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賃貸借?使用貸借?
旦那名義の一戸建てに元嫁(保証人)が３年前から住み続けていて、明け渡し請求しているのですが、賃貸借契約だと言い張って出て行きません。保証人を抜くまで出て行かないとも言っています。 しかも新しい旦那と子供まで出来て一緒に住み着いてます。 契約書や期限の取り決めなどはありません。元嫁は月々３万円払っています。一戸建ての家賃の相場としては安すぎる金額ですが賃貸借として認められるのでしょうか？ 保証人というだけで居座る権利はないですよね？ 双方に弁護士はついていて裁判になるみたいなのですが勝てるか不安です。。旦那側は使用貸借としての明け渡し請求しています。
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- fujic-1990
- ベストアンサー率55% (4505/8062)
不動産賃貸業を営んでおります。 すでに弁護士さんに相談なさっているようですのでその方のご意見次第でしょうが、私の見方では「賃貸借」だろうなと思います。 使用貸借となる場合は、せいぜい「固定資産税額＋アルファ」程度しか払っていない場合です。相場は関係ないですね。 で、賃貸料が相場と違いすぎる場合は、まずは話し合いを行い、話し合いが成立しない場合は、借地借家法に定められているように、「相場より○○すぎだ」と主張する側が増・減額請求訴訟をおこして、裁判官に決めてもらうことになります。 この場合は、「相場よりも安すぎだ」と主張する大家が訴訟を起こさなければなりませんね。 ということは、相場を大家さんが「証明」しなければならない、ということですから、大変だと思います。 証明に成功したとしても、（連帯保証人だからと言って居座る権利はありませんが）賃借人として居座る権利は認められ、保証人になっているとすれば、そのあたりも加味して、おそらく相場並家賃にはならない（安い家賃で）判決が出るのではないかと思います。 訴訟は大家さん側に不利だと予想されますので、ほかに連帯保証人をみつけて、元嫁さんを連帯保証人から外し、出て行ってもらうのが一番だろうと思います。
- tk-kubota
- ベストアンサー率46% (2277/4892)
これは、rnepcsさんの夫と、その元妻との間での約束で決まります。 「元嫁は月々３万円払っています。」と言いますが、その経緯はどうだったのですか ? もともと、rnepcsさんの夫と、その元妻は、その建物に居たわけでしよう。 それで離婚して、夫がその建物から退去したのでしよう。 それならば、その時点で2人に何らかの約束があったはずです。(なければ、ないでもいいですが) 裁判所が使用借権とみるか賃貸借とみるかわかりませんが、使用借権とみたからと言って、必ずしも、この明渡訴訟で勝訴となるとは限らないです。 使用借権と認定しても敗訴は、あり得ます。 端的に言いますと、夫が「3万円支払えば居てもいいよ」と言ったかどうかで決まります。
お礼
素人の私の質問にわかりやすく答えてくださって本当にありがとうございます。 何でも元妻の言いなりにされ続け、限界を感じて別居したようなので、金額に関しては元妻の要望に応じた形だと思われます。
補足
回答していただいてありがとうございます。 旦那が元妻と別居したいと言いだし、別居する際の一戸建てはどっちが住むかという話し合いで、一戸建ては元妻が欲しがって購入したものだし旦那一人で一戸建ての管理は出来ないから、とりあえず元妻が住んで３万円支払うという取り決めにしたようです。離婚してお互いに再婚して、家がオーバーローンなので旦那と元妻がマイナス分を折半するという話になっていましたが、元妻がマイナス分は全て旦那が負担しろと言い出したので納得いかなくなり、今に至ります。
- hekiyu
- ベストアンサー率32% (7193/21843)
”元嫁は月々３万円払っています。一戸建ての家賃の相場としては安すぎる 金額ですが賃貸借として認められるのでしょうか？” ↑ これは、周囲の相場と比較しないと何とも 言えません。 田舎なら、一戸建てでもそのくらいの家賃という ことはあり得ます。 相場と比較して、あまりに安ければ、使用貸借という 解釈が可能でしょう。 ”保証人というだけで居座る権利はないですよね？” ↑ 勿論です。何の権利もありません。 ”旦那側は使用貸借としての明け渡し請求しています。 ” ↑ 仮に、使用貸借が認められず、明け渡しもダメとなったら、 相場通りの家賃にしたらどうですか。 それは通りやすいですよ。
お礼
回答して頂いて本当にありがとうございます。 ローンの支払いをし続けていて住めない旦那が不憫で、素人ながら相談させて頂きました。 私一人でモヤモヤしていて、話を聞いていただいて大変うれしく思います。
補足
回答していただいてありがとうございます。 周囲の一戸建ての賃貸の相場は10万円前後のようです。 弁護士からも家賃増額の調停?の話を聞きました。が、費用がカナリ高いらしく、ただでさえ弁護士費用と裁判するであろう費用で金銭的に限界気味なのに、さらに費用をかけないといけないの??と思ってしまいます。今でさえ住んでいない家の支払いに年間80万程支払っていて、その自分名義の家に住みたいと言ってるのに、何でお金をたくさんかけないと解決出来ないものなのか、納得できません。私の考えが甘いのでしょうか。。
お礼
わかりやすく丁寧な回答して頂き、ありがとうございます。 賃貸料増額については、今の額(３万円)よりも一般的な額にあげてもらえるハズだと弁護士からは言われていたのですが、保証人という立場を加味して相場より安くなるだろうというご意見は初めて聞きました…貴重なご意見で勉強になります。 銀行に保証人を抜く審査をしてもらう予定にしています。 借り換えをする気はないですし、審査に通るかどうか分かりませんが、結果がでるまであまり考え込まないようにします。