仮登記短期賃貸借の第3者に対する対抗について

質問

土地、建物に抵当権が銀行双方についています。土地、建物に仮登記の短期賃貸借が他の会社の登記で現在仮登記してあります。抵当権者が、担保実行した場合、他の会社の仮登記短期賃貸借は対抗できるでしょうか。仮登記と、登記はどう違いますか。よろしくお願いいたします。

回答No.2

law_amateur · ベストアンサー

仮登記の効力として対抗することはできません。仮登記は，順位保全の効力しかなく，対抗力を有しないからです。

　しかし，現実に短期賃貸借契約があって，対抗要件を備えていれば，競売による買受人に対抗することができます。（仮登記によって対抗するのではありません。）

　そうすると，土地の賃貸借については，登記のある建物を所有することが対抗要件になりますので，土地についてはまず無理ということになります。建物については，賃借権に基づく占有が対抗要件になりますので，実際に賃貸借契約があって，それに基づいて占有しているのであれば，こちらは可能性があります。

　しかし，多くの執行裁判所では，短期賃貸借による占有を，執行妨害であるとか，濫用であるとして，できるだけ排除しようとしています。ですから，具体的な状況によっては，現実に占有していても，買受人の申立によって引渡命令が発令されて，明渡をさせられることもあります。

　なお，短期賃貸借の制度は，今年の４月１日から廃止されます。

お礼

「仮登記は，順位保全の効力しかなく，対抗力を有しないからです」というのは、初めて知りました。ありがとうございました。
「賃借権に基づく占有が対抗要件になりますので，実際に賃貸借契約があって，それに基づいて占有しているのであれば，こちらは可能性があります」ということは、何とかなるということで、がんばってみます。
短期賃貸借の制度は，今年の４月１日から廃止ということも知らなく勉強になりました。
色々、大変参考になる意見で、今後役に立ちそうです、ありがとうございました。

回答No.6

xxxx123456

改正法律附則５条により、
施行日前に登記された短期賃貸借は、
いままでどおりとされているので、
改正後に、競売されても、抹消嘱託の対象外です。
　対抗できます。

判決による解除・抹消登記は、可能ですが。
　面倒です。

お礼

色々とご返答ありがとうございます。対抗できるとわかりました。ありがとうございます。

回答No.5

xxxx123456

３へ
配当要求は、無関係ですけど。
代物弁済の所有権移転仮登記とかではないので。

お礼

よくわかりました。この部分は自分でもよくわかりませんでした。ありがとうございました。

回答No.4

xxxx123456

現行法では、地裁の抹消嘱託はありませんよ。
別途、判決をとり、買い手が抹消します。

お礼

抹消嘱託はないということですね。ありがとうございました。

回答No.3

tk-kubota

「仮登記の短期賃貸借が他の会社の登記で現在仮登記してあります。」と云うことなので、債権担保の目的の賃借権のようです。
そうだとすれば、買受人が代金納付すれば、その仮登記は嘱託で抹消されますし、現実の占有があっても引渡命令の強制執行で立退さすことができます。
このことから云えば、第三者に対抗できない賃借権と云えます。
そうではなく、つまり、債権担保の目的ではなければ、例え、差押後であったとしても、差押前に条件が成就しておれば仮登記の本登記請求が可能です。（判例から）
その意味では第三者である買受人に対抗できる賃借権と云うことができます。
どちらであるかは、配当終期までに配当要求があったかどうかで決まります。

お礼

ご返答ありがとうございます。第三者である買受人に対抗できる賃借権と云うことができます」ということがわかりまして、参考になりました。現在、これで困っていましたので、ありがとうございました。

補足

色々と、ご説明ありがとうございます。仮登記の短期賃貸借が他の会社の登記で現在仮登記してあります。」というのは、他の会社とは親戚の会社で何とか、土地建物を取られなくしたい為に短期賃貸借
をつけました。現在その会社が、土地建物使用しています。仮登記は1筆1000円と安いので、そのようにしました、本登記は目的ではありません。土地建物はほとんど価値がないと思いますので、何とか資産がたまるまで持ちこたえ、ある程度、資金がたまりましたら、債権者に相談に行こうと思っております。

回答No.1

xxxx123456

双方とも対抗できる。
ただし、現実に物件を使用している場合のみ。

お礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。