短期賃貸借の保護廃止と敷金の行方

質問

いろんな方がさんざん質問と回答を寄せられていますが、なにぶんシロウトなので繰り返しの質問をご容赦願います。

平成13年に入居した賃貸アパートですが、当初1年契約で、以降は毎年自動的に更新を続けてきました。
ところが平成18年になって、突然、見知らぬ不動産会社から郵便で「(1)アパートの所有者が変わった。(2)それに伴い、自社がアパートの管理を請け負うことになった。(3)今後の家賃は新しい管理会社のほうへ払って欲しい。」という通知が届きました。
（それまで家賃は、家主＝旧所有者に直接払っていました。）

なお、その通知文（手紙）には、所有者の変更は『相続により』と書かれてあったので、不審に思い、当時の家主＝旧所有者に確認したところ、所有者が変わったことは事実であり（理由ははっきり言いませんでした）、今後の家賃は指示通り管理会社のほうへ払ってくれ、と言われました。

その後は、新所有者や新たな管理会社と、賃貸借契約を改めて取り交わすこともなく、それまで通りの家賃を払い続けてきましたが、今年になって、私のほうから解約を申し入れたところ、「新所有者は旧所有者から敷金を引き継いでおらず、敷金の返還には応じられないかもしれない」旨を管理会社が言い出したのです！

最初は、そんなバカな！と抗議した私ですが、思いのほか管理会社のほうが強気な姿勢だったので、いろいろ調べたところ、初めて「短期賃貸借の保護廃止」という事実を知った次第です。

前置きがずいぶん長くなりましたが、ここからが質問です。（スミマセン）

もし、平成18年時点での所有者の変更が、競売によるものだったと仮定しての話ですが…
（実は、管理会社がそういうことを匂わせているだけで、この点は未確認です。）

入居者である私は、
（1）入居当時の平成13年には抵当権の設定について仲介会社から説明を受けていなかった。
（2）入居後に競売が行なわれた事実も知らされていなかった。
（3）所有者の変更は（前述の通り）『相続により』と虚偽？の説明を受けていた。

にもかかわらず、新所有者は敷金の返還義務を免れて、私の敷金は旧所有者とともに行方不明になってしまったということになるのでしょうか？
それってあんまりな気がするのですが…

長くなりましたが、良い知恵をお授け下さい。よろしくお願いします。

回答No.2

mimicann · ベストアンサー

大家してます。
競売も入札します。

旧法の賃貸借契約では例え競売であろうと、敷金は新オーナーに引き継ぎます。
旧法とは、平成16年4月1日より前に入居した方です。
質問者さんは、平成13年に入居と言うことで新オーナーに敷金引き継ぎます。
http://www.hou-nattoku.com/consult/159.php
平成16年4月以前の賃貸契約では抵当権の有無について説明不要です。
競売になっても借り主が手厚く保護されているからです。

競売になれば執行官が必ず下見に来るので、何ヶ月も不在でなければ通常気がつきます。
色々と、その新所有者は嘘ばっかりを言っていますね。

敷金を返ってこないのは、新たに契約を結んで、その契約書に敷金無しと謳っていれば返ってきません。
質問者さんは、競売にしろ、相続にしろ敷金は戻ってきます。

お礼

心強いご回答ありがとうございます。
最初に賃貸借契約を結んだのは旧法下でしたが、その後、毎年の自動更新を続けてきたので、平成16年４月以降の更新からは、新法が適用されて保護されないのだと思い込んでました。
最初の契約が旧法下であれば、平成16年４月以降に新たに契約を取り交わさない限り、旧法のまま保護されるんですね。安心しました。

しかも、そもそも競売ですらないかもしれないということで、ご意見を参考にしっかりと交渉したいと思います。

回答No.3

mimicann

競売になったかどうかだけを調べたいならば、その建物を管轄する法務局でそ物件の登記事項を発行すれば分かります。

競売になれば、〈差押〉〈○○裁判所競売開始決定〉〈担保不動産競売〉等書いてあります。

http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
登記事項証明書の交付請求書
http://www.moj.go.jp/content/000010792.pdf
手数料1000円だったかな。

お礼

ありがとうございました。
近日中にさっそく法務局へ出向くつもりです。

回答No.1

kutugen

（1）貸室賃貸借契約においては抵当権の説明などしませんし、その義務もありません。
（2）競売の事実を賃借人に知らせる法的義務はありません
（3）所有者の変更を『相続により』と虚偽の説明文章を出していた事が問題となります。

内容を整理しましょう。

1.競売（強制執行によるもの）物件での取得者には、原契約を継承する義務はありません
2.敷金の引き渡しがなされてない場合は、旧所有者へ返還を請求することになります
3.現所有者は敷金引き継ぎの義務を負いませんので、返還の義務もありません
4.現所有者は貴方に対して退去補修費の請求が出来る

まずは以上の点を踏まえて下さい（前回の質問では間違った回答ばかりだったようです）

その上で、

5.貴方は旧所有者に対して敷金の返還要求ができる
6.旧所有者が破産等により回収不能であった場合、その原因の一部を現所有者の虚偽説明に求めることが出来得る
7.現所有者は契約書の巻き直しが必要であったのに怠り、相続人であると偽って賃料を収受してきた

について考えます。

現所有者には敷金の返還義務はありませんが、虚偽の説明により貴方が旧所有者へ返還要求を行う機会を奪ったと言えるでしょう。
この点を主張して、現所有者に対して敷金の回収または賠償を要求すれば宜しいかと存じます。

それでもなお、現所有者が断固拒否してくれば、あとは訴訟前提での話とならざるを得ませんので、弁護士に相談なさると宜しいでしょう。

お礼

早々のお返事かつ分かりやすいご回答ありがとうございました。
私の話を整理していただいて、かえって恐縮です。

お礼かたがたの質問で恐縮なのですが、『7.現所有者は契約書の巻き直しが必要であった』と書かれておられるのは、所有者が変わった時点で、改めて契約書を取り交わす必要があった、と理解してよろしいでしょうか？

言い方を変えると、平成18年の所有者変更時点で、新所有者は、（もし私との賃貸借契約を継続するつもりなら）賃借人である私に対して、新たな賃貸借契約の締結と同時に、敷金の取り扱い（入居時に私が払った敷金は、旧所有者から継承しておらず、新たに敷金を払うか、退去時に敷金は返還できない旨）を明示すべきだった。
にもかかわらず、なし崩しに従来どおりの条件で4年以上も賃貸借関係を続けたのは、新所有者の落ち度である、と主張できる。
こういう理解でよろしいでしょうか？（話がくどくて申し訳ありません。）

前回の質問では、私自身も競売など念頭になく、相続または一般の譲渡による所有者の変更を前提にしてましたので、回答いただいた方々も自ずとそういう説明をされたのだと理解しています。

それにしても、法改正の趣旨は理解できますが、競売にかかると賃借人（入居者）には圧倒的に不利な話ですね。
抵当権の設定されている賃貸物件は、一般的に言って多いでしょうし、自分が借りて住んでる家が競売にかかるかも…なんて考える入居者は、まずいないでしょうから。