住宅ローン、どのように組めば一番良いでしょうか？

質問

私は30代前半の会社員（年収税込400万）です。
主人は同じく30代前半の会社員（年収税込800万）です。今年3歳になる娘が一人おります。

現在、私の実家を建て替えて2世帯住宅（鉄筋3階建て）を建設する計画を進めています。
土地は私の祖母および父が1/2ずつ所有しています（土地評価額は約5500万）。
その上に主人と私が契約者となり住宅を新築することになっています。

今回の新築にあたり住宅ローンは4900万円を借り入れる予定となっています。
（土地の所有者である私の父は「担保提供者」となります）
住宅メーカーの営業さんは「奥様（＝私）もそれなりの収入がありますので、奥様もローンを組んで、
お二人で所得税の住宅ローン控除をお受けになられた方がお得ではないでしょうか？」とおっしゃっています。

ここでご質問です。
1.　私の認識では、私がローンを組むと言うことは主人との「連帯債務者」になってしまい、主人に万一の
　　ことがあった場合、主人名義の負債についても消滅しないのではないか？と思うのですが間違っておりますか？
2． もし主人と私がそれぞれ住宅ローンを組んだ場合、双方が住宅ローン控除を受けることは出来ますか？
3.　私と主人の年収から、ローンの負担額はどのように配分するのが望ましいと思われますか？
4． 上記のようなケースで他に何か有効な対応方法がありましたら是非ご教授下さい。

あまりにも無知な質問で大変申し訳ありません。
分かりにくい点等ございましたら補足致します。
宜しく御願いいたします。

回答No.7

aya-pi- · ベストアンサー

＃５です。

＞別々のローンを組むことになると考えればよいということでしょうか？

一つの物件に対してお二人で組むのです。別々のローンというよりも、二人で一つといった感じですね。

＞養子縁組にすると、今回のローンに何か大きな影響を与えるのでしょうか？

今回のローンでは問題ありません。将来的にです。
登記（相続・担保提供者変更等等）をするたびに、印紙税を支払わなければいけません。そしてこれらは自分で法務局に出向き登記変更することが出来ますが、面倒だとかわからないといった時には司法書士さんにお願いすることになります。すると更に手数料もかかります。

＞営業さんからは2通のローン申込書（主人と私）を渡され、それぞれを筆頭とし、2番目の収入合算者の所にまた
それぞれが署名押印するように言われました。

ここを見落としていました、すみません。
これは連帯債務者であり、且つ連帯保証人であるということになります。
私には、そこまで（連帯保証人にまで）する必要があるのか疑問です。
収入合算するためには連帯保証人になる必要があるのですが、連帯保証人になると、団信がどこまで保証してくれるのかどうか不明です。連帯保証人には残債を請求出来てしまいますよ。ということは万が一の時に残債を支払う可能性があります。不動産屋さんだけではなく、金融機関に確認されなければ後に大変なことになります。
連帯債務で保証人制度のない金融機関なのでしょうか？（あまり聞きませんが）普通は保証人を別にたてなくてよいようになっています。金融機関も抵当権をとっているからといっても長年にわたり、資産価値のなくなった物件を競売にかけても元はとれず、また保証人と揉めてしまっても元がとりにくいので万が一の時に困るのです。

ローンを組まれる金融機関に直接この点は確認してください。業者さんではわからないのが実情です。聞かれる金融機関も借りていただけるのですから嫌な顔はしません。

最終的に中途半端な回答になってしまい、すみませんでした。

債務者は借りる方、保証人はそのままで債務者が返済の滞った時などにかわりに支払う義務のある方です。
連帯は今回の場合ご夫婦お二人という意味の３点の違いを区別されてお聞きになればわかりやすいと思います。

