更新時期がいつになるか、ということも重要な要素になる可能性があります。更新時期にあなたが拒否したとして、認められる可能性があるかどうかは、賃借人・賃貸人双方の具体的な事情によりますが、認められる可能性がゼロではないと思われます。

　こじれている状況で、相手が契約書の作成に応じるとも思えないのですが、まずその前に、現在の賃料が固定資産税程度だとすると、不相当な地代になっていると思われますので、賃料を相当額に増額するよう要求することができます（借地借家法11条1項）。(話し合いで決着がつかなければ、裁判所の調停を申立て（民事調停法24条の２）、それでも決着しなければ裁判になります)
　この時に、当面地代を据え置く代わりに、退去の期限を決めるような契約の交渉をする余地も出るかもしれません。

　もっとも、もし固定資産税相当額しか借地人が負担していなかったとすれば、そもそも土地の賃貸借ではなく、使用貸借であった可能性もあります（最判昭和41年10月27日 民集20-8-1649）。
　もし使用貸借だと認められれば、借地法等の適用はありません。40年も利用していれば、使用収益をするのに足りる期間を経過していると言えるでしょうから、契約の解除は容易になります(民法597条2項)（最判平成11年2月25日　判例時報1670-18)
　この場合、相手が素直に使用貸借であることを認めるとも思えないので、この場合は、交渉人を立てて、裁判をすれば勝ち目がないということを説得してもらい、ダメなら裁判というルートになります。

補足

詳しいご回答ありがとうございます。
従来は使用貸借であったと思われます。（書類はありませんが・・）
そうなれば、現在の借地法の適用ではないので、下手に今、新たな賃貸契約を行うのが得策か？という疑問が出てきました。
現状のままこの先も３０年？？この住人との関係が続いてしまう？
この土地で利益を得たいと思ってはおらず、なんとかこの問題に片をつけたいというのが本音なのですが。。。

回答No.1

regurus

法学初学者の意見で申し訳ございませんが、

時効取得を完全に防げるなら
借地権（地上権・賃借権なしと考えて）土地の所有権に基づく
土地明渡請求プラス建物収去請求

裁判所に訴えましょう。

第三者に売却も手かもしれません。

ところで、賃貸契約だと賃貸人には土地を使用させる義務があります。
つまり、土砂崩れの防止等の費用をださないといけなかったはずです。
賃料と費用を考えたほうがいいでしょう。

補足

回答ありがとうございました。
問題の土地は、亡父の本家の近くにあり、田舎の土地柄のため
いきなり裁判所に訴えるのも、売却も躊躇われている状況です。
退去も売却も拒否されているので、そのまますみ続けるられるなら
せめて何らかの法的に、今後有効性のある形を残したいとの考えています。

尚、土砂崩れの部分については父所有の時代（随分昔のようです）に
市が水道管・ガス管を父に無断で埋設していたことが判明し
市が補修してくれ、その部分は既に市へ寄付いたしました。