中古マンションの強度・耐震の確認について

質問

毎度お世話になります。以下お詳しい方、ご回答願います：

中古マンションの購入を考えております。ヒューザー以来、マンションの強度や耐震性についてどうしても不安をおぼえてしまいます。

物件に対して利害関係のない第三者機関が、当該物件について、再度計算をして、強度・耐震に関する問題無しとの証明が出来るものは、ひとまず安心していいのでしょうが、それら「証明」がない物件の場合（***意外に多いと思います）、安心できる目安として、どのようなものがありますか？

知人によると、マンションのゴミ置き場、駐車場、メーターボックス等のコンクリートむき出しの所を見て、テレホンカードが半分くらい入るような深いクラックがないかどうか、が目安、との事です。

もちろん、完全に安全な保障ってどこにもないのでしょうけれど、それでも、何か目安となるものがもしあるなら、聞いてみたいと思います。

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***かつて内見をさせて頂いた物件は、売主さんから「再計算していますよ」と言われて書簡を見せられました。書簡には、新築当時の売主やゼネコンが、「この物件は問題はありません」と確かに書かれてはいますが、実際には、「再計算」していたのかどうかは不明です。売主さんにその旨申し上げると、「そう言われれば、そうですねぇ～」との事でした。

回答No.2

noname#65504

先ず建築基準法を考えましょう

昭和５６年（１９８１）６月に耐震基準が大幅に変更になりました。その後阪神淡路大震災の経験により平成１１年（１９９９）５月にまた建築基準法がかなり改正されています。

阪神淡路大震災では、1981年の建築基準法の影響が顕著に表れ、倒壊した建物のほとんどが改正前の基準で設計されたものでありました。
このことから、当時の建築基準法はおおむね妥当であることが検証されました。

だから建築確認の時期が何時だったかは重要な情報です。改正前のものでしたら耐震診断、適合証明がないのはかなり不安なものです。

その後の改正はマイナーチェンジの部分が多く、大きな変更というのは、イーホームズに代表される民間機関が建築確認をできるようになったことです。

年代から行くと最初の偽造は１９９８年のグランドステージ池上といわれていますので、民間検査機関がなかった時代のものですので、検査機関による差はあまりないように思えます。

構造設計事務所の努める友人の話では、どこが設計したのかわからない状態で、構造計算書のチェックの依頼が来るそうです。
最近の大手デベロッパーは事件による名誉回復のため、依頼した設計事務所の他に、全く別の業者にチェックをお願いしているそうです。下手に偽造事件に巻き込まれたら大変ですし。
といった意味では事件後の信頼性は随分あがっているのではないでしょうか？

でも中古物件の再計算はかなり難しいです。法律が変わっているために正しく設計していた物件でも、現行の基準では問題有りとなるケースもあるでしょうし。
また図面を管理組合がきちんと保管しておらず噴出しているケースもあるそうです。
だからそれほど再計算自体を行ってないのではないでしょうか？

また図面が正しくとも施工ミスも考えられます。

でもこれらの影響というのはよく現れると思います。偽造事件に関連して非姉歯・非木村物件だが施主と元請設計事務所と施工業者が同じ物件が報道されていましたが（偽造はなかったようです）、多くのひびわれが発生していました。

このように年数を経つと欠陥があらわになることが多いです。
設計や施工をチェックするのはかなり困難ですが、現状の状況とメンテナンスの記録などを調べるは簡単だと思います。

メンテナンス次第では建物の耐震性は変わります。
管理組合のメンテナンス計画とそれに対する修繕金積み立て契約がきちんとしているところを選ぶのが、容易で確実な方法だと思います。

お礼

semi-zzzさま、毎度の名回答、有難う御座います。

メンテ記録・・・そうでした、そうでした。それがありましたね。

有難う御座います。

回答No.1

ipa222

再計算はあてにならないですよ。
再計算を大量に請け負っているある構造事務所は、木村建設の物件の構造計算をし、姉歯の問題物件とほぼ同じ鉄筋の量（鉄筋の太さも本数も）でした。

売り主やゼネコンが行う「再計算」とは、偽装を隠蔽することかもしれません。

よほどひどい偽装なら、何もしなくても崩れますが、通常の偽装であれば、大地震が来ないと差は出てきません。

ちなみに、新築の確認申請を抜き打ちで検査したら、1割の建物が耐震強度が不足していたそうですね。偽装ではなく。必要な計算をしていなかったり、計算ミス？をしていたりしたそうです。

阪神大震災の死者の7割は、建築が原因でお亡くなりになったそうですね。

住人が独自に、売り主やゼネコンと全く縁のない構造事務所に再計算をお願いしたものだけが信用できますよ。

お礼

ipa222さん、早速の御返答有難う御座います。

再計算もあてにならない・・・・不安材料ばかりなんですね～。