中古マンションの耐震性について

質問

耐震偽装で逮捕者が出ていますが、納得いかない事があります。役所ではこれまで構造計算をチェックしていなかったと言う事は、問題発覚以前のマンションは全て怪しいのではないでしょうか？　今入居している人は騒ぎが大きくならないように願っていると思いますが、資産価値が下がることより、危ない物件に入っている方が心配な気がするのですが。運良くそこを売って新しい所に移ったとしても、ばば抜きのように、誰かが地震で被害を受ける事に変わりありません。
国会議員がまず正しい道を示さなければいけないと思います。このまま問題の先送りで良いのでしょうか。
建設業界の方の御意見をお願いします。

回答No.5

noname#65504

＃４です。
質問と自分の書き込みを読み直したところ、質問の趣旨と異なる回答になっていたように思えますので、改めて回答します。

既存建物の中に確認ミスがあったがあるのではないか、それをどうにかしなければならないのではないかということが趣旨だったようですね。

まず、＃４でも書いたように実際確認ミスのものを私自身が目にしていますので、数は多くないかもしれないけれども、確認ミスが他にもあったのは事実だと思います。

でも、それがどれくらいあったのか調べる方法はありません。
建物の全てを検査するのは不可能です。

話は変わりますが、阪神淡路大震災では多くの建物が倒壊しました。
現在の耐震基準は建物が倒壊しないことになっているにもかかわらずです。
倒壊した物のほとんどは1981年以前に設計されたものです。これは1981年に耐震基準が変更になったことによる影響です。

昔の基準で設計された建物の中には、現行の基準に比べて強度が低くても良かったため、倒壊する可能性があるものも多くありますし、最近補強しても耐震性を確保できないとして取り壊しが決まった公共建築物が報じられていました。
このように建設当時適法に設計されたが、現在の基準を満たさない物を既存不適格といいます。

この既存不適格の問題は３つの時期で話題になっています。

最初は耐震基準が変更になったとき。このときに耐震診断法が開発されました（建築防災協会）。

次は阪神淡路大震災により旧耐震基準で設計された物ばかりが倒壊したとき。
これを受けて、政府は「建築物の耐震改修の促進に関する法律」などや各種支援システムを制定しています。
http://www.houko.com/00/01/H07/123.HTM

最後の時期は今です。
これは偽装問題とのからみでよく話題なっています。中には既存不適格建物については政府は補助しなかったけど、偽装問題については補助をしているという、不公平さについて論じられることもあります。

全ての建築について検査するのは物理的に不可能ですので、国としては所有者が自主的に、検査をするように誘導するくらいしかできません。
また、もし仮に検査を国が全て行ったとして、その結果耐震性にが不足しています、退去しなければなりませんとなったのでしたら、その住民達はどうなるでしょうか？
姉歯氏個人が行った僅かな（全国の建築物件数に比べて）偽造だけでもかなり大問題になっていますが、それに比べて既存不適格建物だけでも相当の数になると思います。完全なパニックになる可能性もあります。

おそらく、そんなことは不可能です。
第一きちんと設計図書を保管している人がどれほどいるでしょうか？これは所有者が自己責任で保管する物です。それがないために検査費予が増大した場合の責任は誰が持つのでしょうか？判断が難しいです。

偽造問題は確認審査制度の不備を突いた事件です。既存不適格の問題は耐震基準法の問題です。どちらも国に責任は一見あるようですが、じつは責任がないのかもしれません。
それは制定時の技術などにより、予測可能かどうかによって変わる物です。
少なくとも耐震基準の問題については、当時の技術では予見不可能な物だったので、国に責任はないと結論が着いています。
だから、倒壊した建物については誰も責任を負いませんでした。
被害を受けた人は気の毒ですが、ババを引いてしまったことになりますが、完璧な制度は所詮無理ですので、致し方ないことと思います。

話を戻しますが、確認審査が適性に行われなかったことに対しては、行政側に責任があると思いますが、そのため全部の建物を検査することは不可能だと思いますし、それにかかる費用というのは税金による物です。

税金によるものでしたら国民全体が費用負担すると考えるのと同じような物になります。
だから、国が所有者に検査を促す制度を整備するということは方針としては妥当なところではないかと思います。

