重要事項説明書の重要度

質問

過去のログを見ても分からなかったので質問します。
今回仲介業者を通じて物件を借りました。口頭契約成立する前に重要事項説明書の説明を全く受けませんでした。一番下のサインをする欄にもサインもしていません。後でファックスで送って来ました。重要事項説明書の説明を仲介業者がしなかった場合どうなるんですか？それで今回の事を他の仲介業者に相談した時は重大な問題だと言ってました。ですが宅建に相談した時はたいした事ではないと言ってました。どっちが正しいのか？それとも他に何かあるのか教えてください。

回答No.3

noname#11476 · ベストアンサー

>重要事項説明書の説明を仲介業者がしなかった場合どうなるんですか？
宅建業法違反です。
宅地建物取引業法
第35条　宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

また弟３５条の３項にて、
取引主任者は、前２項の説明をするときは、宅地建物取引業者の相手方等に対し、取引主任者証を提示しなければならない。

とあり、完全に違反です。
第86条　第22条の２第６項若しくは第７項、第35条第３項又は第75条の規定に違反した者は、10万円以下の過料に処する。

>それで今回の事を他の仲介業者に相談した時は重大な問題だと言ってました。

重大な問題ですね。それが原因でトラブルになれば全面的にその業者が責任を持つ必要があります。

が、今となって、特になにもご質問者にとって不都合がなければ特に騒ぎ立てる話でもないのも確かです。

お礼

詳しくお教えていただき有難うございました。法律でそういう風になっているとわかり、ちょっと自信をもって弁護士に相談しました。弁護士も同じような意見でした。こちらが問題にしなければ何も起きないということがその不動産業者に同じ方法をずっととらせていた原因でしょうか。でも実際に重大な違反なのですよね。こちらが文句を言ったので不動産業者もとても困っていた様子でした。多分今後はちゃんとした方法で斡旋業をすることと思います。有難う御座いました。

回答No.4

guramezo

重要事項の説明は、
(1)契約の成立前に行なうこと
(2)宅建主任者によって、説明すること
が要件です。

ご質問者の場合、「口頭契約成立する前に」となっており、その状況がポイントですね。
確かに口頭でも契約は成立しますが、「この物件を、いくらで貸したい」「はい、その条件でお借りします」という程度では、契約が成立したとの証明にはなりにくいと思います。
業者にとっても、あなたが、後で「契約していない」と主張した場合、契約に同意したとの証明ができませんし、当然、あなた側からも同じことが言えます。
従って、業者側も、書面による契約前に、重要事項の説明をするために、FAXで内容を事前に確認してもらう、という対応をしたのでしょうし、このことは特に不自然ではありません。
となると、(1)については、特に問題はないと考えます。

次に、(2)については、あなたが書面による契約を行なう時に、宅建取引主任者が、この事前にFAXされた「重要事項説明書」の説明を行なうことになります。
そこで、あなたが了承すれば、「説明を受けました」とサインをします。
その上で、契約を取り交すことになります。
宅建取引主任者による説明がない時点で、サインをする必要は、当然ありません。

今回の件に関して、業者間で見解が分かれているのは、「口頭での契約」についての判断だと思います。
「口頭の」が伝わらずに「契約が成立」という点のみを理解した業者は、「重大な問題」と受取るでしょう。

一方、この契約は、まだ成立していないと業者が考えていれば、今回の対応の仕方は、重大な問題とは言えないでしょうし、特に悪質な行為とも思わないわけです。

私の見解は、「問題ない」です。問題になるのは、今後、書面の契約時に、説明がなかった場合だということでしょう。

お礼

ご意見有難うございました。
こういうことに経験がないので確信がもてなくて質問させていただきました。こちらが問題にしなければどうもないのでしょうが、本来はやっぱりおかしい、とわかって次のステップに進むことができました。お礼申し上げます。

回答No.2

noname#65504

重要事項説明書は有資格者により説明させることになっている宅建業者において最も重要な仕事です。それをしないのは違法行為です。

よって違法な契約として取り扱えると思います。

なお、重要事項説明ができないような業者は、免許は持っていても潜りに近い悪徳な業者であるので、そこを利用するのはやめるべきです。

不動産取引において、契約書を交わすのと重要事項説明は最も重要な行為ですので、これらが完全に行われないと、後に大きなトラブルになります。
実際トラブルになる原因の１つに重要事項説明書の内容を客が十分理解できるように説明しなかったことが挙げられます。

＞それで今回の事を他の仲介業者に相談した時は重大な問題だと言ってました。ですが宅建に相談した時はたいした事ではないと言ってました。どっちが正しいのか？

仲介業者は必ず宅地建物取引業者（宅建業者）であるので、相談に乗ってもらった２社は会社が違うだけで同じ業種の会社です。

質問者のいう仲介業者の言い分が正しいです。

お礼

詳しくご教示頂き有難う御座いました。弁護士に相談したところ全く同じことを言われました。驚いたのはこの不動産業者が決してもぐりでもなく、ちゃんと名の通ったところであったことです。人の入れ替わりが多いので教育が行き届いていないのかも、と思いました。そのような方法では法律的に契約が成立したとは認められない、との弁護士の意見でした。それに基づいて不動産業者と交渉したところ契約の全面解消になりました。やはり方法が違反している、というところが大きかったのだと思います。有難う御座いました。

回答No.1

latour64

重要事項説明書の説明をせずに物件を販売する。
私には信じられません。
そんな仲介業者から物件を買う気にはなりません。
重大なな問題だと思います。
もちろんそのＦＡＸされてきた説明書の内容に
問題がなければ実害はないのかもしれませんが、
やはり私はそんな業者から、買えません。

お礼

今回は賃貸で購入ではなかったので幸いでした。これが大きな買い物だったらとても恐ろしいことでした。今回のトラブルでこちらも色々学びました。契約の方法も重要事項説明書も始めて知ったような次第でした。反省。全てが後からえー？何で？で、よくわからず質問させて頂きましたが、ご意見有難うございました。