賃貸借権はどうなるのでしょうか？

質問

賃貸借権について伺います。友人のビル4階建ての4階20m2を事務所として平成14年から10年の賃貸契約月額20000円で借りておりました。9月にビルが競売で落札されたようで、11月初めに新家主から内容証明が届き、「平成20年4月末までに立ち退きを要求する。立ち退くまでは月額8万円を振込め。」でした。前家主から前家賃の受取拒否をされ新家主が不明なので供託をしてあります。今後は新家主と話が必要ですが話がつくまで新家主に供託をしたりしておく必要性や、立退き料を請求できたりするのでしょうか？今後の私の権利と良い対応をお教えいただきたいのですが。

回答No.3

tk-kubota

＞強制執行をかけたのは調べることは可能なのでしょうか？

執行官室で聞けばわかりますが、普通、しません。
待っておれば必ず執行官が来ますから。
執行官は「年月日までに明け渡してください。そうしないと、次回期日には断行します。」と云うようなことを、債務者と直接逢い(逢えない時は建物内のよくわかるところに公示します。=留守でも鍵を開けて入りますから)話します。
普通は、その日から1ヶ月程度先が断行日になります。
その1ヶ月で引っ越し場所を探してもいいです。
なお、最近では、買い受ける者も素人が多くなり、断行すら未経験の者がいます。そのような場合は「立退料をよこせ」と高飛車に出てください。
詳しくは、Yafooの掲示板で、私を含めプロ中のプロが大勢います。何でも教えます。

お礼

丁寧な回答ありがとうございました。流れが良くわかりました。ご指示いただいた掲示板などで見させていただきます。

回答No.2

tk-kubota

＞平成14年契約以前からのものを競売にかけられたそうです。
＞買受人は10月30日に登記変更が完了した

と云うことであれば、私たちプロなら10月30日に引渡命令の申請しており、今日頃は強制執行の申立はしてあります。
断行日は、約1ヶ月後になりますが。
後は、任意な話し合いですが、少なくとも法律上の占有権限はないです。

補足

プロの実際やられている事でよくわかりました。抵当権とは前所有者が銀行よりつけられた買い入れ時のことだと理解しています。その債権を銀行が処理し債権機構が競売にかけたものと確定しています。所有権移転が確定した10/30日時点で賃借権は消滅してしまったので直ちに出てゆかねば不法占拠にあたるということと理解し相手と話す方法をとるようにのアドバイスと思いました。ところで強制執行をかけたのは調べることは可能なのでしょうか？いろいろありがとうございます。

回答No.1

tk-kubota

「競売で」と云うことですが、その競売は抵当権実行によるものと思われます。(そうでなければ以後変わってきます。)
そうだとすれば、その抵当権設定時期と借りることになった平成14年ではどちらが早いですか。
それによって賃借権の権利は大幅にかわります。
抵当権の方が早いならば、その賃借権は無くなってしまうため、即、引渡命令で強制執行されます。
抵当権の方が遅いならば従前どおり2万円の家賃で住むことができます。
まず、その時期を登記簿謄本で調べて下さい。
又は、事件番号がわかれば裁判所に聞けば権利の有無は教えてくれます。
その前に、その買受人が何時代金納付しているか、これも大変重要です。
裁判所の売却許可だけでは明け渡す必要がないからです。
これも、わからなければ裁判所で聞いて下さい。

補足

ありがとうございます。抵当権ですが聞くと銀行債権となっていた為その債権を大蔵省から民間債権機構に処理をするように指示され、その為平成14年契約以前からのものを競売にかけられたそうです。又買受人は10月30日に登記変更が完了した為、11月1日に通知してきたのではないかと思います。この情況だと賃借権がなくなっているので、2万円での維持は無理で家賃の交渉をするかで契約を結ぶ以外は、立ち退き料も請求できない事になるのですね。周りは10万円はしないと入居できない場所ですのでこのまま6ヶ月だけ居座れるか、それとも即日退去を考えたほうがよいかでまよいます。