宅建業法第４７条第１項による重要事項説明について

質問

宅建業法第４７条第１項による重要事項説明について教えてください。

第４７条１項は第３５条で定義された重要説明事項以外でも、借り手または買い手が契約するに対して大きな影響を与えるような事項は説明義務を課したものですが、実際はどのようなものをどの程度まで説明しなければならないのでしょうか？
個別の事情により異なるのはわかるのですが、その線引きについてガイドラインのようなものはないのでしょうか？

また説明する前には、事実確認が必要と思いますが、仲介業者の調査義務はどの程度まであるのでしょうか？

回答No.2

fixcite · ベストアンサー

回答1です。
説明義務でミソになるのは、買主なり借主なりが知る権利のあることを知るために何をするかであって、何をすればこれ以上はいいか、は所詮二次的な議論では？
ですから、ある程度47条・信義則の範疇の問題では？と類型的にいわれだしている項目について売主なり貸主なりが知っていることは、仲介業者としてもあらかじめ調べておかねばならないと思われますが…(特に自殺物件のトラブルなんて多少は有名になっていますし、地域密着型の業者であれば説明に漏れがあって後で「自殺物件と知らずに契約してしまった！」とあっては、だいぶ営業に響くのでは？)。
「売主に聞いて」「貸主に聞いて」では、需要者保護の観点からみて何のための仲介業者か判りません。
ただし、私見ですが、具体的な項目については、コトが客観的な事象なのか？客の主観が介在して問題になる事象なのか？この点次第で程度や調べ方を分けて考える必要性はあるでしょう。
自殺物件とか「隣のサイコさん」のように主観次第という面がかなりある項目は、調べてもきりが無い面はあるので売主・貸主への聴取＆風評調査等の側面調査にとどめる、
騒音・アスベスト・暴力団等の類は物件調査等で客観的に断定できる話でもあるので、それによる、
といった話で(この考え方だと、「隣のサイコさん」等主観による面が強い事案ほど免責されやすく、騒音等客観的なトラブルほど業者は免責されにくい結論になります)。

お礼

自殺物件は気にするかしないかは主観的ですが、あったかどうかは客観的事象ですので、騒音などよりも客観的に断定できるのではないかと思います。逆に外部騒音は下見の際に確認できるできるということで、免責されやすいようです。
自殺や環境問題・近隣トラブルについては売主・貸主への聴取＆風評調査等の側面調査が義務としてあるとなればよいのではないかと思います。回答ありがとうございました。

補足

１の回答であったように順次補充されるようで、アスベストについては重要事項説明に追加されたようです。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010313_3_.html

回答No.1

fixcite

ガイドライン等の形で類型化しきれるものは既に35条で類型化されており、今後も追加されていく見込みですし、47条や信義則による説明義務は性質上そもそもマニュアル化にはなじまないのでは？
47条・信義則による説明義務の範疇にはいるかどうかとして、騒音、アスベスト、あまりにもうるさい隣人・暴力団等がいる等の近隣環境、自殺物件等については、いくつか話題(というか、一部裁判例)にもなっています。クレームの数ほど指摘はできるともいえますが。
謄本・用途制限等の確認を通じた権利関係・法令上の制限の確認、現地確認、契約内容の確認等については宅建主任者資格試験合格後の実務講習のテキスト等でも詳説されていますよね？
ただ、お察しのとおり、現実問題、大手でも特に賃貸仲介ともなると、コストを考えた調査になりがちのようです。たとえば、謄本あげるのも数ヶ月ごとにとどめていたりするとか(回答者は入居前には謄本をあげてくださいと頼むことにしています。実際これで、差押えを発見したこともあるので)。
一般人なら気になるだろうということは、法令と良識にのっとって、知っていることは隠さず、契約までに客が気にしていることは調べてでも回答する義務がある、という理念だけでは答えになっていないのでしょうか？
以上、非業者からの希望でした。
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/hudousantorihiki/jyuuyoujikou.htm
http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/setumeigimu.htm
http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/setumeigimu2.htm

補足

例えば、自殺については説明事項に該当するといわれているようです。しかし、自殺者があった物件かなどを賃借人はいちいち確認するケースはまれだと思います。仲介業者の場合、仲介するときだけその物件を扱いますので、仲介業者もその件について知らないこともあります。でも実際そのような物件であった場合、仲介業者は知らなかったし、客からも聞かれなかった。そのようなとき調べる必要はなかったといえるかどうかということについてはどうでしょうか？賃貸人に確認すれば調査としては費用もかからず、簡単に終わると思うのですが（賃貸人の虚偽は別問題として）。知らない・聞かれなかった、けど調べればわかるようなものについて、いちいち確認作業を行う義務はない／あるのでしょうか？