２世帯住宅にしていただける素敵な旦那様ですね。待ち遠しいことと存じます。

お礼

（補足より続く）

丁寧なご回答にご質問を重ねるようなご無礼をお許し下さい。
如何に自分が勉強不足で認識が甘いと言うことを痛感いたします・・・。

>ローンを組まれる金融機関に直接この点は確認してください。業者さんではわからないのが実情です。
>聞かれる金融機関も借りていただけるのですから嫌な顔はしません。

はい、必ず確認致します。

>最終的に中途半端な回答になってしまい、すみませんでした。

とんでもございません。
ご専門の方からのご意見で本当に勉強になりました。
お忙しいところご丁寧なご回答を頂戴してありがとうございました。

>２世帯住宅にしていただける素敵な旦那様ですね。待ち遠しいことと存じます。

ありがとうございます。
本当にその通りで、主人には感謝しています。
・・・と面と向かって言えないあまのじゃく妻ですが・・・(_ _,)ゞ

自分でももっと勉強を重ねたいと思います。
相談に乗っていただきましてありがとうございました。

補足

再度のご回答本当にありがとうございます。
大変参考になりました。
長文となってしまったので補足・御礼欄をまたいでしまって申し訳ありません。

今回の住宅ローンはノンバンク系ファイナンス、とほぼ決定しているのです。
（ある特定の住宅メーカーが系列で持っているファイナンス、といえばご推測がつくかもしれません…）

ですので、今回は家の申込と平行して営業さんがローンの手続きも一緒にやってくれているのです。

>一つの物件に対してお二人で組むのです。別々のローンというよりも、二人で一つといった感じですね。

まさしくその通りです。
そしてそれが「連帯債務」なのか「連帯保証」なのかが混乱して分からなくなってきた、というのが今回の質問の
発端になりました。

土地の問題についてはもう一度祖母や父を交えて今後の対策について考えたいと思います。

>これは連帯債務者であり、且つ連帯保証人であるということになります。
>私には、そこまで（連帯保証人にまで）する必要があるのか疑問です。

私も同感なのです・・・。
主人の収入、私の収入への融資限度額があるのは存じておりますが、もし二人がそれぞれの名義でローンを組む場合、
「今回の借入総額（＝4900万円）」の額だけ見れば連帯保証人が必要な額かな？と思うのですが、
主人＝3000万円、私＝1900万円（金額は仮）のローンをそれぞれ担保提供者（＝父）・団信付きで申込する場合にも
やはり「収入合算（＝連帯保証人？）」は必要なのでしょうか？

おっしゃるとおり、今の状況でそれぞれにサインをした申込書を出すことは出来ませんよね。
私が先に亡くなった場合はともかく、主人が先に亡くなったときに大変困ることが予想されます。
（主人の死亡保険金は2000万円です。もっともこれはこれから見直さなければならないと思っていますが・・・）
そもそも、連帯保証人になってしまったら、団信の意味が全くないように思うのですが・・・間違っていますでしょうか？

（御礼に続きます）

回答No.8

walkingdic

>「連帯債務者」と「連帯保証人」…似ているようで全く違うのですよね。
はい。

一つの物件に対して１つのローンで２人の連帯債務とする場合と、一つの物件に対して２つのローンとして各人がそれぞれ債務者となり、他方はもう片方の連帯保証人になるというやり方の２通りがあります。

前者の場合には一つのローンだから連帯保証人という話は出てきません。連帯債務で事足りるし、債務者でかつ保証人という考えは存在しないからです。

ここで後者の場合には片方が他方の連帯保証人になることを求めることが多いですね。
これはやり方にもよりますが、万一片方のローンが焦げ付いたときに確実にその土地・建物を抵当権行使するためには必要だからです。
というのも２本のローンの場合、片方は第一抵当権が設定できますがもう片方は第二抵当権しか設定できないので、将来的に第二抵当権のローンが焦げ付いた場合に抵当権行使が出来ない可能性が残るためです。
ですから、２本のローンの場合は通常互いに連帯保証人になってもらうことで抵当権行使を確実にするのです。

お礼

御礼が遅くなってしまって申し訳ございません。
親身にご回答頂きましてありがとうございました。

昨日、営業担当の方に伺ったところ、
「本人が逃げた場合には、連帯債務者に求償権が発生しますが、本人が亡くなった場合には団信が亡くなった方の分だけ
保証するので連帯債務者に求償は発生しません」と説明を受けました。
この場合、他者のローンが無い場合はお二人に同順位の抵当を設定する、と言われました。