現在、国は宅建業法の改正を検討しています。
宅建業法に旧耐震基準時代の建物については耐震診断の実施の有無や結果などを重要事項説明として義務つけることを検討しています。また同様に問題のあるアスベストについても告知義務を追加する予定です。
当然検査を行っていないものなどは値下がりが想定されますので、検査の実施率が上がると予想されています。

こういう意味では、問題を先送りにしているとは私は思っていません。なかなか有効な方針が見つかっていないだけだと思います。

ところでなぜ、宅建業法の改正について旧耐震基準だけを対象にしているかというと、旧耐震基準で設計された物の中に耐震性が劣るものが存在する確率が非常に高いからです。
危険性の高いものほうが緊急度が高いので、方針としては正しいと思います。

姉歯氏以降他の建築士による偽造または耐震性不足が福岡・熊本・札幌などの物件で報じられています。
現段階で検査ミスの割合がどれくらいなのかはわかりません。

現在保険システムを導入することも時々報じられていますが、このような案は当然発生するものですし、実施されればかなり住民の安心は増えます。
しかし、全数検査が実現不可能ですので、このような場合保険は確率に基づき保険金を決めています。確率論的に論じられないのでは、保険金を設定することはできません。

このシステムを導入するには、検査ミスがどれくらいの割合で発生しているかを確率論的に論じられるようなデータを確保することだと思います。
そのためには建築の素人である行政や議員ではなく、専門家集団である建築士会・建築構造設計技術者協会、建築設計事務所協会や学識団体である建築学会、建築防災協会などと協力して、抜き取り検査などによる確率算出を実施するような体制を整えることがまず必要なのではないかと思います。

また、検査によっては特定の検査機関・特定行政庁の割合が高いことがわかるかもしれません。このような場合適切な行政指導をすることが必要です。

それと、建設業とは直接関係のない話ですが、資産価値のない物件を担保とした場合の銀行ローンの取扱について、整備を進める必要もあるのではないかと思います。
今のままですとローンを支払わなければ、資産価値のない物件を差し押さえられるだけかもしれませんが、個人の情報に傷が付き、その後のローンは不可能になりそうですし。

回答No.4

noname#65504

＞役所ではこれまで構造計算をチェックしていなかったと言う事は、問題発覚以前のマンションは全て怪しいのではないでしょうか？

そうだと思います。マンションだけでなく評定を受けた物件（超高層などの特殊な構造は確認申請ではなく、特殊な機関の審査を受けて国土交通大臣が認定する、一般的な建物は特定行政庁の建築主事またはそれに変わる民間の審査機関が確認を行う）以外は、全てとは言いませんが、可能性は０ではないと思います。

私はゼネコン経験者ですが、事件発覚以前にも確認がおりた建物を施工する際に間違った構造図面（あからさまに鉄筋が不足している）を設計事務所から渡されたことがあります（姉歯さんとは関係ないです）。偽造ではなく単純なミスだったようですが。

民間に審査を解放した際も、資格の条件で大学などで建築学を教えていた人か審査業務経験者でなければ、資格を取ることはできませんでした。
以前は役所の人間だけが審査を行っていましたので、審査経験者というのは役人経験者です。
民間検査機関は最初の段階では、一部の教育者以外はほとんど役人上がりの人です。
これでは天下りといわれても仕方がないと思います。

また役所は長く同じ部署にいると癒着のおそれがあるので、定期的に部署をローテンションをするようです。これでは、審査の専門家の育成はできません。
確認申請システムに大きな問題はあります。

一方姉歯氏が偽造に手を染めたのは、金銭上の理由のようです。これは建築士というのは一般に高級イメージがありますが、実際は非常に収益の少ない職業であるからです。そのため建築士の質の低下がおこっています。

本来建築基準法・建築士法により建築士でなければ建築設計はできないことになっています。だから建築「確認申請」であって、「許可申請」ではなくなっています。
許可の場合許可を与えた責任は重大となりますが、確認の場合、あくまで特殊資格を有している建築士の行った設計を確認するだけで、実際は確認を通らないと許可が下りないのですが、直接許可を与えている物ではありません。
なぜこうなっているかというと、やはりそれは建築士というものを信頼しているから、建築士が行った設計は確認程度で許可する必要がないと考えられるからです。
確認申請制度は、建築士を信頼する上で成り立っているシステムですし、審査する側は建築設計の専門家ではなく、書類上の確認を行うだけの専門家だと思っています。

