夫婦間の代位弁済と求償権 贈与について

質問

年収１０００万のＡさんには相続で得た３０００万円のキャッシュがあります。
投資して運用したいが自分の収入にすると税額が
増えるから嫌だと考えています。
今持ち家があってローンもありますが、繰上げ返済に
使うと、ローン控除が減るのでやりたくない。
そこで所得200万の妻にその金を貸し付けて
妻名義で賃貸物件を購入したいと考えました。

抵当権のない所有権移転登記をすると
登記簿から税務署が
「不動産の取得についてのお尋ね」が来る可能性もある。
ケースも多いし来ても回答しなくて追及されるとは思えません。

質問１
夫が妻に貸した金について物件に抵当権を設定し金消契約
支払い口座に記録を残すことで、税務所は贈与でなく
金銭消費貸借と認めますか？

質問２　
仮にＡさんを連帯保証人として奥さんが2700万円のセカンドハウスローン
（オリックス信託銀行など）を組んだとします。

賃貸開始して、途中でＡさんが妻の債務を繰り上げ返済した場合
税務所がそれを知った場合贈与課税ができるかどうかです。

連帯保証人が残債を一部返済しても、代位弁済であって
奥さんに対する「求償権」が発生します。
求償権を放棄すればその時点ではじめて「贈与」になると思えます。

Ａさんが代位弁済した額は、奥さんのマンションの家賃から分割で
返してもらっているとしたら贈与でなく代位弁済と求償権の行使と
考えていいでしょうか。

質問３
３０００万のマンションの家賃（管理費込）が15万とします。
2700万の３．５％アパートローン35年の返済額は111千円／月です。
このローン代金を全部夫の口座から妻が夫のカードで引き出し
自分名義のローン支払い口座に毎月振り込んでいたら
有期定期金贈与をどうやって立証できるでしょうか？

回答No.1

walkingdic

>今持ち家があってローンもありますが、繰上げ返済に
>使うと、ローン控除が減るのでやりたくない。
所得税の減税分よりローン金利の方が高いと思いますけど。

>そこで所得200万の妻にその金を貸し付けて妻名義で賃貸物件を購入したいと考えました。

>質問１
>夫が妻に貸した金について物件に抵当権を設定し金消契約
>支払い口座に記録を残すことで、税務所は贈与でなく
>金銭消費貸借と認めますか？
抵当権の有無はどちらでもよいでしょう。まあ抵当権までつけていれば確実といえますけど、一番大事なのは返済事実です。

>質問２　
>仮にＡさんを連帯保証人として奥さんが2700万円のセカンドハウスローン
>（オリックス信託銀行など）を組んだとします。

>賃貸開始して、途中でＡさんが妻の債務を繰り上げ返済した場合
>税務所がそれを知った場合贈与課税ができるかどうかです。
課税できますし、されます。
Ａの妻が賃貸経営がうまくいかず債務を返済できなくなって焦げ付いて債権者から一括返済などを求められている状況であれば別ですけど。つまり状況次第です。単なる代りに繰上返済するのは贈与とみなされるでしょう。
ただそこで、金銭を夫から妻が借りて、それを繰上返済したと考えれば質問１と同じ話です。

つまり回り道する意味がない。

>質問３
>３０００万のマンションの家賃（管理費込）が15万とします。
>2700万の３．５％アパートローン35年の返済額は111千円／月です。
>このローン代金を全部夫の口座から妻が夫のカードで引き出し
>自分名義のローン支払い口座に毎月振り込んでいたら
>有期定期金贈与をどうやって立証できるでしょうか？
ご質問が少し不適当です。
違法行為をどのように認定し、立証するのかというのはこのサイトの趣旨にあいません。

ついでですから別の方法を教えましょう。
私は素直にその３０００万で自分のローンを完済するのがもっとも簡単な投資と思いますが、あくまでそれ以外の方法をというのであれば、会社を３０００万の資本で設立して、ご質問者は出資者、そして奥様は代表取締役に就任して、会社が賃貸物件を購入し経営すればよいのです。
そして会社の利益分をそのまま奥様の役員報酬として支払えば良いでしょう。

もちろん単純にご質問の１番の方法の方が簡単で税負担は多分一番少ないとは思いますけど。

お礼

いやぁ目から鱗。御専門の方とお見受けします。端的で明快な御回答ありがとうございます。

＞所得税の減税分よりローン金利の方が高いと思いますけど。
仰るとおり。

＞一番大事なのは返済事実です。
家計のなかで、夫婦間での返済とか贈与とか難しいですよね。
私の友人の妻など毎年数十万の高価なバッグや服を旦那の金で
買っているけど、厳密にいったら贈与申告が必要なんじゃないか
なんて思ってしまいます。

＞課税できますし、されます。

＞つまり状況次第です。単なる代りに繰上返済するのは贈与とみなされるでしょう。
なるほど。

＞つまり回り道する意味がない。
そうですね。

＞ご質問が少し不適当です。
＞違法行為をどのように認定し、立証するのかというのはこのサイトの趣旨にあいません。
失礼しました。

＞会社を３０００万の資本で設立して、ご質問者は出資者、そして奥様は代表取締役に
＞就任して、会社が賃貸物件を購入し経営すればよいのです。
同感です。実際そういう方々が多いのでしょう。

ありがとうございます。