配分については3300：1600で計算し、月々の返済額をみて増減することとなりました。

ご丁寧な回答どうもありがとうございました。

補足

この場をお借りして皆様に御礼申し上げます。

おかげさまで無事に申込をすることが出来ました。
如何に自分が勉強不足であったことかが分かり、大変反省しております。

と同時に、「知らない」ということが如何に恐ろしいことなのかと言うことも痛感いたしました。
どこか現実的でなく、他人事と言った感じでしたが、もう少し勉強を重ねて頑張っていきたいと思います。

皆様にポイントを差し上げたい所ですが、制度の関係上差し上げられずに申し訳ございません。
悪しからずご了承下さい。

また機会がございましたら宜しく御願いいたします。
ありがとうございました。

回答No.6

walkingdic

>営業さんからは2通のローン申込書（主人と私）を渡され、それぞれを筆頭とし、2番目の収入合算者の所にまた
>それぞれが署名押印するように言われました。
>これはつまり主人と私が別々に単独ローンを組んだことになるのですよね？
そうですね。これだと連帯債務ではなくもう片方は連帯保証人になるだけの申し込みではないかと思われます。
つまり連帯債務で１本のローンではなく２本のローンになると思われます。
ただこれは重要な違いですからきちんと確認してください。

>私も団信に加入して、相方が亡くなった場合は相方分が完済される、ということになるのですよね？？
そうですね。これだとそれぞれのローンについて団信が適用される形となり、ご主人が亡くなればご主人のローンだけが完済され、ご質問者がなくなればご質問者だけが完済されると思われます。

>ローンの比率は確かに主人にもう少し多く・・・とした方が良さそうですね。
はい。ただほんの少し程度ですけどね。もし御質問者の年収が将来的に現状より下がる又は０になる可能性があれば、もう一段ご主人側に振り向けたほうがよいかもしれません。

お礼

何度も申し訳ございません。
ご丁寧なご回答どうもありがとうございます。

お話しを伺っていると、如何に自分が勉強不足で甘い認識であったかを痛感します・・・。

「連帯債務者」と「連帯保証人」…似ているようで全く違うのですよね。
まだ申込書の記入はしていませんので、もう一度きちんと確認してから記入するようにしたいと思います。

大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.5

aya-pi-

質問と、お礼を読ませていただきました。

１．連帯債務者と連帯保証人を勘違いされている回答者さんがいらっしゃいますね。連帯債務者をいうことは、二人（連帯）でローンを組む（債務）方々という意味です。銀行でも公庫でも団信（団体信用生命保険）には、お二人で加入可能です。一種の生命保険です。但し、お二人分の団信加入料金は発生します。
ですのでお二人で加入されていらっしゃられば、ご主人様にもしもの事があった場合はご主人の残債は免除、逆にTimeGoseByさんの場合はTimeGoseByさんの残債は免除となります。

２．出来ます。

３．年末残債額の１％ですので、その辺りをご考慮ください。

４．TimeGoseByさんもご主人様も働き続けることが前提での話しになります。ですのでどちらかが一定の収入をもらい、一定の所得税を支払い続けるかもポイントです。
TimeGoseByさんがご主人様の扶養に入られるようなことがあると所得税から控除される住宅ローン控除が受けれなくなりますのでご注意くださいね。
あとはまだまだ先の話しですが、相続税や相続による登記も考慮されてみるの一つの案ですね。

だいたい以上の点から、団信料金と控除されるであろう金額、将来的に土地所有者（担保提供者）との関わりもでてきます。土地を相続するにはTimeGoseByさんのご両親とご主人様で養子縁組を組まないとご主人様には相続出来なくなりますし、他の相続人様とのことも視野に入れてみてくださいね。

（私の勤務しているのは都市銀行です、地銀や信金さんの団信加入状況は異なるかもしれませんのでご確認ください）

３．

お礼

詳しいご回答どうもありがとうございました。
大変参考になりました。

今回の私たち夫婦は連帯債務者、となるわけですね。
別々のローンを組むことになると考えればよいということでしょうか？
（稚拙な質問で申し訳ありません）

私はもちろん働き続けることが前提です。
主人の扶養には入るつもりは今のところありません。

また、土地所有者との養子縁組は今のところ全く考えておりません。
・・・というよりも、全く考えついておりませんでした。
養子縁組にすると、今回のローンに何か大きな影響を与えるのでしょうか？