建築士を信頼できないとなると、このシステムは成り立ちません。
建築士が信頼できないとなると、審査側の能力を高める必要があります。完全な審査を行うには、設計を行うのと同等の労力が必要と思います。
そのためには少なくとも実際に設計を行っている建築士と同数程度の審査技術者が必要になりますが、これを役所や審査機関が確保できるようにするには、かなり困難があると思います。

なお、施工業者が気づかなかったこともよく話題にされていますが、施工業者は図面通りに造ることが仕事ですから、法的な責任は小さいと思います（プロとしてひどいものは見抜けないのは恥ずかしいですが、それは個人の能力の問題です）。
また施工サイドの管理に当たっては特殊な資格はいりませんし、施工が正しく行われているかどうかは、建築士による監理を受けるのが一般的です。これも建築士という専門家の監理下に行われた行為を信頼しているという前提に成り立っていると思います。

また、本来建築士として責任を取らなければならないのは、構造計算を下請で行って姉歯氏ではなく、確認申請を行った元請の建築士です。
彼らが最初に偽造を見逃した真の意味での建築設計の専門家・有資格者です。ある意味確認業務を行う人たち以上の建築設計の専門家です。彼らに偽造を見抜ける能力がなかったのが大きな問題です。これも建築士の問題です。

だから私は制度が前提としている建築士に対しての信頼が確保できるように、建築士の資質（能力及び倫理）を向上させることこそ大事だと思います。
そのためには、質の低い建築士を排除し、質の高い建築士はそれなりの報酬を得られるようにすることも必要だと思います。そのためには報酬体系の整備も必要かと思います。
ある意味人の命にかかわる問題ですので、医師同等とは言い過ぎかもしれませんが、それに準じる程度に地位を高めていくことも必要だと思います。

これらは立法と深い関係があります。当然法律を作る側の議員の癒着があれば、実現は不可能だと思います。彼らの資質の向上も必要ですので、不明な点は追求すべきだと思いますし、説明責任を有していると思います。

回答No.3

nobugs

最近は、構造計算が複雑なために、認定ソフトを使用しＰＣで計算するようになり、実際に計算できる建築士は少なくなっています。

逆の言い方をすると、
計算書を偽造できる能力のある建築士は非常に少ない
と言えます。

大半は、耐震計算ソフトをそのまま使用し、その結果通りの構造設計をする能力しかありません。

回答No.2

noname#19073

＞このまま問題の先送りで良いのでしょうか

先に送らない方法として何が出来るか？

今回の偽装事件というのは、現場での施工と違い100％の状態で作らなければならない「紙の上」（設計図書）でのインチキです。

紙の上でのインチキを今までの建物全てに対してチェックしたくても構造計算書すら残っていない建物もあるわけです。また残っているモノについてチェックするにしても膨大です。

それとも1棟1棟実地検査するか？これも完成物件を完全に検査するのは不可能に近いです。

仰りたいことはわかりますが、現実問題としては手の施しようが無いのだと思います。

先送りというか、別に先に送ってもいないです。

例えるならば、ある問題に対して後から法律が整備されることに近いです。じゃあ後から作られた法律で過去まで遡って裁くことが出来るか？基本的にこういうことは出来ません。今後のシステムをビシっとやって貰うしかありません。

マンションの売主や施工主も今回の件はいい迷惑なのですよ。耐震強度に問題が無いかの検査を売主負担でやれ、と住民に要求されたりとか。確かにそういうのも一つの責務なのかもしれませんが、真面目に適法に造っている業者からすれば「なんでそんな負担をしなければならない？」というのが本音でしょう。

回答No.1

biwako1215

私も築２３年尾分譲マンションですが、今のところ、ちゃんと
建っています、既成のマンションは何十万とあるでしょうが、
姉歯偽装専門一級建築士以前は、偽装なんてあまりなかった
でしょう。近くにマンションが数十ありますが、皆ちゃんと
建っています。あまり心配することはなさそうですね。
姉歯、木村建設、その他、偽装グループは、ホリエモンと
同じたぐいの、金の亡者ですね。