宅建業務法違反について

質問

仲介業者が、報告しなければいけなかった義務を怠った場合の宅建業務法違反の、宅地建物取引主任者に対する罰則を教えてください。

また重要事項説明時前にその報告（耐震について）があったら、その物件購入はありえなかったという意味で、判断材料が不足していた＝解約はありえるのか（売主に対しては違約金を支払って解約できたとして）その分を後に仲介業者に請求・返金してもらえるのか、というところをぜひ教えてください。

仲介業者も違法をした、というのは認めています。

回答No.3

patent123 · ベストアンサー

長文、失礼いたします。

私の回答は、民法の条文をそのまま事例にあてはめているだけです。現実の紛争では、この回答以外にも考慮すべき事項があったりするので、参考程度に留めておいて、くれぐれも過信はしないで下さい。

民法は、解除の効果を下記のように定めています。

（解除の効果）
第五百四十五条 　当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
２ 　前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。
３ 　解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。

解除をすると、この規定によると、違約金を支払う必要は全くなく、既に売主に手付金を支払っていると、売主から返してもらえます。

もっとも、これは法律がこのように規定しているだけでして（また、私の解釈が正しいと仮定しても）、売主が手付けを返してくれないと、裁判を提起して「返せ」ということになります。途中で和解になるかもしれませんが、さもなければ、判決が確定して、やっと相手が払ってくれます。

質問者さんに裁判を起こすほどの覚悟というか、手間をかける意思があることも、解除の前に考慮した方がよいでしょう。

ちなみに解除の方法は、民法で下記のように規定されています。実務的には、解除の意思表示を内容証明郵便で送りつけることになるのでしょう。

（解除権の行使）
第五百四十条 　契約又は法律の規定により当事者の一方が解除権を有するときは、その解除は、相手方に対する意思表示によってする。
２ 　前項の意思表示は、撤回することができない。

＞「売主さんには責任はない、業務を怠った業者のせいだから仲介手数料は返金してもらおう、さらに売主に支払った手付も業者に支払ってもらえれば（売主さんは手付金は取る）」

県の担当者は、不動産業者を監督、指導することができます。また、そうすることにより、一般消費者を守ることができます。宅建業法が、そもそも不動産業者に免許制度を定めているのは、購入者等の利益を保護することが目的です。

しかし、県の担当者は、不動産業者ではない一般人の売主を指導等する権限はありません。

県の担当者の上記の内容は、質問者さんが結局、経済的な不利益を被らなければ、それはそれで紛争が解決するという考えだと思います。

現実の実務は分かりませんが、もしかしたら、県の担当者は業者に何らかのプレッシャーをかけて、手付金相当額を質問者さんに返すように指導してくれるのかもしれません。

宅建業法６５条により、県は、業者に指示をしたり、業務停止を命じることができます。短期間でも業務停止となると大変なので、業者はある程度の金額なら質問者に払うのではと思います。

（指示及び業務の停止）
第六十五条 　国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許（第五十条の二第一項の認可を含む。次項及び第七十条第二項において同じ。）を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合又はこの法律の規定に違反した場合においては、当該宅地建物取引業者に対して、必要な指示をすることができる。

弁護士、特に、不動産取引に強い弁護士に、１時間程度、相談することを勧めます。１時間なら、１０５００円ぐらいが相場です。手付金の金額を考えたら、この程度の支払いをしてもよいのではと思います。

弁護士先生が、解決の方針を示してくれるでしょう。

なお、１番の回答で、刑事罰が記載されていますが、この程度では、刑事罰までは課されないでしょう。

お礼

有難うございます。そうなんですよね、手付放棄で解約できるけれどそこに無駄に使えるお金はない、裁判などに挑む覚悟はあるのか、と言われたら正直ない、というか弁護士費用などもかかるし・・・というわけで、契約することになりました。

大手だからといって全てお任せにしてはいけない、鵜呑みにしてはいけない、自分が勉強してから行動しなければ、と身をもって体験いたしました。

回答No.2

patent123

不動産を仲介する宅建業者の説明義務については、下記に記載されています。

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/setumeigimu2.htm

http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/setumeigimu.htm

宅地建物取引業法は、下記サイトで検索すれば、全文を参照できます。

http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi

なお、１番の回答の法律上の根拠条文は、民法の下記規定と思われます。

（売主の瑕疵担保責任）
第五百七十条 　売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

（地上権等がある場合等における売主の担保責任）
第五百六十六条 　売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

読み替えると、下記のようになります。

売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。

１番の回答にもありますが、仲介をした宅建業者の責任を追及するよりは、売買契約を解除し、売主から手付金を返してもらうのがよいと思います。

お礼

私が検索したのよりわかりやすいURLも教えていただいて有難うございます。

　最後の文で契約を解除したらいい、というのがありますが違約金を払わずに出来るんでしょうか？
　私にとっては買うのは個人の売主だろうと間に仲介業者が入ろうと同じ事ですが、県に相談したら個人が売主だと解約までは難しい、不動産の持ってる物件だったら出来たと思うけど、と言われてしまいました。
「売主さんには責任はない、業務を怠った業者のせいだから仲介手数料は返金してもらおう、さらに売主に支払った手付も業者に支払ってもらえれば（売主さんは手付金は取る）」
という考えがあるのですが、どう思われます？
　それとも売主さんは劣化度がどの位なのかは承知で売りに出したんでしょうか・・・今となってはしらを切られるとは思うのですが。

回答No.1

haiirosagi

＞報告しなければいけなかった義務を怠った場合の宅建業務法違反
宅地建物取引業法第四十七条一　重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為　に該当すると思います。
同法第八十条　第四十七条の規定に違反して同条第一号又は第二号に掲げる行為をした者は、一年以下の懲役若しくは五十万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。と罰則が定められています。

耐震強度などについては、売主に「瑕疵担保」責任があります。これは無過失責任とされていますから、売主に違約金など支払う必要も道義も無いように思います。むしろ無条件で契約解除＆損害賠償請求で良いように思います。（一般的な感覚として）

お礼

有難うございました。

検索はしてみますが、よろしければ引用いただいた宅地建物取引業法の詳細のURLを教えていただけますか？