ご回答に質問を重ねてしまって申し訳ありません。
お時間のご都合が宜しければご教授いただけますと幸いです。

本当にどうもありがとうございました。

回答No.4

walkingdic

>主人だけに団信を掛けると、主人にもしものことがあった場合は私のローンも全額完済されると言うことでしょうか？

そうです。というか連帯債務のローンの場合にはそもそもご主人の分とか御質問者の分という区分けはないのです。ご主人とご質問者が別々に単独のローンを組んだ場合には当然ご主人の団信が御質問者のローンを返済することはありませんが。

デュエットなどの連帯債務者２人が加入するタイプの団信では、どちらが亡くなっても全額完済されます。

>逆に私が先に亡くなっても私のローンは残る（＝主人が払い続ける）ことになるのでしょうか？
そうなんです。ですから２人合わせてギリギリのようなローンの組み方だと残されたご主人が路頭に迷うわけです。
>私自身は現在3000万円の死亡保険金が入る生命保険に加入しているので、主人が困ることはないと思いますが
であれば問題ないですね。

>はい、約46万円でした。
>私の源泉徴収税額は約15万円でした。
大体想定金額どおりでしたね。

>そうするとやはり3000万円と1900万円に分けるというのも一つの案なのですね。
はい、更に厳密に言うと３０００万のローンは段々残高が少なくなるので、それを考慮するともう少しご主人側に多くした方がよいのかもしれませんがご質問者も定率減税前では約１９万あるので、ローン減税１９万とほぼ同額ですから、多分年収が両方とも変化なければこの比率がベストか、あるいは多少この比率からずれる程度と思いますよ。

お礼

重ねてのご回答どうもありがとうございます。
またしても稚拙な質問を重ねてしまい申し訳ありませんが・・・。

営業さんからは2通のローン申込書（主人と私）を渡され、それぞれを筆頭とし、2番目の収入合算者の所にまた
それぞれが署名押印するように言われました。
これはつまり主人と私が別々に単独ローンを組んだことになるのですよね？
ということは、私も団信に加入して、相方が亡くなった場合は相方分が完済される、ということになるのですよね？？

なんだかご回答に質問を重ねてしまって申し訳ありません。

ローンの比率は確かに主人にもう少し多く・・・とした方が良さそうですね。

だいぶ明るくなってきたような気がします（笑）。

ご親切な回答ありがとうございました。

回答No.3

walkingdic

>1.　私の認識では、私がローンを組むと言うことは主人との「連帯債務者」になってしまい、主人に万一の
>　　ことがあった場合、主人名義の負債についても消滅しないのではないか？と思うのですが間違っておりますか？

団信はどちらか一方に掛けるか、あるいは両方加入となります。この場合には加入している人が亡くなると全額完済されます。持分だけ返済されるという考え方はありません。
なお、公庫のデュエットであれば両方加入できますが、銀行の団信で可能なものがあるかどうかは不明です。

>2． もし主人と私がそれぞれ住宅ローンを組んだ場合、双方が住宅ローン控除を受けることは出来ますか？
出来ます。きちんと出資割合（ローンも出資としてその名義の割合で行うこと）で建物は登記してください。

>3.　私と主人の年収から、ローンの負担額はどのように配分するのが望ましいと思われますか？
ご主人一人でも満額になるものと思います。多分去年のご主人の源泉徴収票（年末調整済み）に書かれている源泉徴収税額（即ち所得税納税額）は４０万以上ありますよね。
であれば単純にはご主人一人でも満額、といいたいところなのですが、、、、実はご質問の場合借入金額が非常に大きいので、ローン減税の段階縮小スケジュールとも関係して簡単にはいえません。。。。。

厳密な計算をしようとすると非常に微妙な話しになるので概略で言うと平成１８年のうちに居住する場合には、大雑把に言うと３０００万と１９００万に分けるとよいとなります。

