個人間における不動産賃貸借の円満な解除

質問

当方所有の物件にお住まいの方へ賃貸借を解除する旨を文書で送付し、その後、電話で承諾を得ました。両親の話では、当初から契約書も賃貸借の期間も定めがないとの事でしたので、解約の申し入れには6ヶ月以上前の通知を要すと解し、区切りの良い2007年12月31日を明渡し期限と据えました。そこでお伺いしたいのは、内容証明郵便等の証明力を有す文書送付の必要性です。長年家屋を使っていただいた方へ、いきなり「内容証明郵便での賃貸借解除の通知」は、あまり穏やかな手法ではないと考え用いませんでした。賃借人の方へは今後も随時、移転準備の状況を確認して参りますが、確実な明渡しを期限内に完了させる為には、例えば6月頃でしょうか、証明力を有す文書を用い、再度「賃貸借契約解除の旨」として送付するのが望ましいでしょうか？その他アドバイスがございましたら、実務的な観点からご意見を頂戴できれば幸いです。

回答No.3

mu128 · ベストアンサー

そうですね。話し合いですめば特に問題はありません。お互いの合意によって解決することが最善ですから。
償還請求についても話し合いで解決すればいいですね。有益費としてならいいかもしれませんが、必要費でしたらまだ支払う義務がでてきますので、修理した内容によっては必要費として請求してくるかもしれませんね。（請求してくるとしたらですが）

立退き料についてですが、その物件と同じような条件の物件と比較して家賃は差がありますか？　もし、その物件が相場（同じような条件の部屋の家賃）と比較して安ければ、それは立退き料減額の理由にもなります。

また、通常、立退き料の計算は今の家賃を基準とします。２８，０００円×６くらいが相場みたいな感じです。あとは、そこから、一戸建てを２８，０００円という安い金額で１５年以上貸していたということで金額としてはかなり少なくなるのではないかと思います。確かに、一戸建てで２８，０００円は異常に安いですから、その点は主張されてもいいと思います。

家賃が家賃ですから、まずは立退き料の話はしないで通知をしたということで行動してみて、何か、立退き料の話がでたら、相場と比較して安い家賃で入ってもらっていたわけですから、立退き料なしか、減額の話をしていけばどうかなと思います。個人的には、なしにしてしまうとかわいそうな気がしますので、減額ということにしておいた方がいいかもしれませんね。また、そういった話をする時には、原状回復のことも考慮して決めて下さい。部屋見たらとんでもなく汚れていたらショックですからね。

お礼

mu128さん、早速のお返事を有難うございました。
やはり、実務的な観点からは様々な諸問題が浮かび上がってくるようで、大変勉強になりました。また同時に、今後進めていくべき方向性も見えてきました。慌てず、段取りよく、両親の代わりに動いていこうと思います。

回答No.2

mu128

別に適した方法によって通知していなくとも、それを改善し通知を受け取ったということを証明する書面を要求することは遅すぎません。最終的には、１２月３１日までの期間ですから、６ヵ月前までにそれが揃えばいいのです。すでに一度は通知されているわけですから、その通知を受けた書面が必要だったということを説明して、要求してみてはいかがでしょうか？
別にしばらく時期を空ける必要はありません。むしろ、早い方がいいかもしれません。

補償については、ちょっと厳しいかもしれません。期間の定めがないのは特に関係ありません。賃貸借契約は口頭だけでも成立していますので、その権利はあります。また、契約書がなくても賃借人には原状回復義務がありますので、質問者さんの言われることも正しいのですが、逆に、賃借人には建物を改善改良したための有益費用を請求する権利もあります。通常は、そのような有益費を貸主に償還請求できないという特約をつけることが多いのですが、契約書がない以上、そのような約束ごとはされていないかと思います。どのような改造かはわかりませんが、それが一般的に見て、改良されたものと判断できそうなものは、その改造をするために出費した費用か、その改造によって利益がある分を支払う必要があります。
また、立退き料についても、相場の家賃を支払われていれば、やはり多少は払う必要があるかと思います。親類との契約の場合は、すんなり解決する場合もありますが、その反面、契約書を作成していなかったりしてトラブルになるケースも多いです。慎重に行動しましょう。

補足

こんにちは、mu128さん。大変貴重なご意見を、今回も有難うございます。

１．解約通知の書面確認（署名と捺印)は、ご指導の通り早速進めてみようと考えております。この手段であれば、内容証明郵便を使う前の段階としては、手法もやわらかく、最も望ましいと私も思います。

２．有益費や必要費の償還は理解しております。ただ、これらに関連して、「許可なく賃借人が一方的にしてしまった場合（有益費の場合)」でも、実務的には残存利益を償還するなどしなければならないのでしょうか？実は、有益費の償還と、造作買取請求権の違いがよく理解できていません。借家法は賃借人保護が目的とは思いますが、悩むところです。この辺は話し合いで「なんとか穏やかに」終えようと考えておりますが…。

３．いわゆる正当事由に関連するであろう「立退料」に関しては、私自身、判例で多少見た程度しか判断基準を知りません（それも業務関連のものばかり)。15年以上前から家賃の値上げをせず、土地ごと一軒家を2万8千円で今日まで賃貸してきたのですが、これで立退料となると、なんとも複雑な心境です。

「専門家」ということで、あつかましく何度も同じような質問をしてしまい申し訳ありません。またお時間があれば、ご意見を頂戴したいと思います。

回答No.1

mu128

内容証明郵便による通知の前に、まずは、各入居者の方から、書面による承諾書をいただければ結構かと思います。質問者さんは、契約解除の通知を書面で送ったとのことですが、それに対する承諾は口頭です。証拠がありません。
なので、私としては、今すぐにでも、再度、それ専用の書面を作成し、１２月３１日をもって契約解除の意思表示を受けたという証拠の署名捺印をもらえれば十分と思います。（それでも、署名捺印してくれなかったり、どうしても会えない場合に内容証明郵便でさせば良いと思います。）

ちなみに、何か補償（立退き料）の話はされませんでしたか？　ほとんどの場合、立ち退きをさせるためには、それなりの金銭を補償することによってすることが多いです。また、今、預かっている敷金は全額お返しする予定ですよね？　そういった話をするついでに、通知をしたという承諾書をいただいてはいかがでしょうか？

補足

mu128様、早速のお返事有難うございます。
１．解約のお知らせを発送時に「返送用の葉書（署名・捺印欄を設け）」を先方へは渡しております。ただ、「明け渡しが確定次第」日程を記載して葉書を送付、としたのは甘かったかもしれません…。今更なんですが、方法はないでしょうか？ある程度時期を見て、確定が遅ければ「12月31日と記載して署名と捺印をください」なんて言えますか、いかがでしょう？
２．補償のほうは話しておりません。と言いますのも、親の兄弟が約15年前から口頭の約束で始めた賃貸借のようで（その後父が相続)、期間の定めも何一つありませんもので。賃借人はこちらの許可もなく、家屋内や敷地内も好きなように改造されており、こちらも住んでいただけるのであれば…ということで特に文句も言わず今日まで来ました。何か費用償還等を請求されたら、かわりに家屋等の原状回復を頼むこととし（実際は家屋の老朽化も進んでいるので言うつもりはありません)、お互い費用の支出なく平穏に終えようと考えています。