重要事項説明と手付金

質問

先日、初めて不動産屋へ行きました。
そこで新築の賃貸マンション（その時点では建築中で、モデルルームもない状態でした）を紹介されました。営業の人曰く「おすすめの物件なので、多分すぐに空きがなくなると思う。気になるなら、お金を払って押さえておいたほうがいい。もし現物を見て気に入らない場合、払ったお金は返ってこないが、ウチで他の物件を契約してくれたら仲介手数料を無料にする」との事だったので、とりあえず月額家賃相当分のお金を払い、申し込みました。
素人でしかも全く初めての経験のため、その時には何も思わなかったのですが、落ち着いてみると疑問に思うことがあるので、詳しい方に教えていただきたいのです。

１、宅建取引業法35条によると、重要事項説明は有資格者が行わなければならないとありますが、私の場合、説明を行ったのは営業担当者（また、説明の際に有資格者が同席していた訳でもありません）であり、35条の規定に反していると考えます。
よって、私はまだ重要事項説明を受けていないと解していいのでしょうか。

２、重要事項説明を受けていない（と思われる）場合において申し込みをキャンセルした場合、払ったお金はどうなるのでしょうか。放棄することになるのでしょうか。

３、領収書（よく見ると「預り書」となっています）に「自動手付金として」とあるのですが、「自動手付金」とは何でしょう？

長くなりましたが、よろしくお願いします。

回答No.1

zephyr-breeze · ベストアンサー

宅建取引業法35条上重要事項の説明は
・取引主任者が
・主任者証を提示の上
・重要事項を記した書面（書面には主任者の記名押印が必要）の上
行なう必要があります.ご質問のとおり営業担当者の説明は重要事項の説明には該当しません.

重要事項説明は契約までに（実際には契約時、調印直前に）上記の要件を満たす形で行なわれます.現時点では重要事項の説明を受けた上での賃貸契約を締結したわけではありませんので支払った金銭は手付金ではありません.

国土交通省のガイドラインによる賃貸契約における重要事項説明書雛型によれば、業法35条第6号における「借賃以外に授受される金銭」は以下のように扱われます（一部略）.

『・お預かりしました金員は、賃貸借契約申込証拠金としてお預かりいたします.
・貸主が賃貸借契約申込書に基づき賃貸借契約を承諾し、当該申込金を手付金として受領したときは、解約手付金となります.』

以上から預けた金銭は賃貸借契約締結時に自動的に解約手付金として充当され、その後に契約を解除する場合に没収される性質のものと思われます.

＞現物を見て気に入らない場合、払ったお金は返ってこない
営業担当者の説明は不十分と考えられますので、まず領収書の文言を熟読し、納得できない場合は直接確認することをお勧めします.

補足

迅速かつ丁寧な回答、ありがとうございます。
アドバイスの通り、領収書（預り書）を再度熟読すると、「但し自動手付金として／別紙重要事項説明記載の物件に対する賃貸借契約成立による上記充当金としてお預かり致しました。…（中略）また万一借主の都合にて解約の場合及び残金決済期日を経過した場合は、その理由の如何を問わず手付金は無効とし、既領の手付金は返還されません」とありました。でも、まだ契約してはいないのですが……。しかも重要事項説明も「まだ受けていない」状況ですし。

回答No.2

jixyoji

こんばんわ、jixyoji-ですσ(^^)。

1.daydreamerさんのおっしゃるように明らかに【宅地建物取引業法】35条3項に反する行為ですね。

「宅地建物取引業法」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

（重要事項の説明等）
第35条
２　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の割賦販売（代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後１年以上の期間にわたり、かつ、２回以上に分割して受領することを条件として販売することをいう。以下同じ。）の相手方に対して、その者が取得しようとする宅地又は建物に関し、その割賦販売の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、前項各号に掲げる事項のほか、次の各号に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
1．現金販売価格（宅地又は建物の引渡しまでにその代金の全額を受領する場合の価格をいう。）
2．割賦販売価格（割賦販売の方法により販売する場合の価格をいう。）
3．宅地又は建物の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金（割賦販売の契約に基づく各回ごとの代金の支払分で目的物の引渡し後のものをいう。第42条第１項において同じ。）の額並びにその支払の時期及び方法

３　取引主任者は、前２項の説明をするときは、宅地建物取引業者の相手方等に対し、取引主任者証を提示しなければならない。

４　第１項又は第２項の書面の交付に当たつては、取引主任者は、当該書面に記名押印しなければならない。

＝＝＝＝＝＝＝＝

2.平成12年5月12日公布の【消費者契約法】にある(1)不実の告知,(2)断定的判断の提供,(3)不利益事実の不告知によって,誤認して契約をした場合は契約を取り消し,支払った金額の全額を返還請求可能です。少なからず【宅建取引業法】35条に反した行為なのでこの法律を駆使する事は可能です。

「消費者契約法」
http://www5.cao.go.jp/2000/c/0512c-keiyakuhou.html

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し

第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　一　重要事項について事実と異なることを告げること。　当該告げられた内容が事実であるとの誤認

　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。　当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認

２　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

３　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　一　当該事業者に対し、当該消費者が、その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所から退去しないこと。

　二　当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず、その場所から当該消費者を退去させないこと。

４　第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。

　一　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容

　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他の取引条件

５　第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することができない。

＝＝＝＝＝＝＝＝

3.【宅地建物取引業法】41条,41条2項にある【手付金】と判断して宜しいと思います。

それではよりよい住宅環境をm(._.)m。

補足

丁寧なアドバイスをありがとうございます。
なお、うっかりしていて質問に書き忘れたのですが、重要事項説明を「営業の人から受け」た上で「主任者のゴム印・印鑑の押された重要事項説明書」を貰ったのです。この場合も35条違反として差し支えないでしょうか。
実は明日、友人を伴ってモデルルーム（まだ内装が完成してはないらしいですが、モデルルームはできたという事なので）を見に行く予定なので、その時に改めて話したいと思っています。