中古住宅の耐震強度証明

質問

こんにちは。
先日、築２２年の木造中古住宅を購入しました。
もう既に売買契約は終了し、住み始めているのですが・・・
引越を終えて、落ち着いたところで不動産売買契約書を読み返してみると、
「本物件は、築２２年を経過しており、屋根・基本的構造部分・水道管・ガス管については自然損耗、経年変化が認められるものであり、買主はそれを承認し、それを前提として本契約書所定の代金で本物件を購入するし、劣化による雨漏り・水漏れがあったとしても売主に費用を求めないものとする。また、本物件は買主が購入資金を銀行借入予であり、ローン控除申請要件には築後２０年以上の木造家屋は『(1)耐震基準適合証明書』が必要であり売主が準備する物とする」
と記載されていました。しかし実際は契約の際に『(2)耐震証明書』代を請求されたので、その時は言われるがままに買主（私）が費用を支払いました。
仲介業者に尋ねてみると、ローン控除を受ける時に必要な証明書なので、買主（私）が負担するのが妥当と言われました。実際のところは何処が負担するべきなのでしょうか？また、(1)と(2)は種類が違う別の証明書なのでしょうか？
詳い方アドバイスをお願い視します。

回答No.4

noname#65504

＃３です。補足ありがとうございました。

＞私どもの家をリフォームして下さった業者さんと売り手側の不動産の２つが仲介に入っており、このようにややこしいことになりました。

不動産取引では複数の業者が間にはいるのは、よくあることです。本来は両方の業者が協力して重要事項説明をすることになっていたと思います。
重要事項説明をした業者さんと売り主の耐震証明に関する意思疎通がとれていなかったということですね。

＞納得がいかなかったので、リフォーム業者に対して物件の説明不足や契約の曖昧さを指摘して、今回の費用を負担してもらいました。

何はともあれ、費用の返還がなされて、おめでとうございます。

回答No.3

noname#65504

(1)と（２）は同じ物です。

結論から言うと原則として売り主負担と思います。

それは以下の２つの事由からです。

１．分譲マンションではどうなるかを考える
　戸建てのようですが、分譲マンションを考えてみてください。分譲マンションでは構造上重要な部分は共有部分です。共有部分ですので構造図などの管理は管理組合が管理しており、勝手に証明を受けることはできず、集会などで協議の上実施しなければなりません。
買い主はもちろんその時点ではマンションの所有者ではありませんので、適合証明を受けることもそれを要求する権利もありません。
管理組合に要求できるのは管理組合メンバーである所有者すなわち売り主です。
またその費用は共有部分にに係わるものですから、管理費または修繕積立金より支出することになります。
すなわち買い主が負担することはないし、本来できないのです。

２．宅建業法改正の目的
　適合証明は控除に利用されますが、宅建業法が平成１８年４月２４日に改正され、旧耐震基準で設計された（１９８１年６月以前に確認申請をされた）建物については、耐震診断の有無や適合証明の有無、その結果などを重要事項説明ですることを宅建業者の義務としました。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010313_3_.html

これは旧耐震診断で設計された建物中に現行基準を満たさない建物が多くあることから、耐震化を推進するために取られた方策です。そのねらいは、説明義務を課すことにより耐震性が証明できていない建物については、価値の低下が起こることが予測されますので、それを嫌って診断を受けるものが増えることを期待したものです。

すなわち適合証明の有無は住宅の販売価格に反映されると考えられます。
すでに重要事項で説明された内容ですので、販売条件に含まれているものですから、本来は販売価格に含まれるものです。

以上の観点から、売り主負担というのが正論だと思います。

上記のように、本来は売り主が負担すべき費用です。

でも、正論よりも、両者の合意でなされた契約条件のほうが優先されます。

「売主が準備する物とする」というのは、取引時点までの準備する義務を売り主に課せています。これが間に合わなかったら債務不履行になりますし、もし証明が得られなかったら、売り主都合の解約としてできるような内容です。

でも費用負担については、明記されていませんので、どちらが負担するのかというのは決まっていなかったということです。

支払い以前でしたら、一般論を展開して拒否できたと思いますが、一度支払ってしまったということは、その時点で買い手が負担するという合意が得られたとみなされる場合もあります。

まずは、＃１さんの言うように業者に行ってみて、それでも納得できなかったら、以下の２つの方法をとってみてください。

１）役所の宅建指導課または業者の所属する宅建協会に相談する
２）消費者センターに相談する

１については、宅建業法の説明義務と契約内容の相違とも考えられますので、その取扱について確認の意味を込めて相談してみるとよいのではないでしょうか？
宅建業法は最近改正されたばかりなので、運用方法がきっちり決まっていないことも考えられますので、業者の判断ミスの可能性もあります。

２については、宅建業法ではなく、消費者契約法に関するものです。
適合証明そのものがまだ普及しているものではないので、事例としては少ないと思いますが、社会通念上布等と見られる契約内容や、一方的に購入者に不利になる条件は無効とできることもありますので。
社会通念上は売り主負担が妥当だと思いますが、慣習としてある場合は認められることもありますが。

弁護士という方法もありますが、その費用をかけてまで決着するほどの費用ではないようなので、それはおいておきました。

追伸
事例として知っておきたいので、できれば結果について補足してください。

お礼

参考になりました。ありがとうございました。

補足

一軒家の木造中古住宅になります。
詳しくご説明頂き有難うございました。こちらの件につきましては、残念ながら私どもの負担ということになりました。
今回の契約には、私どもの家をリフォームして下さった業者さんと売り手側の不動産の２つが仲介に入っており、このようにややこしいことになりました。
売り手側は、「耐震証明付き物件」とは売り文句にしていなかった為それを合意のもとで今回の契約は成立している。との事。
買い手（私側）は、リフォーム業者が「耐震証明も取りますし」という言葉を聴いて、費用負担はてっきり売り手側だと思い込んでいた為、（確認を取ればよかったのですが・・・今更後悔しても遅すぎですが・・・）
落ち度は私どもにありまして、売り手側の方が一枚上手だったということです。
私どものリフォーム業者は、「ローン控除で費用もチャラになりますし・・・」との事。
しかし、納得がいかなかったので、リフォーム業者に対して物件の説明不足や契約の曖昧さを指摘して、今回の費用を負担してもらいました。今回の件で、大変勉強になりました。業者選びは、慎重に！ですね（＾０＾）；

回答No.2

chocochip22

耐震基準適合証明書というもの自体を取得するのはあくまで売主のようです。ただ費用をどちらが負担するかとなると、これがあって得をするのは買主なので、費用は負担してくれってことなのだと思います。

いまからできるかわかりませんが、あくまで価格交渉の一部として交渉することはできるのではないでしょうか。

以前に類似の質問を読んだような気もするので、もうされているかもしれませんが、過去ログなども見てみてください。

＃私が以前買おうとしていた物件では、耐震基準適合証明書の取得自体やんわり断られました。

参考URL：

http://www.njr.or.jp/m01/05/050418/index.html

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

noname#20102

売買契約書の内容に従うべきです。

仲介業者の言う、
＞ローン控除を受ける時に必要な証明書なので、買主（私）が負担するのが妥当

これは理屈は正しいのですが、契約書では売主負担となっている以上、売主負担なのです。
これは仲介業者が勘違いをしていると思います。
今すぐ仲介業者に問いただしましょう。
もちろん、契約の時に契約書の読み上げは行っているはずなので、その時に確認しなかった質問者さまにも非はあります。けれど今から言っても売主はこの費用について支払いを拒否することはできません。
必ず訴えましょう。

お礼

ありがとうございました。早速仲介業者に訴えてみます。