住宅の短期賃貸借の保護の経過措置について

質問

競売による平成１６年に短期賃貸借の保護がなくなりましたが次のような場合どのようになるのでしょうか？

改正前に５年の建物賃貸契約をしたが、更新時に法定更新をし期間の定めのない契約になった（更新時期は差し押さえ前）。

１）もとの契約自体が短期賃貸借（３年以下）ではないので、短期賃貸借の保護はない
２）改正前に期間の定めのない契約になっているので、短期賃貸借の保護がある。

回答No.2

utama · ベストアンサー

元の契約が３年を超えるものであっても、法定更新後の期間の定めの無い賃貸借は、短期賃貸借の保護の対象になります（最判昭和３９年６月１９日・民集七巻四号二六七頁）。

また（判例がないので個人的見解ですが）改正附則で、法律施行後に更新された場合でも、従前の例によるとされているため、法定更新が改正後であっても、短期賃貸借の保護は受けられるはずです。

平成一五年八月一日法律第一三四号
附則
（短期賃貸借に関する経過措置）
第五条　この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（この法律の施行後に更新されたものを含む。）のうち民法第六百二条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については、なお従前の例による。

ただ、期間の定めの無い賃貸借契約が、締結または更新後３年以上経過している場合は、原則として、正当事由解除が認められることになっています。したがって、法律上、短期賃貸借としての保護は受けられるとしても、正当事由解除を通知された場合、６ヶ月後には明渡さなければいけません。結果としては、現行法の６ヶ月の明渡し猶予と同じです。
（民事執行法の引渡命令が使えないなど、裁判手続き上の違いはありますが。）

お礼

わかりやすい回答ありがとうございました。

回答No.1

Brunnhilde

質問者さんのハンドルネームのように、何だか宅建の問題に出てきそうですね。私も頭の体操がてら考えてみました。結論は1です。但し理由が異なります。元の契約自体が短期賃貸借ではないから、ではなく、そもそも「期間の定めのない契約」≠「短期賃貸借」だからです。更新時期は差押え前、とありますから、期間の定めのない契約になったのも差押え前ですね。ここで少々厄介だなと思ったのが、差押えがあったのが16年の法改正前なのかそれとも後なのか、ということが引っ掛かったのですが、よく考えたらこれは関係ありませんね。というのも「期間の定めのない契約」≠「短期賃貸借」なのですから、いつ差押えられようと関係ないわけです。

短期賃貸借には期限がありますが、「期間の定めのない契約」はその名の通り短期にも長期にもなり得る契約であり、当事者にとっても第三者にとっても法的には非常に不安定な契約関係です。改正前の法は短期賃貸借だけを保護していたのであって、「短期になる可能性のある」契約までも保護していた、とは考えられません。

なぜ短期賃貸借だけが保護されていたかという歴史的経緯を考えてみますと、これは戦争中の住宅事情が極端に悪い時期に作られた制度です。所有者が競売にあっただけで賃借人が家から追い出されたのでは、住む所がなくなって大変なことになる、という政策的な配慮があったわけです。しかし、これが後に今度は暴力団などが競売を妨害する手段として悪用し始めたために、改正されたわけです。このことを考えても、「期間の定めのない契約」は保護に値するとは到底考えれられません。

ただ、私も専門家ではありませんので、もし質問者さんが現在宅建の学校にでも通われているのであれば、先生に質問してみて、再度ここにその答えを書いて下さい。私もその答えに興味がありますので。

お礼

回答ありがとうございました。
ANo.2さんの回答にあるように、期間の定めのない契約は短期賃貸借と同じ扱いになるようです。
残念ながら独学なので、このサイトなどを利用させて頂いております。