契約期間満了前の中途解約はできますか

質問

契約書に中途解約時の取り扱いがなかった場合、契約期間（2年間）満了前の契約解除はできますか？
できるとすれば、何ヶ月前に解約の申し入れをする必要がありますか？

民法617・618条・借地借家法27条を見ても、期間の定めがあるが中途解約権が留保されていない賃貸借の場合に、賃借人から契約解約ができる根拠が見つかりません。

詳しい方、お教えください。

（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
民法第六百十七条 　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 　土地の賃貸借　一年
二 　建物の賃貸借　三箇月
三 　動産及び貸席の賃貸借　一日

（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）
民法第六百十八条 　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

（解約による建物賃貸借の終了）
借地借家法第二十七条 　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。

回答No.1

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

＞期間の定めがあるが中途解約権が留保されていない賃貸借の場合に、賃借人から契約解約ができる根拠が見つかりません。

無いと思います

一般に今時は特約で書かれますが無い契約は珍しいですね

無ければ期間満了までの家賃支払い義務が生じるでしょう

http://npo.free-d.jp/html/sumi_jyun-03.htm

とはいえ、そのままではあまりにも厳しいので家賃の３－６ヶ月分を違約金として払う場合が多いようです
裁判所の和解・調停でもそのような案が提示されるようです

http://raku-chin.jp/nyuutaikyoshiori.htm#6-1

以下、抜粋．．．。

「２００１年４月以降に契約したものについては、消費者契約法が適用されますので、「途中解約条項のない契約」は「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である」に該当すると考えられるため、条項そのものが無効であると判断されるでしょう。」

「実際、判例においても、たとえ途中解約条項がなくても、契約期間終了まで家賃を支払わせ続けるのは不当であり、「契約期間を定めない契約」の場合は３ヶ月前の予告が必要としていることに鑑み、さらに、次の入居者を見つけるための期間を３ヶ月程度とれば十分と考えられるため、３か月分程度の家賃負担を超える負担は不当であるというような判断がなされています。」

この意見には私も一部賛成します、が．．．まだ実際の判例の積み重ねが必要でしょうね

無条件で３ヶ月前に退去通告すれば違約金が発生しないのであれば貸し主にあまりにも不利な条件と言えますから．．．。

途中解約特約が付いていても短期解約の場合は１－２ヶ月分程度の違約金が認められるのに比較して不利でしょう

最後は司法の判断でしょうね

お礼

期間の定めのない賃貸借についての規定の準用や、消費者契約法における不利益条項の適用ができる可能性があるのですね。

ご回答ありがとうございました。