これ以上精度の高い回答をしようと思うと、更に細かく御質問者の情報がないとなんともいえません。

税理士に計算してもらえば大体の線は出ますけど。。。。。。

お礼

とても丁寧なご回答をありがとうございました。

>団信はどちらか一方に掛けるか、あるいは両方加入となります。この場合には加入している人が亡くなると全額完済されます。
>持分だけ返済されるという考え方はありません。

ということは、主人だけに団信を掛けると、主人にもしものことがあった場合は私のローンも全額完済されると言うことでしょうか？
逆に私が先に亡くなっても私のローンは残る（＝主人が払い続ける）ことになるのでしょうか？
（もっとも、私自身は現在3000万円の死亡保険金が入る生命保険に加入しているので、主人が困ることはないと思いますが）

>ご主人一人でも満額になるものと思います。多分去年のご主人の源泉徴収票（年末調整済み）に書かれている
>源泉徴収税額（即ち所得税納税額）は４０万以上ありますよね。

はい、約46万円でした。
私の源泉徴収税額は約15万円でした。

ローン減税の段階縮小については存じております。
（つくづく早くしておけば・・・と後悔）
完成・引渡・入居・ローン開始は何れも今年の11月末が予定となっています。
そうするとやはり3000万円と1900万円に分けるというのも一つの案なのですね。

大変参考になりました。
本当にどうもありがとうございました。

回答No.2

A98JED

１について
保険に配偶者の一方が亡くなった時、負債が全額無くなるよう保険金が支払われる特約をつけてください。
２について
双方が住宅ローン控除を受けることは出来ます。
それぞれ借入れ残高３０００万まで
３について
借入れ期間や金利などの条件がお二人で違ってくると思いますので
銀行で相談されるのが最善かと思います。
特に公庫利用の際は団信保険料が自分持ちになるので、年齢等で細かく条件が違いますから詳しく説明してもらって検討してください。
４について
最近では土日や夜間でも相談窓口を開いている銀行もあります。
細かいアドバイスや有利なプランなどいろいろきいて、
複数の金融機関を比較したのち決定するのが良いかと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

>１について
>保険に配偶者の一方が亡くなった時、負債が全額無くなるよう保険金が支払われる特約をつけてください。

これは既存の生命保険につけることが出来るのですか？
それとも今回のローンを組むに当たり、保険に入らなければならないと言うことでしょうか。
大変無知でお恥ずかしい限りです・・・。

本当に、最近いろいろな金融機関がいろいろな条件を掲げているのでこんがらがってしまっています・・・。
そうですね、まずはローン会社にもう一度きちんと相談してみようと思います。

大変参考になりました。
ご丁寧な回答をありがとうございました。

回答No.1

Quattro99

金融機関のローン相談係等で確認された方がよいと思いますが、

1．違うと思います。要するに住宅ローンを相殺する生命保険だと思いますので、保険金で充当されるはずです。
2．受けられるはずです。10年くらい前の経験ですが、そうしました。
3．単純に1:2ではどうなのでしょうか？ 私の場合はローンの比率どおりの共有比率で共有としました。
4．最近はキャンペーン（年中やっている気がします）で金利優遇をしている金融機関が多いようですが、キャンペーンを受けるには条件があり、もし、例えばご主人しか条件を満たさないのであれば、出来るだけご主人の方で借り入れをした方が得になるかも知れません。
そういったシミュレーションもローン相談係でやってくれると思います。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/cgi-bin/house_select.cgi

お礼

早速のご回答をありがとうございます。

>1．違うと思います。要するに住宅ローンを相殺する生命保険だと思いますので、保険金で充当されるはずです。

確かに生命保険の申込書も一緒に渡されました。
どこかのHPに「連帯債務者」となると連帯債務者の一人が亡くなっても債権者は他の連帯債務者に債務の全てを
請求できる、と書いてあったので、この場合は該当しないのかな？と思い相談しました。

実はローンの会社はノンバンク系のファイナンス会社と決まっているのです。
（某住宅メーカーで家を購入し、その系列のファイナンスへのローンとなります）。
ですので、営業からの情報はそこのノンバンク系のみとなってしまい、なかなか分かりづらかったので、
今度営業さんに会う前に調べてみようと思い、こちらで質問させていただいた次第です。

詳しいご回答どうもありがとうございました。
大変参考になりました。